Zmarły współwłaściciel mieszkania i długi wobec wspólnoty

Od czego zacząć po śmierci współwłaściciela lokalu?

W opisanej sytuacji wspólnota powinna przede wszystkim rozdzielić trzy kwestie: kto był właścicielem lokalu, jakie zadłużenie powstało przed śmiercią męża oraz jakie opłaty narastały już po jego śmierci. To istotne, ponieważ inne zasady mogą dotyczyć długu spadkowego, a inne bieżących należności obciążających aktualnych właścicieli lokalu.

Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku z 2015 r. jest dla wspólnoty bardzo ważnym dokumentem, nawet jeżeli trafiło do niej dopiero teraz. Wynika z niego, kto jest spadkobiercą zmarłego. Trzeba jednak pamiętać, że udziały wskazane w takim postanowieniu dotyczą spadku po zmarłym, a nie zawsze całego mieszkania. Jeżeli lokal był objęty majątkiem wspólnym małżonków, żona zachowała swój udział z majątku wspólnego, a dopiero udział zmarłego męża został odziedziczony przez żonę, córkę i syna.

Praktycznie oznacza to, że wspólnota powinna ustalić aktualny stan właścicielski lokalu, najlepiej na podstawie księgi wieczystej, postanowienia spadkowego i ewentualnie dokumentów dotyczących ustroju majątkowego małżonków. Jeżeli księga wieczysta nadal wskazuje zmarłego, nie oznacza to, że zmarły nadal jest właścicielem. Oznacza to przede wszystkim, że księga nie została jeszcze zaktualizowana.

Dziedziczenie po dłużniku

Zgodnie z art. 931 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności do spadku z ustawy powołane są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, ale udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli więc po zmarłym mężu dziedziczą żona, córka i syn po 1/3, chodzi o udziały w spadku po nim.

Jeżeli przed śmiercią męża istniały zaległości wobec wspólnoty, trzeba ocenić, w jakiej części były one jego długiem. Ten dług przechodzi na spadkobierców jako dług spadkowy. Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Po dziale spadku odpowiadają w stosunku do wielkości swoich udziałów. W praktyce podobne problemy pojawiają się także wtedy, gdy potrzebny jest dział spadku z dłużnikiem i wierzyciel musi ustalić, od kogo realnie dochodzić zapłaty.

Od 18 października 2015 r. brak oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku w terminie sześciu miesięcy oznacza co do zasady przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. To ogranicza odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku ustalonego w wykazie inwentarza albo spisie inwentarza. Ograniczenie to może jednak nie pomóc, jeżeli spadkobierca podstępnie pominął składniki majątku albo podał nieistniejące długi.

Za jakie opłaty odpowiada żona, a za jakie dzieci?

Żona odpowiada co najmniej jako żyjący współwłaściciel lokalu. Jeżeli dodatkowo odziedziczyła część udziału po mężu, odpowiada również jako jego spadkobierca. Córka i syn nie odpowiadają za osobiste długi matki tylko dlatego, że są dziećmi. Mogą natomiast odpowiadać za długi spadkowe po ojcu oraz za późniejsze należności związane z udziałem, który odziedziczyli.

W przypadku długu sprzed śmierci męża trzeba ustalić, czy był to dług obciążający oboje małżonków, jednego z nich, czy lokal jako przedmiot współwłasności. Przy długu spadkowym do działu spadku zastosowanie ma solidarna odpowiedzialność spadkobierców. Przy podobnych rozliczeniach rodzinnych pomocna może być także analiza, jak wygląda analogiczna sytuacja po rodzicach, zwłaszcza gdy kilka osób dziedziczy udział w mieszkaniu i jednocześnie pojawia się zadłużenie.

W przypadku opłat powstałych już po śmierci męża wspólnota powinna kierować korespondencję i żądania zapłaty do osób, które są właścicielami albo współwłaścicielami lokalu według rzeczywistego stanu prawnego. Jeżeli spadkobiercy nie ujawnili swoich praw w księdze wieczystej, nie zwalnia ich to automatycznie z odpowiedzialności, ale może utrudniać wspólnocie prawidłowe prowadzenie sprawy.

Czy wcześniejszy nakaz zapłaty tylko przeciwko żonie wystarczy?

Jeżeli nakaz zapłaty został wydany wyłącznie przeciwko żonie, co do zasady jest tytułem przeciwko niej, a nie przeciwko córce i synowi. Nie można automatycznie prowadzić egzekucji przeciwko osobom, które nie były objęte tytułem wykonawczym, chyba że przepisy pozwalają na nadanie klauzuli wykonalności przeciwko następcy prawnemu i przejście obowiązku zostanie wykazane odpowiednim dokumentem.

Art. 788 Kodeksu postępowania cywilnego ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy tytuł egzekucyjny istniał przeciwko zmarłemu dłużnikowi, a po jego śmierci wierzyciel chce uzyskać klauzulę wykonalności przeciwko spadkobiercom. Jeżeli jednak wcześniejszy nakaz był tylko przeciwko żonie, wspólnota powinna ostrożnie ocenić, czy obejmuje on całą należność, czy tylko jej część, i czy wobec pozostałych osób konieczne jest wytoczenie osobnego powództwa.

Czy hipoteka zmienia odpowiedzialność spadkobierców?

Jeżeli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka zabezpieczająca wierzytelność wspólnoty, sytuacja jest korzystniejsza dla wierzyciela hipotecznego. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Może też dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką mimo ograniczeń odpowiedzialności dłużnika wynikających z prawa spadkowego.

Trzeba jednak odróżnić hipotekę ustanowioną na rzecz wspólnoty od innych wpisów w dziale IV księgi wieczystej, na przykład hipoteki bankowej. Sama obecność hipoteki banku nie zabezpiecza należności wspólnoty. Jeżeli wspólnota nie ma hipoteki, dochodzi zapłaty według ogólnych zasad: przez wezwania, pozew, nakaz zapłaty, klauzulę wykonalności i egzekucję.

Przedawnienie zaległości wobec wspólnoty

Wspólnota powinna sprawdzić przedawnienie każdej miesięcznej opłaty osobno. Roszczenia o okresowe opłaty, takie jak comiesięczne zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, co do zasady przedawniają się z upływem trzech lat. Po zmianach w Kodeksie cywilnym koniec terminu przedawnienia przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Jeżeli wspólnota wcześniej wniosła pozew, uzyskała nakaz zapłaty albo podjęła inne czynności przed sądem lub organem egzekucyjnym, mogło dojść do przerwania biegu przedawnienia. Trzeba więc sprawdzić dokumenty dla każdej części długu. To, że postanowienie spadkowe z 2015 r. trafiło do wspólnoty dopiero obecnie, samo w sobie nie oznacza, że wszystkie dawne roszczenia są nadal możliwe do skutecznego dochodzenia.

Co powinna zrobić wspólnota krok po kroku?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uporządkowanie dokumentów i skierowanie sprawy przeciwko właściwym osobom. Wspólnota powinna:

• uzyskać prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia,
• ustalić, jaki udział w lokalu należał do zmarłego i jakie udziały przypadły spadkobiercom,
• sporządzić zestawienie zadłużenia z datami wymagalności poszczególnych opłat,
• oddzielić dług sprzed śmierci od opłat po śmierci współwłaściciela,
• sprawdzić, czy wcześniejsze wezwania, pozwy lub nakazy przerwały bieg przedawnienia,
• wysłać wezwania do zapłaty do właściwych osób, wskazując podstawę odpowiedzialności,
• w razie braku zapłaty przygotować pozew albo wniosek o klauzulę wykonalności, jeżeli istnieje tytuł przeciwko zmarłemu dłużnikowi.

Przy długotrwałych zaległościach warto też pamiętać o art. 16 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości. To rozwiązanie jest daleko idące i wymaga starannego przygotowania, ale w skrajnych przypadkach może być realnym narzędziem ochrony interesów wspólnoty.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak rozróżnić odpowiedzialność za dług spadkowy, bieżące opłaty oraz wcześniejszy tytuł wydany tylko przeciwko jednej osobie.