Zakup ziemi obciążonej hipoteką przymusową i wykreślenie wpisu z księgi wieczystej

Hipoteka przymusowa na nieruchomości

Art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece daje możliwość obciążenia nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem. Jest to właśnie hipoteka. Podstawą jej wpisu jest tytuł egzekucyjny, jak na przykład nakaz zapłaty zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności. Art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje zaś, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Zobacz też: Czy hipoteka przymusowa wygasa po licytacji komorniczej

Brak automatycznego wykreślenia hipoteki

To, że zapłaci Pan za nieruchomość więcej, niż wynosi zadłużenie alimentacyjne, nie spowoduje, że hipoteka wygaśnie. To dłużnik, czyli właściciel nieruchomości zobowiązany do płacenia alimentów, musiałby wnieść powództwo przeciwegzekucyjne o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności. Podstawą powództwa opozycyjnego może być bowiem fakt, że po powstaniu tytułu egzekucyjnego nastąpiło zdarzenie, wskutek którego zobowiązanie wygasło albo nie może być już egzekwowane (przykładowo nastąpiła zapłata długu na rzecz uprawnionego). Powództwo przeciwegzekucyjne wytacza wówczas przeciwko wierzycielowi, czyli uprawnionemu do alimentów, przy czym trzeba wykazać, że taką kwotę dziecko / matka dziecka otrzymali i że została ona przeznaczona na alimenty, a nie na inne cele (tutaj trzeba to wskazać w pokwitowaniu lub w tytule przelewu). Natomiast nie spowoduje to wygaśnięcia hipoteki, a jedynie jej pomniejszenie. Alimenty bowiem cały czas są i cały czas rosną, zaś komornik nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym.

Wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego

Aby doszło do umorzenia egzekucji, to uprawniony do alimentów (lub jego przedstawiciel – rodzic) powinien złożyć do komornika wniosek o umorzenie postępowania egzekucyjnego. Nie ma zaś sposobu na to, aby do umorzenia postępowania egzekucyjnego doszło z uwagi na wniosek dłużnika. Tutaj inicjatywa leży wyłącznie po stronie wierzyciela.

Hipoteka przymusowa związana z alimentami

Biorąc jednak pod uwagę, że dłużnik spłaci całe zadłużenie, a dzieci / ich matka złożą wniosek do komornika o umorzenie egzekucji, to wskazuję, że stosownie do treści art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Art. 99¹ ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że aby doszło do wygaśnięcia hipoteki konieczne jest:

• wygaśnięcie wierzytelności hipotecznej (wraz z ewentualnymi roszczeniami o świadczenia uboczne);
• bak możliwości powstania kolejnych wierzytelności hipotecznych.

A zatem jeśli hipoteką przymusową zabezpieczono także zapłatę alimentów na przyszłość, to jej wygaśnięcie nastąpi dopiero w sytuacji wygaśnięcia obowiązku alimentacyjnego. A zatem dopóty alimenty są zasądzone i nie jest uchylony obowiązek alimentacyjny, dopóty hipoteka będzie na owej nieruchomości istnieć, tyle, że w przypadku spełnienia powyższych wcześniej opisanych inicjatyw, pomniejszona o kwotę zaległości, jaka została przekazana przez dłużnika na rzecz wierzyciela na poczet alimentów.

Jak Pan widzi, to, że zapłaci Pan za nieruchomość cenę przewyższającą zadłużenie, nie spowoduje, że hipoteka się zmniejszy o tę kwotę ani tym bardziej, że zostanie wykreślona. Pan płaci tylko cenę za nieruchomość. Nie płaci Pani alimentów zaległych. To może uczynić dłużnik, wskazując wyraźnie wierzycielowi, że to czyni, i występując następnie z powództwem przeciwegzekucyjnym przeciwko wierzycielowi.

Ryzykowna transakcja zakupu ziemi z wpisem hipotecznym

Przechodząc więc, dalej wskazuję, że sama sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest możliwa, ale jej nabywca musi mieć pełną świadomość tego, że dokonuje zakupu nieruchomości wraz z wszelkimi ciążącymi na niej obciążeniami, a zatem to na nabywcy spoczywać będzie obowiązek dokonywania spłat na rzecz wierzycieli hipotecznych. Hipoteka przymusowa uprawnia bowiem wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia roszczenia z obciążonej nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Z tego powodu zawsze zalecam klientom, aby nie kupowali nieruchomości, dopóki właściciel nie „wyczyści” KW, tj. dopóki stan hipoteki i wszelkie zw. z tym formalności nie zostaną uregulowane. Można np. postąpić tak, że w przedwstępnej umowie sprzedaży postanowi się, że nabywca spłaci wierzycieli hipotecznych, co umożliwi, jak wyżej opisałam, wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej pod warunkiem wystąpienia z powództwem, a następnie resztę ceny sprzedaży przekaże sprzedającemu. Tutaj jednak mamy hipotekę na alimentach należnych w przyszłości, dlatego nie zalecam zakupu nieruchomości obciążonej taką hipoteką, bowiem to przeciwko Panu, a dokładniej Pana nieruchomości, będzie można egzekwować kwoty niepłaconych alimentów. Na nic zda się spłacenie długu głównego, bowiem pozostaną jeszcze ewentualne długi z tytułu przyszłych nie płaconych alimentów. Te nadal będzie można egzekwować z nieruchomości dopóki obowiązek alimentacyjny nie zostanie prawomocnie uchylony. Stąd odradzam tę transakcję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.