Odziedziczony udział w mieszkaniu a długi i komornik

Zawarcie z mamą umowy dotyczącej udziału w mieszkaniu

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić dwie kwestie: długi spadkowe po ojcu oraz własne długi spadkobiercy. Jeżeli komornicy prowadzą egzekucję za Pana własne zobowiązania, to odziedziczony udział w mieszkaniu jest po prostu kolejnym składnikiem majątku dłużnika. Wierzyciel może wnioskować o egzekucję z tego udziału, tak samo jak z wynagrodzenia, rachunku bankowego czy innych praw majątkowych.

Jeżeli problem dotyczy także zobowiązań po zmarłym ojcu, znaczenie ma sposób przyjęcia spadku i zakres odpowiedzialności za długi spadkowe. Więcej o tym, kiedy spadkobierca odpowiada za zobowiązania po rodzicu, wyjaśnia artykuł: dziedziczenie długów ojca.

Sama umowa rodzinna, zgodnie z którą mama będzie stopniowo spłacać wartość udziału, a Pan później przeniesie na nią własność, nie wyłącza udziału spod egzekucji. Dopóki udział jest wpisany na Pana rzecz albo przysługuje Panu jako spadkobiercy, może zainteresować wierzyciela. Podobne ryzyka pojawiają się również wtedy, gdy dłużnik tylko mieszka z rodziną albo pozostaje zameldowany w lokalu, dlatego warto odróżniać dziedziczenie i komornik od zajęcia rzeczy należących do innych domowników.

Czy umowa z mamą chroni przed zajęciem udziału?

Nie, jeżeli jest to tylko ustne porozumienie albo zwykła pisemna umowa bez aktu notarialnego. Zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna, chyba że forma została zastrzeżona jedynie dla wywołania określonych skutków.

W przypadku nieruchomości kluczowy jest art. 158 Kodeksu cywilnego. Przepis ten wymaga formy aktu notarialnego zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i dla umowy, która własność przenosi. Dotyczy to także udziału w nieruchomości.

Jeżeli strony chcą zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży albo przeniesienia udziału w mieszkaniu, powinna ona określać istotne postanowienia przyszłej umowy. Dopiero umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego może dawać silniejsze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Nadal jednak nie jest to automatyczna ochrona przed wierzycielami, zwłaszcza gdy dłużnik jest już niewypłacalny albo egzekucja jest w toku.

Forma aktu notarialnego

Forma aktu notarialnego ma w tej sprawie znaczenie podstawowe. Bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności udziału w mieszkaniu. Nie wystarczy więc oświadczenie, e-mail, przelew z opisem ani rodzinne pokwitowanie spłat.

Jeżeli mama ma stopniowo spłacać wartość udziału, w akcie notarialnym albo w powiązanej dokumentacji warto jasno określić: przedmiot umowy, wysokość ceny lub spłaty, terminy płatności, sposób rozliczenia, konsekwencje braku zapłaty oraz to, kiedy ma nastąpić przeniesienie własności. Przy współwłasności należy też sprawdzić księgę wieczystą i ustalić, czy istnieją już wpisy o egzekucji, hipotece albo inne obciążenia.

Jeżeli dojdzie do zajęcia udziału, postępowanie może dotyczyć właśnie części ułamkowej, a nie całego mieszkania należącego do wszystkich współwłaścicieli. Praktyczne skutki takiej sytuacji opisuje również materiał: udział w nieruchomości a egzekucja.

Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości

Kodeks postępowania cywilnego przewiduje egzekucję z ułamkowej części nieruchomości. Zgodnie z art. 1004 K.p.c. do takiej egzekucji stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, z zachowaniem szczególnych regulacji. Komornik zawiadamia o zajęciu także pozostałych współwłaścicieli.

W praktyce wierzyciel składa wniosek o egzekucję z nieruchomości albo udziału, a komornik podejmuje czynności właściwe dla miejsca położenia nieruchomości. Dłużnik jest wzywany do zapłaty, a informacja o wszczęciu egzekucji trafia do księgi wieczystej albo do zbioru dokumentów. Następnie możliwy jest opis i oszacowanie oraz dalsze czynności prowadzące do sprzedaży udziału.

Bardzo ważny jest art. 930 § 1 K.p.c. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Oznacza to, że sprzedaż lub darowizna udziału po zajęciu nie zatrzyma egzekucji, a nabywca może wejść do postępowania w charakterze dłużnika.

Ryzyko skargi pauliańskiej

Nawet umowa zawarta w formie aktu notarialnego nie zawsze kończy sprawę. Jeżeli dłużnik przenosi udział w mieszkaniu na osobę bliską w czasie, gdy ma wymagalne długi, wierzyciel może badać, czy czynność nie została dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Podstawą jest art. 527 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, a dłużnik stał się niewypłacalny albo niewypłacalny w wyższym stopniu, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną względem siebie. Przy osobach bliskich działa dodatkowe domniemanie wiedzy o pokrzywdzeniu wierzycieli.

Ryzyko jest szczególnie duże, gdy udział zostaje darowany, sprzedany za cenę rażąco niższą od rynkowej albo gdy cena wprawdzie zostaje zapłacona, ale pieniądze nie trafiają na spłatę wierzycieli. W takiej sytuacji mama mogłaby formalnie stać się właścicielką udziału, ale wierzyciel nadal mógłby dążyć do zaspokojenia z tego składnika majątku.

Jak bezpiecznie ułożyć rozliczenia z mamą?

Najpierw należy ustalić, czy dział spadku został już przeprowadzony i czy udział w mieszkaniu jest ujawniony w księdze wieczystej. Jeśli spadkobiercy pozostają we wspólności majątku spadkowego, wierzyciel może także zajmować prawa dłużnika związane z działem majątku, a po dziale kierować egzekucję do tego, co dłużnikowi przypadnie.

W drugiej kolejności trzeba sprawdzić, czy wierzyciele rozpoczęli już egzekucję z nieruchomości albo z prawa do działu spadku. Inaczej ocenia się umowę zawieraną przed zajęciem, a inaczej umowę podpisaną po zajęciu.

Jeżeli mama ma realnie nabyć udział, najbezpieczniej rozważyć umowę notarialną za cenę odpowiadającą wartości rynkowej oraz przeznaczenie ceny na spłatę wierzycieli. Czasem praktycznym rozwiązaniem jest zapłata bezpośrednio na rachunek komornika albo wierzyciela, ale wymaga to prawidłowego opisania rozliczenia i ustalenia, które zobowiązania mają zostać zaspokojone.

Nie należy natomiast polegać wyłącznie na przelewach ratalnych do dłużnika bez notarialnego zabezpieczenia. Mama mogłaby zapłacić część pieniędzy, a mimo to nie uzyskać udziału, jeżeli wcześniej dojdzie do zajęcia albo sprzedaży egzekucyjnej.

FAQ

Podsumowanie

Odziedziczony udział w mieszkaniu może zostać zajęty przez komornika, jeżeli należy do dłużnika. Rodzinne porozumienie z mamą o przyszłej spłacie i późniejszym przeniesieniu własności nie daje realnej ochrony, jeśli nie zostanie prawidłowo ujęte w akcie notarialnym i nie uwzględni sytuacji wierzycieli.

Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić księgę wieczystą, etap egzekucji, wartość udziału oraz to, czy planowana czynność nie pogorszy możliwości zaspokojenia wierzycieli. Przy rozliczeniach rodzinnych ważne są nie tylko zaufanie i dobra wola stron, ale też forma czynności, dowody zapłaty oraz przeznaczenie pieniędzy. Szerzej o takich ryzykach piszemy w materiale: umowy w rodzinie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 73, art. 158, art. 389, art. 390, art. 527, art. 532, art. 534 i art. 1031.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 912, art. 921, art. 923-925, art. 930 oraz art. 1004-1005.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.