Zadłużenie mieszkania komunalnego a najemca za granicą

Czy główny najemca odpowiada, jeśli mieszka za granicą?

Tak, sama przeprowadzka za granicę nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu i nie zwalnia z obowiązku płacenia czynszu. Dla gminy najważniejsze jest to, kto widnieje w umowie najmu, aneksie albo decyzji potwierdzającej wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy.

Jeżeli po śmierci ojca tylko Pan został wpisany jako najemca, gmina może kierować wezwanie do zapłaty przede wszystkim do Pana. Jeżeli natomiast lokal został skutecznie przepisany na Pana i siostrę, a więc oboje jesteście współnajemcami, odpowiedzialność może obejmować również siostrę jako drugą stronę umowy. W pierwszej kolejności trzeba więc sprawdzić dokumenty: umowę najmu, aneksy, korespondencję z gminą oraz kartę lokalu.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić tylko określone osoby, m.in. dzieci najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli gmina uznała takie wstąpienie i zawarła albo potwierdziła umowę, powstały z tego konkretne obowiązki czynszowe.

Odpowiedzialność siostry, jej męża i innych dorosłych mieszkańców

Jeżeli siostra jest współnajemcą, gmina może dochodzić należności również od niej na podstawie samej umowy najmu. Jeżeli nie jest współnajemcą, trzeba rozważyć art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje solidarną odpowiedzialność z najemcą osób pełnoletnich stale z nim zamieszkujących za zapłatę czynszu i innych należnych opłat.

Odpowiedzialność takich osób jest jednak ograniczona: obejmuje tylko opłaty należne za okres ich stałego zamieszkiwania. Nie można więc automatycznie obciążyć dorosłego domownika zaległościami sprzed jego zamieszkania w lokalu albo za okres, w którym już tam nie mieszkał.

W opisanej sytuacji trzeba zachować ostrożność. Jeżeli główny najemca od ponad dekady faktycznie nie mieszka w lokalu, gmina może twierdzić, że osoby przebywające w mieszkaniu nie zamieszkują „z najemcą” w rozumieniu art. 688¹ K.c. Nie przekreśla to możliwości wskazania ich jako osób faktycznie korzystających z lokalu, ale argument będzie silniejszy wtedy, gdy siostra jest współnajemcą, została ujęta w dokumentach gminy albo gmina akceptowała jej zamieszkiwanie.

Co odpisać gminie po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Nie warto ignorować ostatecznego wezwania. W odpowiedzi należy zażądać szczegółowego rozliczenia zadłużenia: wskazania miesięcy, kwot czynszu, opłat niezależnych od właściciela, odsetek, kosztów oraz podstawy naliczenia. Trzeba też poprosić o kopię aktualnej umowy najmu albo informację, kto według gminy jest najemcą lub współnajemcą.

W piśmie można wskazać, że od lat przebywa Pan za granicą, lokal faktycznie zajmuje siostra z rodziną, a pełnoletnie osoby zamieszkujące w lokalu powinny zostać uwzględnione przy dochodzeniu należności. Do pisma warto dołączyć dowody, np. dokumenty potwierdzające zamieszkanie za granicą, korespondencję z gminą, potwierdzenia przelewów albo informacje o osobach faktycznie korzystających z lokalu.

Umorzenie, raty albo odroczenie długu czynszowego

Zadłużenie czynszowe wobec gminy jest co do zasady należnością cywilnoprawną jednostki samorządu terytorialnego. Aktualną podstawą ubiegania się o ulgę jest przede wszystkim art. 59 ustawy o finansach publicznych oraz uchwała rady gminy określająca zasady umarzania, odraczania i rozkładania na raty takich należności.

We wniosku można domagać się umorzenia całości lub części długu, rozłożenia zadłużenia na raty, odroczenia terminu płatności, a czasem także umorzenia odsetek. Trzeba wykazać ważny interes dłużnika lub interes publiczny, np. trudną sytuację finansową, brak faktycznego korzystania z lokalu, chorobę, konieczność utrzymania rodziny, pobyt za granicą, gotowość płacenia bieżącego czynszu albo realny plan spłaty.

Do wniosku warto dołączyć dokumenty o dochodach, kosztach utrzymania, miejscu zamieszkania, stanie rodzinnym i zdrowotnym oraz propozycję rat. Sama prośba bez dokumentów zwykle jest słabsza. Gmina nie ma obowiązku automatycznie umorzyć długu, ale powinna rozpatrzyć wniosek według zasad wynikających z lokalnej uchwały.

Czy gmina może wypowiedzieć najem z powodu zaległości?

Tak. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych jest możliwe, gdy lokator zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a wcześniej został pisemnie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia i dostał dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.

Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę i zachowywać ustawowy termin. Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Niezależnie od zadłużenia, przy lokalach mieszkalnych znaczenie może mieć także długotrwałe niezamieszkiwanie najemcy: ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, jeżeli najemca nie mieszka w lokalu ponad 12 miesięcy.

Przedawnienie zaległości czynszowych

Czynsz i opłaty płatne cyklicznie są świadczeniami okresowymi. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia takich roszczeń wynosi co do zasady 3 lata. Każda miesięczna opłata przedawnia się osobno, licząc od dnia jej wymagalności, przy czym koniec terminu przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Przedawnienie nie oznacza, że dług znika z rozliczeń gminy, ale może dawać zarzut przeciwko dochodzeniu zapłaty przed sądem. Trzeba jednak sprawdzić, czy bieg przedawnienia nie został przerwany, np. przez pozew, zawezwanie do próby ugodowej w określonych warunkach, uznanie długu albo zawarcie ugody. Podpisując ugodę ratalną, należy uważać, aby nie uznać niepotrzebnie przedawnionych należności.

Co, jeśli sprawa trafi do sądu albo komornika?

Jeżeli gmina złoży pozew i uzyska nakaz zapłaty albo wyrok, może skierować sprawę do komornika. Wtedy egzekucja może objąć m.in. rachunek bankowy, wynagrodzenie, zwrot podatku, ruchomości należące do dłużnika albo inne prawa majątkowe. Jeżeli dłużnik mieszka za granicą, wierzyciel może także rozważać dochodzenie należności z uwzględnieniem przepisów o transgranicznym dochodzeniu roszczeń.

Komornik nie powinien prowadzić egzekucji z majątku, który należy do osób trzecich, ale w praktyce osoby te muszą szybko wykazać swoje prawa do rzeczy. Jeśli zaległość trafi do komornika, kwestia zamieszkiwania w lokalu innych osób ma znaczenie także organizacyjnie i dowodowo — szerzej opisujemy to w artykule o egzekucja w mieszkaniu. Warto również sprawdzić, które wpływy mogą podlegać ochronie — zobacz omówienie dotyczące dochodów chronionych przed egzekucją.

Regres wobec siostry albo innych współodpowiedzialnych osób

Jeżeli zapłaci Pan gminie całość zadłużenia, a z dokumentów lub okoliczności wynika, że za dług odpowiadała również siostra, współnajemca albo inna osoba solidarnie zobowiązana, można rozważyć roszczenie zwrotne, czyli regres. Podstawą jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce najpierw należy ustalić, kto był zobowiązany do płacenia czynszu, za jaki okres powstał dług i kto rzeczywiście korzystał z lokalu. Dopiero potem można wezwać siostrę do zwrotu odpowiedniej części zapłaconej kwoty, a w razie odmowy skierować sprawę do sądu. Jeżeli nie ma szczególnych ustaleń między współdłużnikami, zwrotu można zwykle żądać w częściach równych, ale konkretna proporcja zależy od dokumentów i stanu faktycznego.

Przykłady

FAQ

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 118, art. 376, art. 688¹ i art. 691 - ISAP
2. Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, w szczególności art. 59 - ISAP
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 - ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.