- Komornik może sprzedać całą nieruchomość wraz z budynkiem trwale związanym z gruntem, nawet jeżeli budynek został wzniesiony jako samowola budowlana.
- Komornik nie legalizuje samowoli i co do zasady nie zastępuje organu nadzoru budowlanego w ocenie, czy obiekt da się zalegalizować.
- Ryzyko rozbiórki, brak pozwolenia, decyzje nadzoru budowlanego i ograniczenia w legalizacji powinny być uwzględnione przy wycenie nieruchomości.
- Opis i oszacowanie można zaskarżyć w terminie 2 tygodni, jeżeli pomijają istotne informacje albo zawyżają wartość nieruchomości.
- Nabywca z licytacji powinien sprawdzić dokumenty budowlane przed przystąpieniem do licytacji, bo po nabyciu może przejąć praktyczne skutki istniejącej samowoli.
Czy komornik może zająć i sprzedać nieruchomość z samowolą budowlaną?
Tak. Jeżeli na gruncie znajduje się budynek trwale z nim związany, komornik w postępowaniu egzekucyjnym traktuje nieruchomość jako całość. Nie oznacza to jednak, że samowola budowlana staje się przez to legalna. Sprzedaż egzekucyjna przenosi własność nieruchomości, ale nie zastępuje postępowania przed organem nadzoru budowlanego.
Jak stanowi art. 929 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Z kolei zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są co do zasady częściami składowymi gruntu. W praktyce oznacza to, że budynek magazynowy stojący na działce nie jest wyłączany z egzekucji tylko dlatego, że powstał bez wymaganych formalności.
Komornik nie ma kompetencji do przesądzenia, czy obiekt jest samowolą budowlaną i czy można go zalegalizować. Te kwestie należą do organów nadzoru budowlanego. Komornik powinien natomiast uwzględnić stan faktyczny i prawny nieruchomości w dokumentach egzekucyjnych, zwłaszcza gdy istnieją decyzje, postanowienia, zawiadomienia albo inne dokumenty wskazujące na ryzyko rozbiórki.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Wycena budynku wybudowanego bez pozwolenia
Opis i oszacowanie nieruchomości następują po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do zapłaty i na wniosek wierzyciela. Wynika to z art. 942 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana, oszacowanie nie powinno ograniczać się wyłącznie do wartości gruntu.
Nie oznacza to jednak, że budynek wzniesiony bez pozwolenia albo wymaganego zgłoszenia może być wyceniony tak, jak w pełni legalny i bezproblemowy obiekt. Rzeczoznawca powinien wziąć pod uwagę rzeczywisty stan nieruchomości, dostępne dokumenty, przeznaczenie gruntu, możliwość legalizacji, koszty doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem, a także ryzyko wydania lub wykonania nakazu rozbiórki.
Jeżeli istnieje prawomocna decyzja o nakazie rozbiórki albo postępowanie nadzoru budowlanego jest w toku, taka informacja może mieć zasadnicze znaczenie dla wartości nieruchomości. Wycena, która całkowicie pomija te okoliczności, może prowadzić do zawyżenia sumy oszacowania i wprowadzać uczestników postępowania w błąd.
Co zawiera protokół opisu i oszacowania?
Zgodnie z art. 947 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego w protokole opisu i oszacowania komornik powinien wskazać między innymi:
- oznaczenie nieruchomości, jej granice, obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, jeżeli jest to możliwe;
- budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości;
- stwierdzone prawa i obciążenia;
- umowy ubezpieczenia;
- osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
- sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
- oszacowanie z podaniem jego podstaw;
- zgłoszone prawa do nieruchomości;
- inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.
W sprawie samowoli budowlanej szczególne znaczenie ma ostatni punkt. Informacja o braku pozwolenia, braku zgłoszenia, postępowaniu legalizacyjnym, decyzji o rozbiórce albo realnych kosztach rozbiórki może być właśnie takim szczegółem istotnym dla oszacowania. Warto też znać szerszy kontekst, w jakim przebiega egzekucja z nieruchomości - procedura, bo opis i oszacowanie wpływają na dalsze etapy sprzedaży.
Samowola budowlana a legalizacja lub rozbiórka
Samowolą budowlaną jest w praktyce wykonanie obiektu albo jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu do zgłoszenia. Po stwierdzeniu takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego prowadzi odrębne postępowanie administracyjne.
Aktualne Prawo budowlane przewiduje możliwość złożenia wniosku o legalizację w terminie 30 dni od doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Jeżeli złożono zażalenie na to postanowienie, termin biegnie od dnia, w którym postanowienie stało się ostateczne. Po złożeniu wniosku organ może nałożyć obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni.
Legalizacja nie zawsze będzie możliwa. Przeszkodą może być między innymi niezgodność z przepisami planistycznymi, techniczno-budowlanymi albo nieprzedłożenie wymaganych dokumentów. Prawo budowlane przewiduje wydanie decyzji o rozbiórce między innymi wtedy, gdy nie złożono wniosku o legalizację w terminie, wycofano wniosek, nie przedłożono dokumentów legalizacyjnych, nie usunięto nieprawidłowości w dokumentach, nie uiszczono opłaty legalizacyjnej albo kontynuowano budowę mimo wstrzymania.
Jak zaskarżyć zawyżony opis i oszacowanie?
Jeżeli opis i oszacowanie pomijają samowolę budowlaną, decyzję o rozbiórce albo inne okoliczności wpływające na wartość nieruchomości, uczestnik postępowania może złożyć skargę. Zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi 2 tygodnie i co do zasady liczy się od dnia jego ukończenia.
Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin liczy się od doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu tej czynności, a dla uczestników, którym zawiadomienia nie doręczono, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. W skardze należy wskazać konkretne zarzuty, na przykład pominięcie decyzji nadzoru budowlanego, błędne przyjęcie legalności budynku albo nieuwzględnienie kosztów rozbiórki.
Do skargi warto dołączyć dokumenty: decyzje i postanowienia nadzoru budowlanego, pisma z urzędu, wypisy z planu miejscowego, dokumentację fotograficzną, kosztorys rozbiórki, prywatną opinię rzeczoznawcy albo inne dowody potwierdzające, że wartość nieruchomości została ustalona nierzetelnie.
Czy nabywca może później żądać obniżenia ceny?
Osoba planująca udział w licytacji powinna sprawdzić stan prawny i faktyczny nieruchomości przed przystąpieniem do licytacji. W praktyce należy przejrzeć księgę wieczystą, operat szacunkowy, protokół opisu i oszacowania, dokumenty planistyczne oraz, jeżeli to możliwe, informacje z organu nadzoru budowlanego.
Po skutecznym nabyciu nieruchomości w egzekucji możliwości kwestionowania ceny są ograniczone. Jeżeli problem samowoli budowlanej był ujawniony w dokumentach albo wynikał z dostępnych informacji, nabywca może mieć trudność z wykazaniem, że został wprowadzony w błąd. Inaczej można oceniać sytuację, w której istotne informacje zostały pominięte, choć były znane i powinny znaleźć się w opisie albo oszacowaniu.
Nowy właściciel może stać się adresatem działań nadzoru budowlanego jako właściciel lub zarządca obiektu. Dlatego ryzyko rozbiórki, legalizacji i opłat legalizacyjnych powinno być wkalkulowane w decyzję o udziale w licytacji.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak ryzyko samowoli budowlanej może wpłynąć na egzekucję z nieruchomości, cenę licytacyjną i działania uczestników postępowania.
Dłużnik ma działkę rolną z halą magazynową wybudowaną bez pozwolenia. W operacie rzeczoznawca przyjmuje wysoką wartość hali, ale nie odnosi się do tego, że wobec obiektu toczy się postępowanie nadzoru budowlanego. Dłużnik składa skargę na opis i oszacowanie, dołącza kopię postanowienia nadzoru oraz wskazuje, że koszty rozbiórki i brak możliwości legalizacji powinny obniżać wartość nieruchomości.
Wierzyciel chce szybkiej sprzedaży nieruchomości, ale z dokumentów wynika, że budynek znajdujący się na działce może wymagać rozbiórki. Zgłasza komornikowi dokumenty z nadzoru budowlanego, aby zostały uwzględnione przy opisie i oszacowaniu. Dzięki temu licytacja jest bardziej przejrzysta, a ryzyko późniejszych sporów z nabywcą mniejsze.
Osoba zainteresowana licytacją sprawdza operat i zauważa, że duży budynek gospodarczy nie ma ujawnionej dokumentacji budowlanej. Przed wpłatą rękojmi pyta komornika o akta, sprawdza miejscowy plan i kontaktuje się z nadzorem budowlanym. Po ustaleniu, że legalizacja jest wątpliwa, rezygnuje z udziału w licytacji albo kalkuluje cenę z uwzględnieniem kosztów rozbiórki.
FAQ
Czy komornik musi pominąć budynek będący samowolą budowlaną?
Nie. Jeżeli budynek jest trwale związany z gruntem, co do zasady stanowi część składową nieruchomości. Komornik powinien go ująć w opisie, ale jego nieuregulowany status powinien wpływać na ocenę wartości i ryzyk.
Czy sprzedaż komornicza legalizuje samowolę budowlaną?
Nie. Licytacja komornicza nie zastępuje decyzji organu nadzoru budowlanego. Jeżeli obiekt wymaga legalizacji albo rozbiórki, problem nie znika tylko dlatego, że nieruchomość została sprzedana w egzekucji.
Kto odpowiada za rozbiórkę po licytacji?
To zależy od treści decyzji administracyjnych i aktualnego stanu własności. W praktyce organ nadzoru budowlanego może kierować obowiązki do właściciela lub zarządcy obiektu, dlatego nabywca powinien sprawdzić sprawę przed licytacją.
Czy można zaskarżyć wycenę, jeżeli biegły pominął samowolę?
Tak. Jeżeli pominięcie samowoli, nakazu rozbiórki albo kosztów legalizacji mogło zawyżyć wartość nieruchomości, można wnieść skargę na opis i oszacowanie. Termin wynosi zasadniczo 2 tygodnie.
Czy warto brać udział w licytacji takiej nieruchomości?
Może to być opłacalne tylko po dokładnym sprawdzeniu dokumentów. Trzeba uwzględnić ryzyko odmowy legalizacji, opłat legalizacyjnych, kosztów rozbiórki, ograniczeń planistycznych i ewentualnych sporów z sąsiadami.
Podsumowanie
Komornik może sprzedać nieruchomość zabudowaną obiektem stanowiącym samowolę budowlaną, ponieważ budynek trwale związany z gruntem zwykle jest częścią składową nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że budynek powinien być wyceniony tak, jak obiekt legalny i pozbawiony ryzyk.
Najważniejsze jest to, aby opis i oszacowanie rzetelnie pokazywały stan nieruchomości. Jeżeli istnieje ryzyko rozbiórki, brak dokumentacji budowlanej albo toczy się postępowanie legalizacyjne, te okoliczności mogą istotnie wpływać na cenę. W razie błędów trzeba pilnować terminu 2 tygodni na zaskarżenie opisu i oszacowania.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 929, 942, 947 i 950 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 48 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 48-49e i art. 49f - tekst jednolity ogłoszony w 2026 r..
