Zakup ziemi obciążonej hipoteką przymusową za alimenty

Hipoteka przymusowa na nieruchomości – co oznacza dla kupującego?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Dla kupującego oznacza to, że nabywa nie tylko grunt, lecz także ryzyko egzekucji z tej nieruchomości.

Hipoteka przymusowa powstaje na podstawie tytułu wykonawczego albo innych dokumentów wskazanych w ustawie. Art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala wierzycielowi, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, uzyskać hipotekę przymusową na nieruchomościach dłużnika. Przy alimentach takim tytułem może być np. wyrok, ugoda sądowa lub inny tytuł zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Wpis w dziale IV księgi wieczystej nie jest informacją techniczną. To realne obciążenie nieruchomości. Nabywca nie może powoływać się na to, że o wpisie nie wiedział, jeżeli hipoteka była ujawniona w księdze wieczystej. Dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić nie tylko aktualny odpis księgi, ale też podstawę wpisu hipoteki oraz aktualny stan zadłużenia u komornika lub wierzyciela.

Brak automatycznego wykreślenia hipoteki po zapłacie ceny

Zapłata ceny sprzedającemu nie jest tym samym co spłata wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Jeżeli kupujący przeleje pieniądze sprzedającemu, a sprzedający nie rozliczy długu alimentacyjnego i nie uzyska dokumentów do wykreślenia hipoteki, wpis w księdze wieczystej pozostanie.

Nawet zapłata zaległości alimentacyjnych do komornika lub bezpośrednio wierzycielowi nie zawsze wystarczy do pełnego wykreślenia hipoteki. Jeżeli hipoteka zabezpiecza także dalsze, przyszłe świadczenia alimentacyjne, zastosowanie ma art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.

Inaczej trzeba ocenić nabycie nieruchomości w egzekucji. Przy licytacji komorniczej skutki wynikają przede wszystkim z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego: z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności co do zasady wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia. To jednak nie jest ten sam mechanizm co zwykła sprzedaż u notariusza.

Hipoteka przymusowa związana z alimentami

W sprawach alimentacyjnych trzeba szczególnie uważać na to, czy hipoteka zabezpiecza wyłącznie zaległe raty alimentacyjne, czy także należności, które mogą powstać w przyszłości. Jeżeli obowiązek alimentacyjny nadal trwa, to spłata dotychczasowej zaległości może nie zamykać całej sprawy.

Pełnoletność dziecka nie powoduje automatycznego ustania alimentów. Obowiązek alimentacyjny trwa tak długo, jak długo spełnione są przesłanki wynikające z prawa rodzinnego i z konkretnego tytułu alimentacyjnego. Jeżeli dłużnik uważa, że obowiązek powinien zostać uchylony lub zmniejszony, zwykle wymaga to odpowiedniego postępowania i uzyskania orzeczenia albo innego skutecznego rozstrzygnięcia.

W praktyce oznacza to, że przy hipotece przymusowej za alimenty należy ustalić: kto jest wierzycielem, jaka jest aktualna wysokość zaległości, czy egzekucja obejmuje bieżące alimenty, czy wierzyciel zgodzi się na umorzenie egzekucji oraz czy po spłacie będzie możliwe uzyskanie dokumentu pozwalającego na wykreślenie lub ograniczenie hipoteki.

Jak można doprowadzić do wykreślenia hipoteki?

Wykreślenie hipoteki następuje w postępowaniu wieczystoksięgowym, a nie przez samo oświadczenie komornika ani przez samo dokonanie przelewu. Co do zasady potrzebny jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego oraz dokument wykazujący, że hipoteka wygasła albo że wierzyciel wyraża zgodę na jej wykreślenie.

Art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel ma obowiązek dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dokumentem praktycznie najczęściej wymaganym jest zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym. Jeżeli wierzyciel odmawia mimo spłaty, konieczne może być postępowanie sądowe.

Jeżeli hipoteka zabezpiecza świadczenia przyszłe, całkowite wykreślenie wpisu może być możliwe dopiero po ustaniu ryzyka powstania kolejnych wierzytelności. W niektórych sytuacjach właściciel może natomiast rozważyć żądanie zmniejszenia sumy hipoteki, jeżeli zabezpieczenie jest nadmierne. Wynika to z art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się na formularzu KW-WPIS do sądu prowadzącego księgę wieczystą. Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis; przy wykreśleniu hipoteki w praktyce oznacza to zazwyczaj 100 zł opłaty sądowej.

Wniosek o umorzenie egzekucji i rola wierzyciela

Umorzenie egzekucji i wykreślenie hipoteki to dwie różne czynności. Komornik może umorzyć postępowanie egzekucyjne w całości albo w części w przypadkach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 825 KPC organ egzekucyjny umarza postępowanie m.in. na wniosek wierzyciela. Dłużnik nie może dowolnie wymusić umorzenia tylko dlatego, że chce sprzedać nieruchomość.

Jeżeli dłużnik twierdzi, że po powstaniu tytułu egzekucyjnego zobowiązanie wygasło albo nie może być egzekwowane, może w określonych warunkach skorzystać z powództwa przeciwegzekucyjnego z art. 840 KPC. W sprawach alimentacyjnych trzeba jednak pamiętać, że sąd i komornik będą oceniać konkretny tytuł, okresy zaległości, dowody zapłaty oraz to, czy bieżący obowiązek alimentacyjny nadal istnieje.

Jeżeli po wpisie hipoteki zmieniła się osoba wierzyciela albo trzeba ustalić, kto jest uprawniony do wydania zgody na wykreślenie wpisu, konieczna jest analiza dokumentów. Przy innych wierzytelnościach zabezpieczonych hipoteką znaczenie może mieć także cesja wierzytelności alimentacyjnej lub innej wierzytelności hipotecznej, ale przy alimentach trzeba dodatkowo uwzględnić osobisty charakter roszczeń i treść tytułu wykonawczego.

Ryzykowna transakcja zakupu ziemi z wpisem hipotecznym

Zakup ziemi obciążonej hipoteką przymusową jest prawnie dopuszczalny, ale ryzykowny. Nabywca nie staje się automatycznie dłużnikiem osobistym alimentów poprzedniego właściciela, ale staje się właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką. Wierzyciel może więc dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości w granicach zabezpieczenia hipotecznego.

Najbezpieczniej jest nie zawierać umowy przenoszącej własność, dopóki sprzedający nie przedstawi dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki albo dopóki mechanizm spłaty i wykreślenia nie zostanie dokładnie opisany w akcie notarialnym. W praktyce można rozważyć umowę przedwstępną, zapłatę części ceny bezpośrednio na rachunek komornika lub wierzyciela, depozyt notarialny, termin na dostarczenie zgody wierzyciela oraz prawo odstąpienia od umowy, jeżeli wpis nie zostanie wykreślony.

Nie wystarczy ogólne zapewnienie sprzedającego, że dług jest spłacony albo że wpis zostanie usunięty. Kupujący powinien zobaczyć dokumenty: aktualny odpis księgi wieczystej, tytuł stanowiący podstawę hipoteki, zaświadczenie o stanie egzekucji, potwierdzenia zapłaty oraz oświadczenie wierzyciela potrzebne do wykreślenia lub ograniczenia hipoteki.

Co powinien sprawdzić kupujący przed podpisaniem aktu?

Przed zakupem nieruchomości z hipoteką przymusową należy wykonać co najmniej kilka czynności kontrolnych. Po pierwsze, trzeba sprawdzić dział IV księgi wieczystej i ustalić sumę hipoteki, wierzyciela oraz podstawę wpisu. Po drugie, trzeba sprawdzić, czy w księdze są wzmianki o nowych wnioskach. Po trzecie, trzeba ustalić u komornika lub wierzyciela aktualne zadłużenie, koszty i odsetki.

Po czwarte, trzeba zbadać, czy zabezpieczenie obejmuje tylko zaległe alimenty, czy także świadczenia przyszłe. Po piąte, trzeba ustalić, kto może skutecznie podpisać zgodę na wykreślenie hipoteki. Po szóste, w akcie notarialnym należy zabezpieczyć kolejność płatności i dokumentów, aby kupujący nie zapłacił ceny bez realnej możliwości oczyszczenia księgi wieczystej.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różne mogą być skutki zakupu nieruchomości z hipoteką przymusową za alimenty.