Wypowiedzenie kredytu hipotecznego a licytacja mieszkania

Stan prawny aktualny na 12 czerwca 2026 r.

Czy można wypowiedzieć kredyt, aby doprowadzić do licytacji mieszkania?

Możliwość wypowiedzenia umowy kredytu przez kredytobiorcę nie oznacza prawa do wskazania bankowi, że ma odzyskać pieniądze akurat z mieszkania należącego do mamy. Po wypowiedzeniu kredytu lub po zaprzestaniu spłaty bank będzie przede wszystkim żądał zapłaty całej wymagalnej kwoty od kredytobiorcy. Jeżeli zapłata nie nastąpi, bank może skierować sprawę do sądu, uzyskać tytuł wykonawczy i dopiero wtedy prowadzić egzekucję.

W praktyce takie działanie jest bardzo ryzykowne. Może doprowadzić do procesu, kosztów sądowych, kosztów egzekucyjnych, wpisów w bazach dłużników, egzekucji z wynagrodzenia i rachunków bankowych, a dopiero równolegle albo później do egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką. Dłużnik nie może skutecznie wymusić na banku, aby pominął jego majątek i od razu sprzedał mieszkanie osoby trzeciej.

Hipoteka na mieszkaniu mamy a odpowiedzialność za kredyt

Trzeba rozróżnić dwie sytuacje. Jeżeli mama podpisała umowę kredytu jako współkredytobiorca albo poręczyciel, może odpowiadać za dług osobiście. Jeżeli natomiast zgodziła się jedynie na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości, jest co do zasady dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że bank może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, ale niekoniecznie z całego jej majątku osobistego.

Hipoteka jest wpisywana w dziale IV księgi wieczystej. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dlatego sprzedaż, darowizna albo dziedziczenie nieruchomości nie usuwa samego obciążenia hipotecznego. Warto też pamiętać, że problem taki jak hipoteka po przedawnieniu wymaga osobnej analizy, bo przedawnienie długu osobistego nie zawsze prowadzi automatycznie do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej.

Wypowiedzenie umowy kredytu przez kredytobiorcę

Prawo bankowe przewiduje, że jeżeli strony ustaliły termin spłaty kredytu dłuższy niż rok, kredytobiorca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu trzymiesięcznego, o ile umowa nie stanowi inaczej. Nie jest to jednak sposób na bezkosztowe wyjście z kredytu. Po upływie terminu wypowiedzenia zadłużenie staje się wymagalne i trzeba je spłacić zgodnie z rozliczeniem banku.

W przypadku kredytu hipotecznego udzielonego konsumentowi trzeba dodatkowo odróżnić wypowiedzenie od wcześniejszej spłaty. Konsument ma prawo w każdym czasie spłacić całość albo część kredytu przed terminem. Bank powinien na wniosek przekazać informację o kosztach wcześniejszej spłaty w terminie 7 dni roboczych. Jeżeli kredyt ma zmienne oprocentowanie, rekompensata za wcześniejszą spłatę może być pobierana tylko w granicach ustawowych i zasadniczo tylko wtedy, gdy spłata następuje w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy.

Nie należy mylić tego z prawem odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego. Odstąpienie bez podania przyczyny przysługuje konsumentowi co do zasady tylko w terminie 14 dni od zawarcia umowy. Po 10 latach spłacania kredytu nie jest to już rozwiązanie dostępne na tej podstawie.

Jeżeli problem polega na tym, że bank sam rozważa zakończenie umowy z powodu zaległości, znaczenie ma procedura wezwania do zapłaty i restrukturyzacji. Więcej o tym, kiedy możliwe jest wypowiedzenie kredytu przez bank, warto analizować na tle konkretnej umowy i historii spłat.

Co zrobi bank po braku spłaty?

Jeżeli kredytobiorca przestanie płacić raty, bank nie powinien od razu kierować sprawy do komornika. Przy opóźnieniu w spłacie bank wzywa kredytobiorcę do zapłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych, oraz informuje o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Dopiero gdy nie dojdzie do spłaty albo skutecznej restrukturyzacji, bank może wypowiedzieć umowę na warunkach przewidzianych w ustawie i w umowie.

Po wypowiedzeniu bank musi uzyskać tytuł wykonawczy. Obecnie bank nie może już wystawić bankowego tytułu egzekucyjnego w dawnym trybie. Co do zasady musi przejść drogę sądową, na przykład uzyskać nakaz zapłaty albo wyrok, a następnie klauzulę wykonalności. Dopiero na tej podstawie komornik może wszcząć egzekucję.

Egzekucja z majątku kredytobiorcy i z mieszkania obciążonego hipoteką

Egzekucja nie musi zacząć się od mieszkania mamy. Komornik, działając na wniosek wierzyciela i w granicach tytułu wykonawczego, może prowadzić egzekucję z wynagrodzenia, rachunków bankowych, ruchomości, wierzytelności, a także z nieruchomości kredytobiorcy. Jeżeli bank ma tytuł umożliwiający dochodzenie należności z nieruchomości obciążonej hipoteką, może również skierować egzekucję do tej nieruchomości.

W sprawach rodzinnych szczególnie ważne jest to, że wpis hipoteczny zabezpiecza wierzyciela niezależnie od tego, kto faktycznie mieszka w lokalu. Jeżeli rozważane jest mieszkanie a długi, trzeba sprawdzić nie tylko księgę wieczystą, lecz także treść umowy kredytu, oświadczenia właściciela nieruchomości i ewentualne dodatkowe zabezpieczenia.

Bank może też przenieść wierzytelność na inny podmiot, na przykład fundusz sekurytyzacyjny. Wtedy znaczenie ma prawidłowe wykazanie przejścia wierzytelności i zabezpieczenia. Zagadnienie takie jak cesja kredytu i hipoteki może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy egzekucję prowadzi już inny wierzyciel niż pierwotny bank.

Jak przebiega licytacja nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości jest formalna i zwykle długotrwała. Po wniosku wierzyciela komornik wzywa dłużnika do zapłaty w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Następnie dochodzi do opisu i oszacowania nieruchomości, które można zaskarżyć w ustawowym terminie.

Licytacja nie może zostać wyznaczona od razu. Co do zasady termin licytacji wyznacza się po uprawomocnieniu opisu i oszacowania, a zajęta nieruchomość może być sprzedawana w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej. Przy pierwszej licytacji cena wywołania wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a przy drugiej - dwie trzecie sumy oszacowania. To oznacza, że sprzedaż egzekucyjna może nastąpić za kwotę niższą niż rynkowa, a dług może nie zostać całkowicie spłacony.

W przypadku lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, trzeba uwzględnić dodatkowe warunki wyznaczenia terminu licytacji. Zasadniczo wierzyciel powinien złożyć wniosek, a wysokość egzekwowanej należności głównej powinna odpowiadać co najmniej jednej dwudziestej sumy oszacowania, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo zgodę wyrazi sąd.

Czy mama może potem żądać zwrotu zapłaconych rat?

Tak, jest to realne ryzyko. Jeżeli mama spłaca kredyt dlatego, że odpowiada za cudzy dług osobiście albo określonym składnikiem majątku, może w określonych sytuacjach wstąpić w prawa wierzyciela do wysokości dokonanej zapłaty. W praktyce może to oznaczać żądanie zwrotu rat, kwot zapłaconych bankowi lub kosztów poniesionych w celu ochrony nieruchomości.

Zakres takiego roszczenia zależy od dokumentów: czy mama była współkredytobiorcą, poręczycielem, dłużnikiem rzeczowym, czy tylko właścicielką nieruchomości obciążonej hipoteką. Znaczenie mogą mieć też rodzinne ustalenia, przelewy, korespondencja, cel kredytu i to, kto faktycznie korzystał z pieniędzy.

Obietnica przepisania mieszkania, testament i darowizna

Sama rodzinna obietnica, że mieszkanie kiedyś zostanie przepisane, zwykle nie daje takiej ochrony jak umowa zawarta w wymaganej formie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Testament można co do zasady zmienić, a dziedziczenie następuje dopiero po śmierci spadkodawcy. Dlatego spłacanie kredytu zabezpieczonego na cudzym mieszkaniu wyłącznie na podstawie rodzinnych zapewnień może być bardzo ryzykowne.

Jeżeli strony chcą uregulować sytuację, można rozważyć porozumienie rodzinne, umowę sprzedaży, darowiznę, ustanowienie innych zabezpieczeń, rozliczenie nakładów albo notarialne uregulowanie przyszłych rozliczeń. Każde z tych rozwiązań ma inne skutki podatkowe, spadkowe i egzekucyjne, dlatego nie powinno być wybierane wyłącznie na podstawie emocji lub konfliktu rodzinnego.

Co warto zrobić przed wypowiedzeniem kredytu?

Przed złożeniem wypowiedzenia warto wykonać kilka praktycznych kroków. Po pierwsze, trzeba uzyskać z banku aktualne saldo zadłużenia, informację o kosztach wcześniejszej spłaty i warunki ewentualnej restrukturyzacji. Po drugie, należy sprawdzić księgę wieczystą mieszkania, umowę kredytu, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki oraz dokumenty podpisane przez mamę. Po trzecie, warto ustalić, czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości na rynku, refinansowanie kredytu, zmiana zabezpieczenia albo ugoda rodzinna.

Wypowiedzenie umowy tylko po to, aby doprowadzić do licytacji mieszkania, rzadko jest rozwiązaniem korzystnym. Licytacja może trwać długo, generować koszty i doprowadzić do sprzedaży poniżej ceny rynkowej. Jeżeli uzyskana kwota nie pokryje długu, kredytobiorca nadal może odpowiadać za pozostałą część zobowiązania.

FAQ

Podsumowanie

Wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego może być formalnie dopuszczalne, ale nie jest narzędziem do wymuszenia licytacji mieszkania należącego do mamy. Po takim kroku bank będzie dochodził wymagalnego długu, a wybór sposobu egzekucji zależy od banku, treści tytułów wykonawczych, zabezpieczeń i opłacalności działań. Dla kredytobiorcy oznacza to ryzyko kosztów, egzekucji z własnego majątku i dalszych roszczeń ze strony osoby, która spłaci dług, aby ochronić swoją nieruchomość.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, w szczególności art. 75, 75a i 75c - tekst ujednolicony ISAP
2. Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, w szczególności art. 38-42 - tekst ujednolicony ISAP
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65, 67 i 75 - tekst ujednolicony ISAP
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, przepisy o egzekucji z nieruchomości - tekst ujednolicony ISAP
5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 518 - tekst ujednolicony ISAP
6. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 kwietnia 2015 r., sygn. P 45/12, dotyczący bankowego tytułu egzekucyjnego - Dz.U. 2015 poz. 559

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.