Stary dług, komornik i najemca – czy można stracić mieszkanie?

Pozyskanie dokumentacji zadłużenia od komornika

Pierwszym krokiem nie powinno być przekonywanie najemcy, aby zmienił sposób wpłat, lecz ustalenie, co dokładnie znajduje się w aktach egzekucyjnych. Trzeba pisemnie wystąpić do komornika o wskazanie sygnatur wszystkich spraw prowadzonych przeciwko dłużniczce, danych wierzycieli, podstawy egzekucji, aktualnego salda zadłużenia, kosztów, odsetek, kwot już wyegzekwowanych oraz sposobów egzekucji, które zostały zastosowane.

Warto poprosić także o kopie albo skany: tytułów wykonawczych, wniosków wierzyciela o egzekucję, kart rozliczeniowych, zawiadomienia o zajęciu czynszu najmu, zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości oraz korespondencji kierowanej do dłużnika i współwłaściciela lokalu. Przy sprawach prowadzonych od wielu lat trzeba sprawdzić, czy egzekucja dotyczy jednego długu, kilku tytułów, czy może należności przenoszonych między kolejnymi wierzycielami.

Jeżeli dłużniczka od dawna mieszka za granicą, szczególnie ważne jest sprawdzenie doręczeń i adresów, na które wysyłano pisma. W praktyce powrót z zagranicy a egzekucja często oznacza konieczność odtworzenia całej historii sprawy: od pierwotnego długu, przez nakaz zapłaty albo wyrok, aż po aktualne czynności komornika.

Komornik działa w granicach wniosku wierzyciela

Komornik nie prowadzi egzekucji z własnej inicjatywy. Co do zasady działa na podstawie tytułu wykonawczego i wniosku wierzyciela, który wskazuje sposoby egzekucji. Zgodnie z art. 804 Kodeksu postępowania cywilnego organ egzekucyjny nie bada zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której już z treści tytułu wykonawczego wynika upływ terminu przedawnienia, a wierzyciel nie przedstawi wymaganego dokumentu wskazującego na przerwanie lub zawieszenie biegu przedawnienia.

Oznacza to, że zarzuty typu: dług został spłacony, dług jest przedawniony, nakaz zapłaty doręczono na zły adres albo odsetki policzono nieprawidłowo, zwykle wymagają analizy dokumentów i odpowiedniego pisma procesowego. Sam komornik nie rozstrzyga sporu tak jak sąd. Może natomiast wyjaśnić saldo, udostępnić akta, skorygować oczywiste rozliczenia i wykonywać decyzje wierzyciela albo sądu.

Zajęcie czynszu od najemcy

Czynsz najmu jest wierzytelnością właściciela wobec najemcy. Jeżeli właściciel jest dłużnikiem, komornik może zająć tę wierzytelność na podstawie przepisów o egzekucji z wierzytelności. W praktyce komornik zawiadamia dłużnika o zajęciu, a najemcy zakazuje płacenia czynszu właścicielowi i wzywa go do przekazywania należności komornikowi albo do złożenia ich do depozytu, zgodnie z treścią zajęcia.

Po skutecznym doręczeniu zajęcia najemca nie powinien samodzielnie wracać do wpłat na konto właściciela. Jeżeli mimo zajęcia zapłaci czynsz dłużnikowi, może narazić się na odpowiedzialność wobec wierzyciela i sankcje przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego. Aktualnie grzywna związana z niewykonaniem obowiązków przy zajęciu wierzytelności może wynieść do 5000 zł i może być ponawiana, jeżeli obowiązki nadal nie są wykonywane.

Właściciel nie może skutecznie zażądać od najemcy, aby ignorował pismo komornika. Bezpieczna droga to uzyskanie od komornika informacji o stanie zajęcia, przedstawienie dowodów wpłat i ewentualne doprowadzenie do uchylenia zajęcia, ograniczenia egzekucji albo zawarcia porozumienia z wierzycielem. Dopiero po formalnym uchyleniu zajęcia najemca może wrócić do zwykłych wpłat na konto wynajmującego.

Czy najemca może przejąć mieszkanie, bo płaci czynsz komornikowi?

Nie. To, że najemca przekazuje czynsz komornikowi, nie oznacza, że spłaca cudzy dług z własnych pieniędzy w sposób dający mu prawa do lokalu. Nadal wykonuje swój obowiązek z umowy najmu, czyli płaci czynsz. Zmienia się jedynie adresat płatności, ponieważ komornik zajął wierzytelność właściciela.

Najemca może stać się właścicielem udziału w mieszkaniu tylko wtedy, gdy nabędzie go w prawnie przewidziany sposób, na przykład w drodze sprzedaży, darowizny albo jako uczestnik licytacji komorniczej, jeżeli spełni warunki licytacji i sąd przysądzi własność. Sama obecność w lokalu i wykonywanie umowy najmu nie powodują przejęcia własności mieszkania.

Egzekucja z udziału w mieszkaniu i ryzyko licytacji

Jeżeli dłużnik jest współwłaścicielem mieszkania tylko w określonym udziale, egzekucja co do zasady może objąć ten udział. Udział drugiego współwłaściciela nie powinien być sprzedawany za dług osoby, która nie jest dłużnikiem, chyba że także odpowiada za zobowiązanie albo istnieje odrębna podstawa prawna.

Ryzyko utraty majątku jest jednak realne, bo udział w nieruchomości może zostać opisany, oszacowany i wystawiony na licytację. W praktyce sprzedaż samego udziału bywa trudniejsza niż sprzedaż całego lokalu, ale nie jest niemożliwa. Nabywca udziału staje się współwłaścicielem razem z pozostałym współwłaścicielem, co może później prowadzić do sporów o korzystanie z lokalu albo o zniesienie współwłasności. Gdy sprawa dotyczy zadłużenia zabezpieczonego na nieruchomości albo intensywnej egzekucji, warto osobno przeanalizować ryzyko, jakie niesie egzekucja z mieszkania.

Po wszczęciu egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty, a następnie kieruje wniosek o wpis ostrzeżenia o egzekucji do księgi wieczystej. Dalsze etapy, takie jak opis i oszacowanie oraz licytacja, zależą od wniosków wierzyciela, salda zadłużenia, kosztów i przebiegu sprawy. Właśnie dlatego nie warto czekać, aż pojawi się obwieszczenie o licytacji.

Dlaczego pismo dostał także drugi współwłaściciel?

Zawiadomienie drugiego współwłaściciela o wpisie w księdze wieczystej nie musi oznaczać, że odpowiada on za cudzy dług. Współwłaściciel ma interes prawny w tym, aby wiedzieć, że do księgi wieczystej wpisano ostrzeżenie dotyczące egzekucji z udziału innej osoby. Taki wpis wpływa na sytuację prawną nieruchomości i może utrudniać jej sprzedaż, podział albo zniesienie współwłasności.

Opóźnienie między czynnością komornika a doręczeniem pisma z sądu wieczystoksięgowego jest możliwe. Wniosek komornika musi zostać rozpoznany przez sąd albo referendarza sądowego, wpis musi zostać ujawniony w księdze, a następnie zawiadomienia są wysyłane do uprawnionych osób. Sam fakt, że pismo przyszło później, nie przesądza jeszcze o błędzie, ale warto porównać daty: wniosku komornika, wpisu w księdze, doręczenia zawiadomienia i ewentualnych kolejnych czynności.

Stary dług a przedawnienie po latach

W sprawach sprzed kilkunastu albo kilkudziesięciu lat nie wolno zakładać ani że dług na pewno istnieje w pełnej wysokości, ani że na pewno się przedawnił. Trzeba ustalić, czy roszczenie zostało stwierdzone prawomocnym orzeczeniem, nakazem zapłaty, ugodą albo innym tytułem. Roszczenia stwierdzone takim tytułem przedawniają się według innych zasad niż pierwotna faktura, pożyczka czy zobowiązanie z działalności gospodarczej.

Obecnie podstawowy termin przedawnienia roszczeń stwierdzonych prawomocnym orzeczeniem wynosi co do zasady 6 lat, a roszczenia o świadczenia okresowe należne w przyszłości przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat. Trzeba jednak sprawdzić przepisy przejściowe, datę powstania tytułu, wcześniejsze egzekucje, zawieszenia i przerwania biegu przedawnienia. Wszczęcie egzekucji może mieć znaczenie dla biegu przedawnienia, dlatego samo twierdzenie, że dług ma 25 lat, nie wystarczy do jego podważenia.

Przy analizie zadłużenia trzeba osobno ocenić należność główną, odsetki i koszty. Zdarza się, że część należności jest prawidłowo egzekwowana, a część wymaga zakwestionowania. Pomocne może być porównanie dokumentów komorniczych z zasadami opisującymi przedawnienie po latach, ale ostateczna ocena zawsze zależy od akt konkretnej sprawy.

Jak bronić mieszkania i uporządkować sprawę?

Najbezpieczniej działać etapami. Po pierwsze, trzeba uzyskać pełną dokumentację od komornika i ewentualnie od sądu, który wydał tytuł. Po drugie, należy sprawdzić, czy saldo zadłużenia jest prawidłowe: czy uwzględniono wszystkie wpłaty z rachunku bankowego i od najemcy, czy nie ma zdublowanych kosztów oraz czy odsetki naliczono od właściwych kwot i za właściwy okres.

Po trzecie, warto ustalić, czy są podstawy do skargi na czynności komornika, wniosku o umorzenie lub ograniczenie egzekucji, powództwa przeciwegzekucyjnego albo wniosku do wierzyciela o cofnięcie lub ograniczenie egzekucji z nieruchomości. Skarga na czynność komornika jest środkiem terminowym, dlatego po otrzymaniu pisma nie należy odkładać reakcji. W wielu przypadkach termin wynosi tydzień od czynności albo od zawiadomienia o niej.

Po czwarte, jeżeli dług jest bezsporny, ale możliwy do spłaty z czynszu, można próbować porozumieć się z wierzycielem, aby ograniczył egzekucję do mniej dotkliwych sposobów, na przykład do bieżących wpływów z najmu. Komornik sam nie musi rezygnować z zajęcia nieruchomości, jeżeli wierzyciel nadal żąda takiego sposobu egzekucji.

Po piąte, trzeba rozmawiać z bratem jako współwłaścicielem. Nie chodzi o to, aby przerzucać na niego odpowiedzialność za dług, lecz aby wiedział, jaki wpis znajduje się w księdze wieczystej, jakie są możliwe skutki licytacji udziału i czy w rodzinie da się ustalić rozwiązanie mniej ryzykowne niż sprzedaż udziału osobie trzeciej.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak podobne sytuacje mogą wyglądać w praktyce. Każda sprawa wymaga jednak sprawdzenia dokumentów, bo o wyniku decydują daty, treść tytułu wykonawczego, wysokość wpłat i zakres wniosków wierzyciela.

FAQ

Czy dług sprzed 25 lat na pewno jest przedawniony?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić, czy był wyrok, nakaz zapłaty lub ugoda, kiedy wszczęto egzekucję i czy bieg przedawnienia był przerywany albo zawieszany. Dopiero analiza akt pozwala ocenić, czy można skutecznie podnosić przedawnienie.

Czy lokator może płacić czynsz właścicielowi mimo zajęcia?

Po doręczeniu zajęcia najemca powinien stosować się do wezwania komornika. Samowolne płacenie właścicielowi może narazić najemcę na sankcje i nie rozwiązuje problemu właściciela z egzekucją.

Czy najemca nabywa prawa do mieszkania, bo jego czynsz trafia do komornika?

Nie. Najemca nadal płaci swój czynsz z umowy najmu. Płatność do komornika jest skutkiem zajęcia wierzytelności właściciela, a nie sposobem nabycia udziału w nieruchomości.

Czy komornik może sprzedać całe mieszkanie, jeżeli dłużnik ma tylko udział?

Co do zasady egzekucja za osobisty dług współwłaściciela obejmuje jego udział. Udział drugiego współwłaściciela nie powinien być sprzedawany za cudzy dług, ale sprzedaż udziału dłużnika może poważnie skomplikować sytuację całej nieruchomości.

Co zrobić po otrzymaniu zawiadomienia o wpisie egzekucji w księdze wieczystej?

Należy sprawdzić księgę wieczystą, pobrać dokumenty od komornika, ustalić saldo zadłużenia i daty czynności. Jeżeli są podstawy do zaskarżenia, trzeba pilnować krótkich terminów, zwłaszcza terminu na skargę na czynności komornika.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najemca nie przejmie mieszkania tylko dlatego, że płaci czynsz komornikowi. Nie warto jednak lekceważyć zajęcia czynszu i wpisu w księdze wieczystej, bo mogą one oznaczać realne ryzyko dalszej egzekucji z udziału w lokalu. Najważniejsze jest szybkie zebranie akt, sprawdzenie tytułów wykonawczych, salda, przedawnienia, doręczeń i możliwości ograniczenia egzekucji.

Jeżeli dług rzeczywiście istnieje i jest prawidłowo egzekwowany, celem powinno być porozumienie z wierzycielem oraz takie ułożenie spłaty, aby uniknąć licytacji udziału. Jeżeli natomiast w dokumentach są błędy, przedawnione należności, wadliwe doręczenia albo nieprawidłowe rozliczenia, trzeba rozważyć odpowiednie środki prawne, zamiast ograniczać się do rozmów telefonicznych z komornikiem.

Źródła

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 804, art. 896, art. 902, art. 923-924 i art. 767 K.p.c.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 118, art. 123-125 K.c.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.