- Przy najmie lokalu mieszkalnego wypowiedzenie przez właściciela co do zasady powinno być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę i mieścić się w granicach ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Ustne żądanie wyprowadzki nie zawsze skutecznie kończy umowę; czasem może jednak oznaczać porozumienie stron, jeżeli obie strony zgodnie rozliczyły i zwróciły lokal.
- Po prawidłowym zwrocie pokoju lub mieszkania nie powinno się naliczać zwykłego czynszu za dalsze korzystanie, ale wynajmujący może próbować dochodzić kary umownej, odszkodowania albo zaległości.
- Obowiązek znalezienia nowego najemcy nie daje automatycznie prawa do pobierania opłat bez końca; takie postanowienie trzeba ocenić pod kątem umowy, przepisów bezwzględnie obowiązujących i zasad współżycia społecznego.
- Jeżeli kara umowna jest rażąco wygórowana albo wypowiedzenie było wadliwe, najemca może kwestionować roszczenie i żądać jego miarkowania przez sąd.
Rozwiązanie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym
W opisanej sytuacji nie można automatycznie przyjąć, że właścicielka skutecznie rozwiązała umowę najmu tylko dlatego, że poinformowała o tym ustnie. Jeżeli chodziło o pokój lub lokal wykorzystywany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy najemca korzysta z ochrony przewidzianej dla lokatorów.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie, powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i powinno określać przyczynę wypowiedzenia. Przy naruszaniu porządku domowego ustawa przewiduje wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zachowanie lokatora jest rażące lub uporczywe i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Sam jednorazowy incydent, na przykład powrót pod wpływem alkoholu i rozbicie talerza, nie zawsze wystarczy do przyjęcia rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego. Znaczenie mają okoliczności: skala zdarzenia, wcześniejsze zachowanie najemcy, ewentualne szkody, zgłoszenia współlokatorów, treść regulaminu oraz dowody. Jeśli zachowanie było jednorazowe i lokal został oddany bez szkód, roszczenia właściciela mogą być sporne.
W Kodeksie cywilnym również istnieją przepisy dotyczące najmu lokalu. Art. 685 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym. Przy lokalach mieszkalnych trzeba jednak zawsze zestawić ten przepis z ustawą o ochronie praw lokatorów, która przewiduje dodatkowe wymagania formalne dla wypowiedzenia przez właściciela.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy umowę najmu na czas określony można zakończyć wcześniej?
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony, na przykład do 31 sierpnia, może zostać wypowiedziana przed terminem tylko w przypadkach określonych w umowie albo w przepisach. Wynika to z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Samo niezadowolenie jednej ze stron zwykle nie wystarcza do wcześniejszego zakończenia takiej umowy.
Jeżeli umowa zawierała regulamin i przewidywała rozwiązanie umowy w razie rażącego naruszenia porządku, zapis ten trzeba czytać razem z przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Postanowienie umowne nie może pozbawiać najemcy ochrony, którą zapewnia ustawa, zwłaszcza gdy najem dotyczy lokalu mieszkalnego.
Osobną kwestią jest porozumienie stron. Jeżeli właścicielka zażądała wyprowadzki, najemca wyprowadził się do wskazanego dnia, a następnie – zgodnie z ustaleniami – przekazał klucze wskazanej osobie, można argumentować, że strony faktycznie uzgodniły zakończenie najmu z dniem zwrotu lokalu. W takiej sytuacji dalsze naliczanie zwykłego czynszu za okres po oddaniu kluczy wymagałoby wyraźnej podstawy prawnej lub umownej.
Zwrot kluczy i oddanie pokoju po wyprowadzce
Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal lub pokój w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. Najbezpieczniej zrobić to protokolarnie: spisać datę zwrotu, stan lokalu, liczbę przekazanych kluczy, stan liczników i ewentualne uwagi. Jeżeli właściciel nie przyjechał na odbiór, ale poprosił o przekazanie kluczy współlokatorce, warto zachować SMS-y, wiadomości i potwierdzenie wydania kluczy. Jeżeli spór o czynsz wiąże się również ze zmianą właściciela lokalu, trzeba zweryfikować ryzyka związane z zakupem nieruchomości z długiem, hipoteką lub zajęciem komorniczym.
Jeżeli lokal został rzeczywiście zwrócony 31 stycznia i najemca nie miał już dostępu do pokoju, właścicielowi trudniej uzasadniać naliczanie czynszu jako opłaty za korzystanie. Może natomiast próbować dochodzić innych roszczeń, na przykład kary umownej, odszkodowania, kosztów naprawy szkód albo zaległości sprzed zwrotu lokalu. Każde z tych roszczeń powinno mieć konkretną podstawę i wysokość.
Brak znalezienia najemcy na swoje miejsce
W praktyce umowy najmu pokoi często zawierają zapis, że najemca, który chce odejść wcześniej albo którego umowa zostaje zakończona z jego winy, powinien pomóc znaleźć osobę na swoje miejsce. Taki zapis nie oznacza jednak automatycznie, że właściciel może pobierać opłaty bez żadnego limitu aż do chwili podpisania umowy z nową osobą.
Jeżeli to właściciel rozwiązał umowę, trzeba najpierw ustalić, czy zrobił to skutecznie. Jeśli wypowiedzenie było wadliwe, sytuacja może wyglądać inaczej: umowa formalnie mogła nadal trwać, ale zachowanie właściciela polegające na żądaniu wyprowadzki i przyjęciu kluczy może być oceniane jako zgoda na zakończenie najmu. W sprawach dotyczących praw najemcy lokalu mieszkalnego szczegóły stanu faktycznego mają bardzo duże znaczenie.
Jeżeli osoba wskazana przez najemcę wycofała się z podpisania umowy, właściciel może twierdzić, że nie doszło do skutecznego zastępstwa. Nie oznacza to jednak jeszcze, że dotychczasowy najemca odpowiada za każdy kolejny miesiąc. Trzeba zbadać, czy umowa przewidywała konkretną sankcję, czy sankcja jest ważna, czy nie jest nadmierna i czy właściciel rzeczywiście poniósł szkodę.
Przeczytaj także o tym, jakie znaczenie mają prawa najemcy lokalu mieszkalnego przy zakończeniu umowy.
Kara umowna a dalsze opłacanie czynszu
Kara umowna może zostać zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, na przykład obowiązku przestrzegania regulaminu albo obowiązku podjęcia określonych działań przy wcześniejszym zakończeniu najmu. Nie można natomiast skutecznie zastrzec kary umownej wyłącznie za brak zapłaty pieniędzy.
Jeżeli umowa przewidywała karę w wysokości wielokrotności czynszu za wcześniejsze zakończenie najmu z przyczyn dotyczących najemcy, właściciel może próbować dochodzić tej kwoty. Najemca może jednak bronić się, że wypowiedzenie było nieskuteczne, że przyczyna wypowiedzenia nie została wykazana, że kara jest rażąco wygórowana albo że postanowienie umowne narusza przepisy chroniące lokatora.
Ważne jest też rozróżnienie między czynszem a karą umowną. Czynsz płaci się za trwający najem i możliwość korzystania z lokalu. Po skutecznym zakończeniu najmu i zwrocie pokoju właściciel nie powinien nazywać każdego dalszego roszczenia czynszem. Jeżeli dochodzi pieniędzy, powinien wskazać, czy żąda kary umownej, odszkodowania, zapłaty zaległości czy odszkodowania za bezumowne korzystanie. Dopiero wtedy można ocenić, czy takie żądanie jest zasadne, a w razie sporu możliwa jest także egzekucja czynszu najmu lub innych zasądzonych należności.
Co powinien zrobić najemca?
Najemca powinien w pierwszej kolejności zebrać dokumenty: umowę, regulamin, potwierdzenia płatności, SMS-y, wiadomości e-mail, zdjęcia pokoju po wyprowadzce oraz dowody przekazania kluczy. Następnie warto wysłać do właściciela pisemne stanowisko. W piśmie można wskazać, że lokal został zwrócony w konkretnym dniu, a dalsze naliczanie czynszu jest kwestionowane, chyba że właściciel wykaże ważną podstawę roszczenia.
Jeżeli właściciel powołuje się na karę umowną, najemca może zażądać wyjaśnienia, z jakiego postanowienia umowy ona wynika, za jakie naruszenie jest naliczana i dlaczego jej wysokość odpowiada rzeczywistej sytuacji. W razie sporu sąd będzie badał nie tylko treść umowy, lecz także skuteczność wypowiedzenia, zachowanie stron i dowody.
Nie należy ignorować wezwań do zapłaty, ale nie trzeba też płacić automatycznie każdej kwoty wskazanej w SMS-ie. Jeżeli roszczenie jest niejasne, najlepiej odpowiedzieć spokojnie i rzeczowo, prosząc o pisemne uzasadnienie oraz dokumenty potwierdzające żądaną kwotę.
Odpowiedź na pytanie: czy trzeba płacić za pokój po wyprowadzce?
Nie można przesądzić tego wyłącznie na podstawie informacji, że nowy najemca nie podpisał umowy. Jeżeli najem został skutecznie zakończony, pokój został zwrócony, a właścicielka zgodziła się na przekazanie kluczy współlokatorce, dalsze naliczanie zwykłego czynszu po 31 stycznia jest co najmniej wątpliwe.
Właścicielka może natomiast próbować dochodzić określonej kary umownej albo odszkodowania, jeżeli ma ku temu ważną podstawę w umowie i przepisach. Takie roszczenie nie powinno być jednak nieograniczone w czasie i powinno zostać jasno wykazane. Najemca może je kwestionować, zwłaszcza gdy wypowiedzenie było ustne, bez zachowania wymogów ustawy o ochronie praw lokatorów, albo gdy zdarzenie nie miało charakteru rażącego lub uporczywego naruszenia porządku.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać odpowiedzialność najemcy po wyprowadzce. Decydujące są: treść umowy, forma wypowiedzenia, data zwrotu lokalu i dowody zachowania stron.
Najemca pokoju dostał od właściciela wiadomość SMS z żądaniem wyprowadzki po konflikcie ze współlokatorami. Wyprowadził się, oddał klucze osobie wskazanej przez właściciela i nie korzystał już z pokoju. Właściciel po dwóch tygodniach zażądał kolejnego czynszu, bo nowa osoba zrezygnowała z podpisania umowy. W takiej sytuacji najemca może kwestionować żądanie, wskazując, że lokal został zwrócony, a właściciel powinien wykazać konkretną podstawę kary albo odszkodowania.
Najemca sam chciał zakończyć umowę zawartą na czas określony, bo przeprowadzał się do innego miasta. Właściciel zgodził się pod warunkiem znalezienia zastępcy i podpisania aneksu. Najemca wyprowadził się przed podpisaniem aneksu, a wskazana osoba zrezygnowała. Tutaj właściciel może mieć silniejszą podstawę do żądania zapłaty, ale nadal powinien wykazać, czy chodzi o czynsz za trwającą umowę, karę umowną czy rzeczywistą szkodę.
Osoba wynajmująca pokój zostawiła go w złym stanie, a część wyposażenia została zniszczona. Właściciel nie może po prostu doliczyć dowolnych miesięcy czynszu, ale może dochodzić kosztów naprawy, zatrzymać odpowiednią część kaucji albo wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie. Podobnie jak przy sprawach dotyczących nieruchomości, takich jak mieszkanie obciążone długiem, znaczenie mają dokumenty, dowody i prawidłowe opisanie podstawy żądania.
