Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika

Czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika?

Tak, samo zajęcie nieruchomości nie odbiera właścicielowi możliwości zawarcia umowy sprzedaży. Trzeba jednak rozróżnić dwie sytuacje: sprzedaż przed zajęciem oraz sprzedaż już po zajęciu nieruchomości przez komornika. Po zajęciu zastosowanie ma art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

W praktyce oznacza to, że kupujący może stać się właścicielem nieruchomości, ale nie nabywa jej „czystej”, jeżeli nie zostaną wcześniej albo równocześnie rozliczone zajęcia, hipoteki i inne zabezpieczenia. Komornik nie jest stroną aktu notarialnego i co do zasady nie „wyraża zgody” na sprzedaż w takim znaczeniu jak sprzedający lub kupujący. Jego rola polega przede wszystkim na prowadzeniu egzekucji, przekazaniu aktualnych informacji o stanie sprawy oraz rozliczeniu środków wpłaconych na poczet egzekwowanych należności.

Jeżeli sprawę prowadzi kilku komorników albo do jednej egzekucji przyłączyło się kilku wierzycieli, przed podpisaniem aktu trzeba ustalić aktualne salda we wszystkich sprawach. Porozumienie tylko z jednym wierzycielem lub jednym komornikiem nie rozwiąże problemu pozostałych zajęć.

Co się stanie, jeżeli cena sprzedaży nie pokryje wszystkich długów?

Jeżeli cena sprzedaży nie wystarczy na pełną spłatę zadłużenia, niespłacona część długu nie znika. Dłużnik osobisty nadal odpowiada całym swoim majątkiem, a wierzyciele mogą kontynuować egzekucję na przykład z wynagrodzenia, rachunku bankowego, ruchomości albo innych nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której uzyskana cena pozwala spłacić tylko część wierzycieli albo tylko część należności głównej, odsetek i kosztów.

Dla nabywcy najistotniejsze jest to, czy po transakcji nieruchomość będzie nadal obciążona zajęciem lub hipoteką. Jeżeli sprzedaż nastąpi po zajęciu, a egzekucja nie zostanie zakończona, komornik może kontynuować czynności wobec tej nieruchomości mimo zmiany właściciela. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a skutki czynności egzekucyjnych obejmują także jego.

Dlatego bezpieczna sprzedaż powinna być przygotowana tak, aby w akcie notarialnym jasno wskazać, jaka część ceny trafia bezpośrednio do komornika, jaka do wierzyciela hipotecznego, jaka do innych wierzycieli, a jaka ewentualnie do sprzedającego. Jeżeli wierzyciele nie zgadzają się na zakończenie egzekucji po częściowej spłacie, kupujący zwykle będzie oczekiwał obniżenia ceny albo dodatkowych zabezpieczeń.

Sprzedaż całej nieruchomości czy tylko udziału?

Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność, jeden współwłaściciel nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Może natomiast co do zasady sprzedać własny udział, chyba że szczególne ograniczenia wynikają z konkretnego stanu prawnego, treści księgi wieczystej albo odrębnych przepisów. Sprzedaż udziału jest jednak trudniejsza rynkowo i zwykle daje niższą cenę niż sprzedaż całej nieruchomości.

Jeżeli zajęty jest tylko udział dłużnika, egzekucja obejmuje ten udział. Jeżeli zajęta jest cała nieruchomość albo prowadzone są postępowania wobec kilku współwłaścicieli, trzeba ustalić zakres każdego zajęcia. W praktyce przed transakcją należy sprawdzić dział II, III i IV księgi wieczystej, a także uzyskać od komornika informację, czego dokładnie dotyczy zajęcie i na jakim etapie jest postępowanie.

Jak przygotować sprzedaż przed licytacją?

Najpierw trzeba ustalić, czy komornik dokonał już opisu i oszacowania nieruchomości oraz czy wyznaczono termin licytacji. Zgodnie z aktualnym brzmieniem Kodeksu postępowania cywilnego zajęta nieruchomość może być sprzedana w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania oraz przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Jeżeli nieruchomość jest lokalem mieszkalnym albo nieruchomością zabudowaną budynkiem mieszkalnym służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznaczenie terminu licytacji wymaga wniosku wierzyciela. Co do zasady wierzyciel może taki wniosek złożyć, gdy egzekwowana należność główna wynosi co najmniej 1/20 sumy oszacowania. Od tej zasady są wyjątki, między innymi przy niektórych należnościach Skarbu Państwa lub wynikających z wyroku karnego.

Sprzedaż na wolnym rynku często pozwala uzyskać wyższą cenę niż licytacja komornicza. Przy pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania, a przy drugiej licytacji 2/3 sumy oszacowania. Dłużnikowi może więc zależeć na szybkim znalezieniu kupującego i zawarciu porozumienia z wierzycielami przed licytacją.

Hipoteka, promesa i wykreślenie obciążeń

Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej widnieje hipoteka, sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną i co do zasady wygasa wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności, ale do jej wykreślenia potrzebny jest odpowiedni dokument stanowiący podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W praktyce przed podpisaniem aktu notarialnego należy uzyskać od wierzyciela hipotecznego aktualne zaświadczenie albo promesę. Dokument powinien wskazywać wysokość zadłużenia na określony dzień, numer rachunku do spłaty, warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki oraz termin ważności promesy. Jeżeli promesa traci ważność przed planowanym aktem, trzeba uzyskać nową albo zaktualizowaną.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie polega na tym, że notariusz opisuje w akcie mechanizm płatności: kupujący przelewa określone kwoty bezpośrednio do wierzyciela hipotecznego i do komornika, a dopiero ewentualną nadwyżkę na rachunek sprzedającego. Takie rozliczenie zmniejsza ryzyko, że sprzedający otrzyma cenę, ale nie spłaci wierzycieli.

Ugoda z wierzycielami przed sprzedażą

Przy zadłużonej nieruchomości warto rozważyć ugodę z wierzycielami. Wierzyciel może zgodzić się na częściowe umorzenie odsetek, kosztów albo części należności, jeżeli jednorazowa spłata z ceny sprzedaży jest dla niego korzystniejsza niż dalsza, długotrwała egzekucja. Takie ustalenia powinny mieć formę pisemną i jasno wskazywać, jaka kwota kończy sprawę oraz jakie czynności wierzyciel podejmie po zapłacie.

W przypadku kilku wierzycieli trzeba ustalić, czy każdy z nich zgadza się na zakończenie egzekucji po zapłacie określonej kwoty. Jeżeli choć jeden wierzyciel nie wyrazi zgody, zajęcie albo egzekucja może nadal blokować bezpieczne przeprowadzenie transakcji. Wtedy konieczne może być zwiększenie ceny, zmiana kolejności płatności albo rezygnacja z transakcji.

Ryzyko skargi pauliańskiej

Skarga pauliańska ma znaczenie głównie wtedy, gdy sprzedaż następuje przed formalnym zajęciem i ogranicza wierzycielom możliwość zaspokojenia. Po zajęciu nieruchomości najważniejsze są skutki zajęcia, sposób rozliczenia ceny oraz pisemne uzgodnienia z wierzycielami i komornikiem.

Ryzyko rośnie przy cenie rażąco zaniżonej, nabywcy będącym osobą bliską albo braku przeznaczenia ceny na spłatę zadłużenia. Perspektywę kupującego i pełne przesłanki procesu omawia artykuł o skardze pauliańskiej po zakupie.

Praktyczna lista dokumentów przed aktem notarialnym

Przed sprzedażą zadłużonej nieruchomości warto przygotować co najmniej: aktualny odpis księgi wieczystej, informacje od komorników o stanie egzekucji, salda zadłużenia od wierzycieli, promesy lub zgody na wykreślenie hipotek, projekt rozliczenia ceny, numery rachunków do spłat oraz dokumenty wymagane przez notariusza. Jeżeli dług dotyczy także podatków, opłat wobec wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni albo gminy, trzeba uzyskać również aktualne zaświadczenia z tych instytucji.

Warto też ustalić, co stanie się w razie opóźnienia przelewu, braku zgody wierzyciela albo zmiany salda między dniem wydania promesy a dniem aktu. W umowie można przewidzieć warunki zapłaty ceny, rachunek depozytowy notariusza, termin wydania nieruchomości oraz obowiązek niezwłocznego złożenia wniosków o wykreślenie obciążeń po spłacie.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości przed licytacją może być korzystna, ale wymaga starannego przygotowania. Kluczowe jest ustalenie aktualnego etapu egzekucji, zebranie sald od wszystkich wierzycieli, uzyskanie promes hipotecznych i wpisanie w akcie notarialnym bezpiecznego sposobu zapłaty ceny. Jeżeli cena nie pokrywa całego zadłużenia, trzeba uzyskać pisemne stanowisko wierzycieli, bo w przeciwnym razie dług i egzekucja mogą pozostać problemem zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 930, art. 952, art. 952[1], art. 965, art. 983 i art. 984.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności przepisy o hipotece i jej wygaśnięciu.
• Kodeks cywilny – w szczególności art. 527–534 dotyczące skargi pauliańskiej.