Stary dług, komornik i najemca, czy mogę stracić mieszkanie?
• Data: 2026-02-19 Autor: Lidia Teszke
Przed 25 laty prowadziłam krótko jednoosobową działalność gospodarczą i niestety zakończyło się to dla mnie sporymi długami. W roku 2007 wyjechałam za granicę i zostałam na stałe. Miałam nadzieję, że spłacę dług, ale szybko się okazało, że tak różowo nie jest, jak się ma na utrzymaniu dzieci. Nie zwracałam, a dług rósł. W 2013 r. odziedziczyłam z bratem mieszkanie po mamie. Za jego zgodą je wynajęłam i wpłaty z najmu z mojego konta szły do komornika. W roku 2019 komornik przestał ściągać pieniądze z konta, więc uznałam, że dług został spłacony. Rzadko bywałam w kraju i nie potwierdziłam tego u komornika. Niestety, pół roku temu mój lokator miał wizytę komornika i ten pod groźbą kary grzywny zażądał wpłacania czynszu na swoje konto, i tak też się to teraz odbywa. Komornik, z którym się skontaktowałam, prosząc o wyjaśnienia, poinformował mnie, że zajął księgę wieczystą mieszkania. Bardzo zależy mi na tym, by tego mieszkania nie stracić. Lokator, na szczęście, bez opóźnień wpłaca co miesiąc ustalony czynsz do komornika, ale i tak się boją, że stracę to mieszkanie. Dopiero teraz mój brat dostał list od tego komornika, że jest zrobiony wpis do KW i niespłacanie może zakończyć się licytacją mieszkania. Dlaczego komornik pisze do niego dopiero teraz, czy to coś znaczy? Dodatkowo znajoma wzbudziła we mnie obawy, że lokator może przejąć mieszkanie, bo to on fizycznie spłaca dług i w ten sposób może nabyć prawa do mieszkania. Czy rzeczywiście tak może się stać? Czy mogę zażądać, by jednak ten czynsz szedł na moje konto, a z niego do komornika? Jeśli lokator by tak zrobił, czy komornik nałoży na niego grzywnę? Jak się z tej zagmatwanej sytuacji wyplątać? Nie mogę stracić tego mieszkania.
.jpg)
Pozyskanie dokumentacji zadłużenia od komornika i jej analiza
Opisany problem jest złożony i trudno będzie Pani wybrnąć z sytuacji bez osoby specjalizującej się w postępowaniu egzekucyjnym. Po pierwsze, musiałaby Pani poprosić komornika o wskazanie, jakie postępowania egzekucyjne toczą się przeciwko Pani. Zawnioskować o karty rozliczeniowe celem ustalenia wysokości Pani zobowiązania. Jest to żmudna praca – sprawdzenie, czy ktoś nie popełnił błędu, czy nie ma przeciwko Pani tytułu wykonawczego wystawionego nieprawidłowo lub zdublowanego. Najlepiej jest poprosić o przesłanie akt w formie elektronicznej.
Zakres egzekucji wyznaczony przez wierzyciela
Podkreślenia wymaga, że w postępowaniu egzekucyjnym – stosownie do regulacji prawnej z art. 804 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – komornik nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Oznacza to, że organ egzekucyjny nie może badać merytorycznie obowiązku objętego tytułem wykonawczym. On działa na zlecenie wierzyciela (w Pani przypadku może być ich kilku). Nadto mogło dojść do przedawnienia części Pani roszczeń, ale to już wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia wszystkich Pani spraw. Niestety, sprawy egzekucyjne są skomplikowane, zwłaszcza jeśli zobowiązania są sprzed ok. 20 lat. Przepisy się w tym czasie kilkukrotnie zmieniały.
Dłużnik wierzytelności obowiązany do zapłaty bezpośrednio komornikowi
Skoro jest Pani współwłaścicielką lokalu w udziale po 1/2, to może dojść do zlicytowania Pani udziału. Komornik nie decyduje o tym, w jaki sposób prowadzić postępowanie – to wierzyciel składa wnioski i komornik ma obowiązek je realizować. Jeżeli wierzyciel żąda wszczęcia egzekucji z Pani nieruchomości, to komornik nie ma wyboru i musi je wszcząć. Jeżeli znajdzie się chętny do nabycia Pani udziału, to do takiej licytacji dojść może. Lokator mógłby przystąpić do licytacji, ale sam nie będąc Pani wierzycielem, nie może przejąć Pani udziału w lokalu. Może to zrobić wierzyciel w przypadku braku chętnych do nabycia Pani udziału.
Padło też pytanie, czy lokator nie może wpłacać czynszu na Pani konto. Zgodnie z przepisami art. 636 K.p.c. i następnymi to komornik ma prawo do zajęcia wierzytelności z tytułu należnego Pani czynszu. Lokator ma obowiązek przekazywać czynsz bezpośrednio do niego. Zgodnie z treścią art. 643 K.p.c. dłużnik zajętej wierzytelności lub innego prawa majątkowego, który uiści dłużnikowi egzekwowanemu zajęte sumy lub świadczenia albo który na wezwanie komornika nie złoży należytego oświadczenia lub w inny sposób naruszy obowiązki wynikające z zajęcia, niezależnie od odpowiedzialności za wyrządzoną przez to wierzycielowi szkodę, może być ukarany przez komornika grzywną do dwóch tysięcy złotych. Ukaranie grzywną następuje według zasad przewidzianych w art. 5171 K.p.c.
Natomiast co do rozbieżności terminów, czyli wpisu w księdze wieczystej i informacji uzyskanej przez Pani brata – jest to normalna praktyka. Żaden sąd nie wpisuje „od ręki” zajęcia udziału na nieruchomości. Ktoś musi wniosek rozpatrzyć (sędzia albo referendarz sądowy), wpisać go do księgi, a ktoś inny wysłać zawiadomienie do właścicieli.
Na koniec wskazuję, że jeżeli dług „ciągnie” się za Panią od wielu lat, to analiza takich dokumentów to niemały koszt i bardzo duże skomplikowanie sprawy.
Przykłady
Nieświadoma długu, straciła dom
Anna po latach dowiedziała się, że ma dług z niezamkniętej działalności gospodarczej. Komornik przejął jej dom, o czym dowiedziała się dopiero, gdy wystawiono go na licytację. Dopiero wtedy podjęła działania, ale było za późno. Gdyby wcześniej sprawdziła swoje zadłużenie w rejestrach, mogłaby negocjować spłatę i uniknąć utraty nieruchomości.
Dług sprzed lat, ale mieszkanie uratowane
Marek wyjechał za granicę, pozostawiając w Polsce niespłacone zobowiązania. Gdy po latach wrócił, dowiedział się, że komornik zajął jego mieszkanie. Dzięki pomocy prawnika wykazał, że dług uległ przedawnieniu, a komornik nie dochował procedur. Sąd nakazał umorzenie egzekucji, a Marek zachował nieruchomość.
Najemca płacił czynsz komornikowi, ale właściciel odzyskał kontrolę
Joanna wynajmowała mieszkanie, a komornik przejął wpływy z czynszu na spłatę długu. Gdy dowiedziała się o tym, złożyła wniosek o zmianę sposobu egzekucji i uzgodniła z komornikiem, by to ona przelewała pieniądze. Dzięki temu mogła lepiej kontrolować sytuację i uniknęła dalszych problemów z lokatorem.
Podsumowanie
W przypadku zadłużenia i egzekucji komorniczej kluczowe jest ustalenie aktualnego stanu zobowiązań oraz zakresu działań podjętych przez komornika. Aby uniknąć utraty nieruchomości, warto przeanalizować dokumentację egzekucyjną i sprawdzić możliwość przedawnienia długu. W takich sytuacjach pomoc prawnika może okazać się niezbędna, zwłaszcza przy negocjowaniu warunków spłaty lub zmianie sposobu egzekucji.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawach zadłużenia, egzekucji komorniczej lub sporządzenia pism prawnych? Oferujemy profesjonalne porady online oraz przygotowanie niezbędnej dokumentacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Spadek z długiem, jak postępować, gdy bank upomina się o pieniądze po zmarłym?")
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Stary dług, komornik i najemca, czy mogę stracić mieszkanie?
» Komornik zajął cały dochód z umowy-zlecenia, czy miał prawo zająć jedyne moje wynagrodzenie?
» Dlaczego KRUS potrąca zaległe składki rolnika ze świadczenia małżonka?
» Zakup ziemi obciążonej hipoteką przymusową i wykreślenie wpisu z księgi wieczystej
» Wypowiedzenie umowy bankowi w celu licytacji mieszkania
