Czy komornik może sprzedać samowolę budowlaną?
• Data: 2025-08-08 Autor: Katarzyna Siwiec
Na działce rolnej o pow.0.15 ha został wybudowany budynek magazynowy o pow. 230 m2 bez zezwolenia, a więc jest to samowola budowlana nie do zalegalizowania. Budynek wybudowano niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Sąsiedzi żądają rozbiórki budynku. W chwili obecnej komornik chce sprzedać tę nieruchomość rolną wraz z budynkiem, który został dość wysoko wyceniony przez biegłego. Czy komornik ma prawo wyceniać budynek i sprzedać go nabywcy, który będzie musiał na swój koszt rozebrać go, bo nigdy nie uzyska zgody na zalegalizowanie tej samowoli?
Zajęcie przez komornika budynku wybudowanego niezgodnie z prawem budowlanym
Postaram się szczegółowo odpowiedzieć na Pana pytanie. Otóż, w niniejszym stanie faktycznym nieruchomość, o której Pan pisze, jest zabudowana. Czym innym jest fakt, że jest to samowola budowlana, ale komornik nie ma kompetencji ani możliwości stwierdzenia, czy jest to samowola budowlana czy też nie i czy będzie możliwe zalegalizowanie tej budowy czy też nie.
Jak rozumiem, w księdze wieczystej czy też rejestrze gruntów jest ujawniony budynek, a więc w świetle prawa jest to nieruchomość zabudowana. Jak stanowi art. 929 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, „zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką”.
Zajęcie obejmuje więc przede wszystkim nieruchomość wraz z częściami składowymi i przynależnościami. Budynek jako trwale związany z gruntem jest właśnie częścią składową nieruchomości (mówi o tym art. 48 Kodeksu cywilnego, który brzmi: „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”).
Skoro zatem zajęcie obejmuje tak rozumianą nieruchomość, to także opis i oszacowanie tej nieruchomości musi obejmować wartość budynku, nie tylko samej działki. Przepis art. 942 K.p.c. mówi bowiem, że po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
Oczywiste jest natomiast to, że wycena biegłego – na jej podstawie komornik sporządza opis i oszacowanie – winna uwzględniać fakt, że budynek został wybudowany niezgodnie z prawem budowlanym.
Co zawiera protokół opisu i oszacowania?
Z kolei, co winno się znaleźć w opisie i oszacowaniu, wynika z treści art. 947. § 1 K.p.c. i tak w protokole opisu i oszacowania komornik wymieni:
- oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
- budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
- stwierdzone prawa i obciążenia;
- umowy ubezpieczenia;
- osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
- sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
- oszacowanie z podaniem jego podstaw;
- zgłoszone prawa do nieruchomości;
- inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.
To też potwierdza, że komornik ma nie tylko prawo, ale i obowiązek uwzględnić w opisie i oszacowaniu budynki stojące na działce.
Jeśli w opisie i oszacowania wartość nieruchomości zostanie zawyżona, bo np. nie zostanie uwzględniony fakt budowy niezgodnie z pozwoleniem, można spróbować zwalczać tak ustaloną cenę poprzez zaskarżenie opisu i oszacowania w terminie 2 tygodni od jego zakończenia. W tym celu wnosi się do sądu skargę na piśmie. Jeżeli Pan będzie zainteresowany jej wniesieniem, możemy pomóc w jej sporządzeniu.
Przykłady
Pan Marek kupił na licytacji komorniczej działkę rolną z dużym budynkiem magazynowym, który był opisany w operacie jako „trwała zabudowa”. Dopiero po zakupie dowiedział się z decyzji nadzoru budowlanego, że budynek jest samowolą i nie ma żadnych szans na jego legalizację. Otrzymał nakaz rozbiórki i musiał na własny koszt usunąć konstrukcję, mimo że cena działki była znacznie zawyżona z powodu tej zabudowy. Komornik i biegły nie wskazali w opisie i oszacowaniu, że budynek został wzniesiony bez pozwolenia, a Marek nie wniósł skargi, bo nie znał procedury.
Pani Elżbieta odziedziczyła po rodzicach działkę, która miała status gruntu rolnego. Wkrótce dowiedziała się, że nieruchomość została zajęta przez komornika na poczet długów zmarłego ojca. Na działce stał murowany budynek gospodarczy, który ojciec wybudował samodzielnie bez formalności. Podczas postępowania egzekucyjnego budynek został ujęty w wycenie jako część majątku, co znacznie podniosło wartość nieruchomości. Elżbieta próbowała zaskarżyć opis i oszacowanie, twierdząc, że to samowola, ale sąd uznał, że zrobiła to po terminie i licytacja została przeprowadzona.
Pan Andrzej był wierzycielem i zgłosił wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika – działki rolnej, na której stał duży, nowy budynek bez jakichkolwiek pozwoleń. Wiedział, że jest to samowola budowlana, ale zależało mu na odzyskaniu długu. Komornik sporządził opis i oszacowanie, uwzględniając wartość budynku, a nieruchomość została sprzedana za wysoką kwotę. Nowy nabywca po zakupie wniósł jednak skargę, gdy dowiedział się o konieczności rozbiórki, a sprawa trafiła do sądu cywilnego, gdzie domagał się odszkodowania od Skarbu Państwa za brak informacji o stanie prawnym budowli.
Podsumowanie
W postępowaniu egzekucyjnym komornik ma obowiązek uwzględnić w opisie i oszacowaniu całą nieruchomość wraz z istniejącymi zabudowaniami, nawet jeśli są one samowolą budowlaną. Choć nie bada legalności budowy, to wartość nieruchomości powinna odzwierciedlać jej rzeczywisty stan prawny i ryzyko rozbiórki. Zarówno dłużnik, jak i wierzyciel powinni zachować czujność i – w razie zastrzeżeń – skorzystać z możliwości zaskarżenia opisu i oszacowania, by uniknąć skutków nieprawidłowej wyceny.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące samowoli budowlanej, egzekucji komorniczej, wartości nieruchomości lub chcesz zaskarżyć opis i oszacowanie – napisz do nas. Oferujemy rzetelne porady prawne online, szybko i dyskretnie. Przeanalizujemy Twoją sprawę i wskażemy najlepsze rozwiązanie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Nękanie przez firmy windykacyjne mimo korzystnego wyroku sądu
» Sprzedaż zadłużonej nieruchomości przed egzekucją
» Roszczenie uczelni za powtarzanie zajęć a okres przedawnienia
» Egzekucja z podarowanej nieruchomości
» Sprawa o wyrok doręczony na stary adres, możliwości wznowienia postępowania i zakup długu
