- Właściciel lokalu użytkowego nie powinien samowolnie odcinać prądu najemcy, jeśli dostęp do energii jest elementem korzystania z lokalu albo wynika z umowy najmu.
- Brak zapłaty za energię należy rozliczać jak dług: wezwaniem do zapłaty, odsetkami, notą obciążeniową, wypowiedzeniem umowy i pozwem o zapłatę.
- Formalne wstrzymanie dostaw energii następuje według Prawa energetycznego i co do zasady należy do przedsiębiorstwa energetycznego, a nie do wynajmującego działającego na własną rękę.
- Po skutecznym zakończeniu najmu można dochodzić zaległych opłat, odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz kosztów odzyskiwania należności, jeśli spełnione są warunki ustawowe.
Czy można odciąć prąd najemcy lokalu użytkowego?
Zasadniczo nie należy samodzielnie odcinać prądu najemcy, który zalega z płatnościami. Jeżeli lokal został wynajęty jako lokal użytkowy i ma służyć prowadzeniu działalności, dostęp do energii elektrycznej zwykle jest jednym z warunków normalnego korzystania z lokalu. Odcięcie zasilania może zostać potraktowane jako naruszenie obowiązków wynajmującego.
Zgodnie z art. 662 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W praktyce oznacza to, że właściciel nie powinien pozbawiać najemcy możliwości korzystania z lokalu w sposób przewidziany w umowie, nawet jeżeli najemca zalega z płatnościami.
Znaczenie może mieć także art. 684 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Przepis ten pokazuje, że korzystanie z instalacji i urządzeń technicznych w lokalu jest normalnym elementem stosunku najmu.
Jeżeli najemca nie płaci za prąd, proszę przede wszystkim udokumentować zaległości, wysłać wezwanie do zapłaty, naliczyć odsetki i — jeżeli umowa lub przepisy na to pozwalają — zastosować wypowiedzenie umowy najmu w trudnych przypadkach. Samodzielne wyłączenie zasilania jako forma nacisku na dłużnika jest rozwiązaniem ryzykownym.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Co grozi za samowolne odcięcie prądu?
Najemca może twierdzić, że przez brak prądu nie mógł prowadzić działalności, obsługiwać klientów, korzystać ze sprzętu albo realizować swoich zobowiązań. W zależności od okoliczności może żądać przywrócenia zasilania, obniżenia należności za korzystanie z lokalu, odszkodowania albo rozliczenia poniesionych strat.
Ryzyko jest szczególnie duże, gdy energia elektryczna jest konieczna do prowadzenia działalności w lokalu, np. w sklepie, biurze, gabinecie, restauracji, magazynie z chłodniami albo punkcie usługowym. W takim przypadku najemca może próbować wykazać nie tylko rzeczywistą stratę, ale również utracone korzyści.
W lokalu mieszkalnym odcinanie mediów może dodatkowo rodzić ryzyka prawnokarne na gruncie przepisów chroniących korzystanie z zajmowanego lokalu. Przy lokalu użytkowym podstawowym ryzykiem jest odpowiedzialność cywilna, ale sposób działania właściciela, skala nacisku i cel wyłączenia zasilania zawsze trzeba oceniać indywidualnie.
Kiedy dostawy energii może wstrzymać przedsiębiorstwo energetyczne?
Trzeba odróżnić samowolne odcięcie prądu przez wynajmującego od wstrzymania dostarczania energii przez przedsiębiorstwo energetyczne. To drugie następuje w trybie Prawa energetycznego, a nie jako prywatna sankcja właściciela lokalu wobec najemcy.
Zgodnie z art. 6b Prawa energetycznego wstrzymanie dostarczania energii może nastąpić m.in. w razie nielegalnego pobierania energii, bezpośredniego zagrożenia życia, zdrowia lub środowiska albo zwłoki odbiorcy z zapłatą za świadczone usługi. Przy zaległościach płatniczych istotne są formalne warunki, w tym odpowiedni okres zwłoki i uprzednie działania przewidziane przepisami oraz umową z przedsiębiorstwem energetycznym.
Jeżeli umowa na energię jest zawarta bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, wynajmujący zasadniczo nie powinien ingerować w tę relację. Jeżeli umowa z dostawcą jest zawarta przez właściciela, a koszty są następnie refakturowane na najemcę, właściciel nadal powinien działać na podstawie umowy najmu i przepisów o dochodzeniu należności, a nie przez samowolne pozbawienie najemcy dostępu do lokalu w stanie używalnym.
Jak odzyskać zaległe opłaty za prąd od najemcy?
Najpierw należy sprawdzić, co dokładnie przewiduje umowa najmu: kto jest stroną umowy z dostawcą energii, jak rozliczane są media, w jakim terminie najemca ma zwracać koszty i czy brak zapłaty za media jest podstawą wypowiedzenia umowy. Dobrze przygotowana umowa powinna wyraźnie oddzielać czynsz, opłaty eksploatacyjne i koszty mediów.
W praktyce bezpieczna ścieżka obejmuje:
- zebranie faktur, refaktur, wskazań liczników i korespondencji z najemcą,
- wysłanie pisemnego wezwania do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego terminu,
- naliczenie odsetek od wymagalnych należności,
- wypowiedzenie umowy, jeżeli spełnione są warunki z umowy lub ustawy,
- dochodzenie zapłaty w sądzie, a następnie w egzekucji komorniczej, jeśli najemca nadal nie płaci.
Warto też sprawdzić, czy właściciel może potrącić zaległości z kaucji. Takie potrącenie powinno wynikać z umowy albo z ogólnych zasad prawa cywilnego i powinno być dokładnie udokumentowane.
Uzyskanie rekompensaty od najemcy
Od zaległych opłat za energię można naliczać odsetki, o ile należność jest wymagalna i została prawidłowo ustalona. Jeżeli zakład energetyczny obciąży wynajmującego dodatkowymi kosztami z powodu zaległości najemcy, właściciel może dochodzić ich zwrotu od najemcy jako elementu szkody albo należności wynikającej z umowy.
Po skutecznym zakończeniu najmu sytuacja zmienia się przede wszystkim wtedy, gdy najemca nadal zajmuje lokal lub nie zwraca go właścicielowi. Wtedy oprócz zaległych mediów i czynszu można rozważyć roszczenia za bezumowne korzystanie po wypowiedzeniu. Osobno należy ocenić odpowiedzialność najemcy po wyprowadzce, zwłaszcza gdy lokal nie został prawidłowo wydany, pozostały zaległości albo sporne są stany liczników.
Jeżeli obie strony są przedsiębiorcami, a należność wynika z transakcji handlowej, zastosowanie może mieć ustawa o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Zgodnie z art. 10 tej ustawy wierzycielowi, od dnia nabycia uprawnienia do odsetek, przysługuje od dłużnika bez wezwania rekompensata za koszty odzyskiwania należności w wysokości równowartości:
- 40 euro — gdy wartość świadczenia pieniężnego nie przekracza 5000 zł,
- 70 euro — gdy wartość świadczenia pieniężnego jest wyższa niż 5000 zł, ale niższa niż 50 000 zł,
- 100 euro — gdy wartość świadczenia pieniężnego jest równa lub wyższa od 50 000 zł.
Równowartość rekompensaty oblicza się według średniego kursu euro ogłoszonego przez NBP ostatniego dnia roboczego miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym świadczenie pieniężne stało się wymagalne. Oprócz tej kwoty można żądać także zwrotu uzasadnionych kosztów odzyskiwania należności przewyższających ustawową rekompensatę.
Co powinno znaleźć się w wezwaniu do zapłaty?
Wezwanie do zapłaty powinno być konkretne i możliwe do późniejszego wykorzystania w sądzie. Należy wskazać strony umowy, lokal, okres rozliczeniowy, numer faktury lub refaktury, kwotę główną, termin płatności, wysokość naliczonych odsetek oraz numer rachunku do zapłaty.
W piśmie warto wyznaczyć dodatkowy termin na uregulowanie zaległości i uprzedzić, że brak zapłaty może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu oraz skierowaniem sprawy na drogę sądową. Jeżeli umowa przewiduje szczególny sposób doręczania korespondencji, należy go zachować.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak bezpiecznie reagować na zaległości za energię w lokalach użytkowych bez samowolnego odcinania prądu.
Pan Marek wynajmuje lokal firmie prowadzącej punkt naprawy telefonów. Najemca od dwóch miesięcy nie zwraca kosztów energii, które właściciel refakturuje na podstawie podlicznika. Pan Marek nie odcina prądu, lecz wysyła wezwanie do zapłaty z kopią faktur i wskazaniem stanów licznika. Po bezskutecznym upływie terminu wypowiada umowę zgodnie z jej postanowieniami i kieruje pozew o zapłatę zaległych kwot, odsetek oraz kosztów odzyskiwania należności.
Spółka wynajmuje lokal gastronomiczny. Prąd jest niezbędny do działania chłodni i sprzętu kuchennego. Wynajmujący rozważa wyłączenie zasilania, ale po analizie umowy rezygnuje z tego pomysłu, ponieważ naraziłby się na roszczenia za przerwanie działalności restauracji. Zamiast tego dokumentuje zadłużenie, wypowiada umowę po spełnieniu warunków formalnych i zabezpiecza dowody do sprawy sądowej.
Najemca biura ma własną umowę z dostawcą energii i sam otrzymuje faktury. Po powstaniu zadłużenia sprawą zajmuje się sprzedawca energii oraz operator, a nie właściciel budynku. Wynajmujący nie manipuluje instalacją elektryczną, lecz kontroluje, czy zaległości najemcy nie naruszają umowy najmu, np. przez zagrożenie dla prawidłowego korzystania z budynku lub powstanie dodatkowych kosztów po stronie właściciela.
