.jpg)
- Dalsze miejsce hipoteki nie odbiera wierzycielowi prawa do złożenia wniosku o egzekucję z nieruchomości, jeżeli dysponuje tytułem wykonawczym.
- Po prawomocnym przysądzeniu własności hipoteki co do zasady wygasają, a wierzyciele hipoteczni mogą uzyskać zaspokojenie z ceny sprzedaży.
- O kolejności wypłat decydują przepisy o planie podziału, kategorie z art. 1025 k.p.c. oraz pierwszeństwo hipotek w księdze wieczystej.
- Spór o ważność kredytu albo wysokość zadłużenia nie usuwa automatycznie hipoteki z księgi wieczystej; potrzebne są odpowiednie czynności procesowe i wieczystoksięgowe.
- BIK nie rozstrzyga o wysokości wierzytelności w planie podziału; znaczenie mają dokumenty, tytuły wykonawcze, wpisy hipoteczne i decyzja sądu lub komornika w postępowaniu egzekucyjnym.
Czy bank z dalszego miejsca w księdze wieczystej może wszcząć licytację?
Tak, sam fakt, że bank jest wpisany dopiero na dalszym miejscu w księdze wieczystej, nie wyklucza wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Wierzyciel musi jednak mieć podstawę do prowadzenia egzekucji, czyli co do zasady tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, oraz złożyć prawidłowy wniosek egzekucyjny.
Hipoteka, także hipoteka przymusowa, daje wierzycielowi silniejsze zabezpieczenie na nieruchomości, ale nie oznacza automatycznie, że komornik może sprzedać nieruchomość bez tytułu wykonawczego. W praktyce trzeba więc odróżnić dwie rzeczy: wpis hipoteki w księdze wieczystej oraz prawo do prowadzenia egzekucji.
Komornik nie odmawia prowadzenia egzekucji tylko dlatego, że wierzyciel z dalszego miejsca prawdopodobnie nie uzyska pieniędzy po sprzedaży. Taka ocena ma znaczenie ekonomiczne, ale nie jest samodzielną przeszkodą formalną dla licytacji.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Co dzieje się z innymi wierzycielami po zajęciu nieruchomości?
Jeżeli nieruchomość została już zajęta w ramach egzekucji, kolejny wierzyciel nie rozpoczyna całej procedury od początku. Zgodnie z art. 927 k.p.c. przyłącza się do wcześniej wszczętego postępowania i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych.
W praktyce oznacza to, że przyłączenie kolejnego wierzyciela nie cofa postępowania do etapu zajęcia, opisu i oszacowania czy obwieszczenia o licytacji. Wierzyciel przyłączony korzysta z praw uczestnika egzekucji, ale musi zaakceptować dotychczasowy stan sprawy.
Jeżeli chcesz lepiej zrozumieć przebieg licytacji krok po kroku, pomocne może być omówienie sytuacji, w której pojawia się licytacja komornicza nieruchomości należącej do kilku osób.
Dlaczego wpisy w księdze wieczystej są tak ważne?
W egzekucji z nieruchomości duże znaczenie ma treść księgi wieczystej. Z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego dopóki hipoteka widnieje w księdze wieczystej, sąd i komornik co do zasady muszą ją traktować jako istniejącą.
Nie należy jednak upraszczać tej zasady do stwierdzenia, że każdy wpis jest bezwzględnie niepodważalny. Jeżeli wpis hipoteki jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, można dochodzić jego wykreślenia albo uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Samo przekonanie dłużnika, że dług jest zawyżony lub nieważny, nie wystarczy jednak do pominięcia hipoteki w egzekucji.
Jeżeli równolegle toczy się proces o nieważność umowy kredytowej, jego wynik może mieć znaczenie dla dalszego losu wierzytelności i hipoteki. Dopóki jednak nie ma skutecznego rozstrzygnięcia i odpowiednich zmian w księdze wieczystej, wpis hipoteczny nadal wpływa na plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
Jak dzieli się pieniądze ze sprzedaży nieruchomości?
Po sprzedaży nieruchomości komornik albo sąd sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji. To ten dokument rozstrzyga, kto i w jakiej wysokości otrzyma środki z ceny sprzedaży. Samo wszczęcie egzekucji przez konkretnego wierzyciela nie daje mu automatycznie pierwszeństwa przed wierzycielami wpisanymi wyżej w księdze wieczystej.
W pierwszej kolejności uwzględnia się kategorie wskazane w art. 1025 k.p.c.. Należności zabezpieczone hipotecznie są zaspokajane w ramach ustawowej kategorii, ale z uwzględnieniem pierwszeństwa wynikającego z księgi wieczystej. Jeżeli suma nie wystarcza na wszystkich wierzycieli tej samej kategorii, zastosowanie ma także art. 1026 k.p.c..
Oznacza to, że wierzyciel z ósmego miejsca w księdze wieczystej może formalnie doprowadzić do sprzedaży, ale pieniądze mogą trafić w całości do wierzycieli mających wyższe pierwszeństwo oraz na koszty egzekucyjne. W skrajnej sytuacji wierzyciel inicjujący licytację nie otrzyma żadnej kwoty z planu podziału.
- plan podziału sumy z egzekucji — jak komornik dzieli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości
Czy hipoteki wygasają po licytacji?
Co do zasady tak. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa i skutki ujawnienia praw oraz roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości, w tym hipoteki, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach. Podstawowe znaczenie ma tu art. 1000 k.p.c..
Wierzyciele hipoteczni nie zachowują więc po licytacji hipoteki na nieruchomości nabywcy. Ich zabezpieczenie przenosi się w praktyce na kwotę uzyskaną ze sprzedaży, która jest dzielona według planu podziału. Jeżeli pieniędzy nie wystarczy, niezaspokojona część długu może nadal obciążać dłużnika osobistego, o ile wierzyciel ma wobec niego skuteczne roszczenie.
Co z bankiem w upadłości i sporem o nieważność kredytu?
Upadłość banku wpisanego jako pierwszy wierzyciel hipoteczny nie powoduje automatycznie wykreślenia hipoteki ani przesunięcia innych wierzycieli na wyższe miejsca. Prawa banku wykonuje syndyk albo inny właściwy podmiot w postępowaniu upadłościowym, a wpis w księdze wieczystej pozostaje istotny do czasu jego zmiany.
Jeżeli toczy się sprawa o nieważność umowy kredytowej, trzeba odróżnić kwotę wskazaną w pozwie, saldo widoczne w BIK i sumę hipoteki ujawnioną w księdze wieczystej. BIK ma charakter informacyjny i nie przesądza o tym, jaka kwota zostanie uwzględniona w planie podziału. Decydują dokumenty procesowe, tytuły wykonawcze, treść zabezpieczenia hipotecznego i ocena organu prowadzącego podział.
Jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, przepisy przewidują szczególne rozwiązania dotyczące kwoty przypadającej wierzycielowi hipotecznemu, w tym pozostawienie jej na rachunku depozytowym Ministra Finansów do czasu wykazania uprawnienia. Dlatego w sprawach z dużą liczbą hipotek warto bardzo dokładnie analizować projekt planu podziału.
Co może zrobić dłużnik lub współwłaściciel?
Dłużnik albo współwłaściciel powinien przede wszystkim ustalić, czy egzekucja została skierowana do całej nieruchomości, udziału w nieruchomości czy prawa przysługującego dłużnikowi. Ma to znaczenie dla zakresu sprzedaży i dla ochrony praw pozostałych współwłaścicieli.
Warto sprawdzić w szczególności: treść księgi wieczystej, podstawę wpisu hipotek, tytuł wykonawczy wierzyciela prowadzącego egzekucję, aktualny etap sprawy, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji oraz projekt planu podziału. Jeżeli plan podziału jest błędny, przepisy przewidują możliwość wniesienia zarzutów w terminie dwóch tygodni od zawiadomienia o planie.
Nie każda niekorzystna sytuacja oznacza podstawę do zatrzymania licytacji. Inne działania podejmuje się wtedy, gdy błąd dotyczy samej egzekucji, inne gdy problemem jest kolejność zaspokojenia, a jeszcze inne gdy kwestionowana jest ważność wierzytelności lub hipoteki.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak zasady kolejności hipotek i podziału sumy z egzekucji działają w praktyce.
Bank wpisany na ósmym miejscu ma tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi i składa wniosek o egzekucję z domu. Licytacja może się odbyć, mimo że hipoteki z pierwszych miejsc przewyższają wartość nieruchomości. Po sprzedaży środki zostają przeznaczone na koszty i wierzycieli z wyższym pierwszeństwem, a bank z ósmego miejsca nie otrzymuje wypłaty.
Pierwszy bank jest w upadłości, a dłużnik prowadzi proces o nieważność umowy kredytu. Dopóki hipoteka banku widnieje w księdze wieczystej i nie ma skutecznego rozstrzygnięcia zmieniającego sytuację prawną, hipoteka ta nadal jest brana pod uwagę przy planie podziału. Samo zawieszenie procesu nie usuwa jej z kolejności zaspokojenia.
Po zajęciu nieruchomości zgłasza się kolejny wierzyciel. Nie może żądać powtórzenia opisu i oszacowania tylko dlatego, że przyłączył się później. Ma prawa uczestnika postępowania, ale przyjmuje sprawę na takim etapie, na jakim znajduje się w chwili przyłączenia.
Cena uzyskana z licytacji wystarcza na spłatę kosztów egzekucyjnych, części należności alimentacyjnych i jednego wierzyciela hipotecznego z pierwszego miejsca. Pozostali wierzyciele hipoteczni nie otrzymują pieniędzy, chociaż ich hipoteki były wpisane w księdze wieczystej. Po prawomocnym przysądzeniu własności ich hipoteki zasadniczo wygasają.
