Wypowiedzenie umowy bankowi w celu licytacji mieszkania

Analizując Pana zapytanie, należy wskazać, iż podniesiona przez Pana kwestia jest problematyczna i wymaga szczegółowej analizy. 

Poręczenie umowy kredytowej z bankiem 

Z opisanego przez Pana zagadnienia wynika, że zaciągającym kredyt jest Pan, zaś Pańska mama dla celów umowy kredytowej poręczyła ową umowę poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Aktualnie bardzo popularnym rozwiązaniem przy zaciąganiu kredytu jest zawarcie przedmiotowej umowy przez kilka osób, z których każda jest obowiązana do spłaty kredytu, zaś tylko jedna z nich jest właścicielem nieruchomości. Taki zabieg ma na celu zwiększenie zdolności kredytowej, gdyż wtedy sumowana jest zdolność kredytowa wszystkich kredytobiorców, co pozwala na uzyskanie kredytu nawet osobie o niskich zarobkach. Jednakże, w każdym z tych przypadków poza zabezpieczeniem kredytu w postaci majątków osobistych kredytobiorców najważniejszym zabezpieczeniem jest nieruchomość. Nieruchomość w procesie udzielania kredytu hipotecznego zostaje obciążona hipotecznie poprzez stosowny wpis do księgi wieczystej, a dokładniej do działu IV księgi wieczystej.

Hipoteka w księdze wieczystej

Hipoteka ma kilka ważnych zalet. Jedną z nich jest fakt, iż hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. Sprzedając nieruchomość obciążoną hipoteką, zbywa się ją razem z tym obciążeniem. Bank, który ustanowił na nieruchomości zabezpieczenie hipoteczne, może żądać zapłaty określonej sumy pieniężnej z nieruchomości, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. Dzięki temu, że hipoteka jest ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, nie ma ryzyka, że nieruchomość zostanie sprzedana bez tego zabezpieczenia, gdyż w polskim prawie obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wypowiedzenie umowy kredytu bankowi

Odnosząc się już bezpośrednio do Pańskiego pytania, należy wskazać, iż w każdym czasie może Pan wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego. Samo wypowiedzenie umowy jest jednostronną czynnością prawną, do której prawo przysługuje zarówno Panu, jak i bankowi. O tym  stanowią przepisy art. 75 i 75a ustawy o prawie bankowym. Pan jako strona umowy zawartej z bankiem może wypowiedzieć umowę bez podania jakiejkolwiek przyczyny, jeśli tylko umowa została zawarta na dłużej niż okres jednego roku. Wtedy bank zażąda od Pana zwrotu pozostałej kwoty zaciągniętego zobowiązania wraz z naliczonymi na dzień wypowiedzenia odsetkami oraz opłatami. Z opisanego przez Pana zagadnienia wynika, że to Pan jest stroną zaciągniętej umowy kredytowej, a co za tym idzie, bank zażąda zapłaty określonej kwoty od Pana. W przypadku, gdyby Pan w wyznaczonym terminie owej kwoty nie uiścił, bank rozpocznie procedurę windykacyjną, poprzez skierowania do Pana wezwania do zapłaty (w tym czasie bank może również uruchomić proces windykacyjny polegający np. na zleceniu windykacji określonej kwoty firmie windykacyjnej) Po upływie określonego w wezwaniu terminu i dalszym braku spłaty pozostałej należności bank wystąpi do właściwego sądu o tytuł egzekucyjny, a następnie wykonawczy. Do 2015 roku bank sam wystawiał BTE, tj. Bankowy Tytuł Egzekucyjny, jednakże w kwietniu 2015 r. Trybunał Konstytucyjny (pod sygn. akt P 45/12) uznał uprzywilejowaną pozycję banku za niekonstytucyjną.

Dopiero w momencie otrzymania przez bank tytułu wykonawczego (najpewniej będzie to nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym zaopatrzony w klauzulę wykonalności) bank będzie mógł zlecić wszczęcie egzekucji właściwemu komornikowi.

Egzekucja prowadzona przez komornika po wypowiedzeniu umowy bankowi

W tym miejscu warto zauważyć, iż komornik, dysponując tytułem wykonawczym wystawionym przeciwko Panu, będzie mógł prowadzić egzekucję z całego Pańskiego majątku, tj. wynagrodzenia za pracę, ruchomości w tym pojazdów mechanicznych, rachunków bankowych oraz innych, w tym nieruchomości (o ile takowe Pan posiada). Bank zapewne również zdecyduje się na uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko Pańskiej mamie, która, jak wynika z pytania, wobec której jednak egzekucja będzie ograniczona jedynie do owej nieruchomości, która została zabezpieczona poprzez stosowny wpis na hipotece.

Biorąc pod uwagę powyższe warto dodać, iż proces egzekucji z nieruchomości jest procesem długotrwałym, jak i również procesem kosztownym. Wierzyciel musi zabezpieczyć komornikowi koszty postępowania, takie jak koszty wpisu do KW oraz koszty sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości oraz na dalszym etapie koszty ogłoszeń prasowych o licytacji nieruchomości. W związku z powyższym bank będzie starał się uzyskać swoją należność szybciej oraz bez ponoszenia dodatkowych kosztów (gdyż zawsze egzekucja z nieruchomości może okazać się nieskuteczna, bądź wartość udzielonego kredytu może przekraczać wartość kwoty uzyskanej z jej sprzedaży). Obie egzekucje – egzekucja z nieruchomości oraz egzekucja z Pańskiego majątku – mogą toczyć się równocześnie. Nie posiadam wiedzy, jakimi środkami dysponuje Pan na co dzień, jednakże w przypadku skierowania egzekucji przeciwko Panu może okazać się ona skuteczna na tyle, że bank nie będzie śpieszył się z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości Pańskiej mamy, zaś zadowoli się kwotą uzyskiwaną przez komornika z Pana majątku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.