Sprzedaż zadłużonej nieruchomości przed egzekucją

Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika

Z treści księgi wieczystej wynika, że nieruchomość stanowi współwłasność. Zatem istotne jest, czy chce Pan sprzedać całość nieruchomości, czy tylko należny Panu udział. Nadto ważne jest, jaki jest aktualny etap egzekucji z nieruchomości, czy został sporządzony już opis i oszacowanie nieruchomości, czy nastąpiło dopiero zajęcie takiej nieruchomości.

Proszę zwrócić uwagę na to, że sam fakt wszczęcia egzekucji z nieruchomości nie powoduje, że nie można samodzielnie jej sprzedać. Należy jednak zawiadomić o tym fakcie komornika celem uzyskania dokumentu o aktualnym stanie zadłużenia i numerze rachunku, na który należy wpłacić środki. Całkowita spłata zobowiązania będzie stanowić podstawę do zakończenia egzekucji, a w konsekwencji – złożenia wniosku o wykreślenie wzmianki o toczącej się egzekucji z nieruchomości z księgi wieczystej. Jeżeli zaś dłużnik pomimo wszczęcia egzekucji z nieruchomości sprzeda ją i nie ureguluje zobowiązań, to komornik może dalej prowadzić egzekucję z tegoż składnika majątku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na tok postępowania. Nabywca nieruchomości w takiej sytuacji staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym, a zatem odpowiada za zobowiązanie tylko z tego konkretnego składnika majątku.

Hipoteki i uzyskanie promesy

Co istotne, jeżeli w księdze wieczystej prócz ostrzeżeń o toczącej egzekucji z nieruchomości widnieją hipoteki, to przed sprzedażą nieruchomości należy pozyskać tzw. promesę. Jest to zaświadczenie wystawiane przez wierzyciela hipotecznego, w którym wskazuje się wysokość zobowiązania, numer konta do wpłaty, a także, co najistotniejsze, swoiste przyrzeczenie, że w wypadku zapłaty określonej kwoty zostanie wyrażona zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Rzeczony dokument stanowi swoistą gwarancję bezpieczeństwa dla nabywcy nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem jest skonstruowanie umowy sprzedaży w taki sposób, że określone kwoty są przekazywane na rachunki bankowe komornika i np. wierzyciela hipotecznego tytułem całkowitej spłaty zadłużenia, ewentualna nadwyżka zaś – na konto sprzedającego. Jest to najkorzystniejsze rozwiązanie, ponieważ po pierwsze dłużnik na wolnym rynku może uzyskać wyższą cenę za nieruchomość, po drugie zaś – postępowania egzekucyjne są zakańczane wobec zapłaty i unika się procesu egzekucji z nieruchomości, który to dla dłużnika wiąże się z kosztami. Koszty wyceny przez biegłego kształtuje się bowiem na poziomie minimum 1500 zł (ostatecznie jest to zależne m.in. od rodzaju nieruchomości).

Ważne jest aby znał Pan wysokość swojego zadłużenia, znał wartość nieruchomości wycenioną przez komornika, uzyskał większą cenę rynkową niż wynikająca z opisu i oszacowania nieruchomości. Dobrym rozwiązaniem byłoby zawarcie z wierzycielami ugody w sprawie. Być może jednorazowa spłata znacznej części wysokości długu pozwoli na negocjowanie częściowego jej umorzenia. W przypadku, gdy nie będzie spłaconej całej wartości długu, to komornik będzie dalej prowadził postępowanie egzekucyjne zarówno ze sprzedanej nieruchomości, jak i np. wynagrodzenia za pracę. Dlatego też rekomendowałabym Panu zawarcie z wierzycielami ugody w zakresie spłaty znacznej części zobowiązań oraz wniesienie o umorzenie dalszej egzekucji.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.