Zakup nieruchomości z hipoteką wyższą niż wartość domu

Pan Kamil mieszka wraz z żoną w domu należącym do teścia prowadzącego działalność gospodarczą. Nieruchomość została obciążona kilkoma hipotekami, w tym hipotekami przymusowymi na rzecz urzędu skarbowego i ZUS. Łączna wysokość zabezpieczeń przekracza wartość domu. Pan Kamil obawia się, że zakup nieruchomości może narazić go na odpowiedzialność za cudze długi albo późniejsze problemy związane ze skargą pauliańską.

Zakup domu obciążonego hipoteką

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest zgodny z prawem, ale wymaga bardzo dokładnej analizy stanu prawnego i ekonomicznego. Hipoteka co do zasady nie wygasa wskutek sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny nadal może prowadzić egzekucję z domu, nawet po zmianie właściciela.

Jeżeli suma hipotek przewyższa wartość nieruchomości, kupujący powinien dokładnie przeanalizować opłacalność transakcji. W praktyce może dojść do sytuacji, w której nabywca zapłaci cenę sprzedaży, a mimo to nieruchomość pozostanie zagrożona egzekucją.

W przypadku hipotek przymusowych wpisanych przez urząd skarbowy lub ZUS szczególnie ważne jest ustalenie wysokości zadłużenia, kolejności wpisów oraz ewentualnych innych postępowań egzekucyjnych.

Zobacz również: Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

Czym jest skarga Pauliańska?

Skarga pauliańska została uregulowana w art. 527–534 Kodeksu cywilnego. Pozwala wierzycielowi żądać uznania określonej czynności prawnej za bezskuteczną wobec niego, jeżeli dłużnik wyzbył się majątku z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Ryzyko skargi pauliańskiej jest szczególnie istotne przy sprzedaży nieruchomości osobie bliskiej. Zgodnie z art. 527 § 3 K.c. istnieje domniemanie, że osoba bliska wiedziała o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

W praktyce sąd bada między innymi:

• czy sprzedaż pogorszyła sytuację wierzycieli,
• czy cena odpowiadała wartości rynkowej,
• czy kupujący wiedział o zadłużeniu,
• czy po sprzedaży dłużnik pozostał wypłacalny.

Jeżeli nieruchomość jest już bardzo silnie obciążona hipotecznie, wierzyciele niezabezpieczeni hipotecznie mogą mieć mniejszy interes ekonomiczny w prowadzeniu procesu pauliańskiego. Nie oznacza to jednak całkowitego wyeliminowania ryzyka.

Zobacz również: ryzyko skargi pauliańskiej przy bliskich

Pozorność czynności i sprzedaż „na podstawioną osobę”

Próby „ukrywania” majątku poprzez sprzedaż nieruchomości członkowi rodziny lub osobie podstawionej mogą zostać zakwestionowane jako czynności pozorne albo dokonane z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Zgodnie z art. 83 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru.

W praktyce szczególnie ryzykowne są sytuacje, gdy:

• nie dochodzi do rzeczywistej zapłaty ceny,
• dłużnik nadal faktycznie korzysta z nieruchomości jak właściciel,
• sprzedaż następuje krótko przed egzekucją,
• transakcja jest zawierana pomiędzy osobami bliskimi.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Hipoteka ujawniona w księdze wieczystej jest jawna. Kupujący nie może skutecznie powoływać się na brak wiedzy o wpisanych obciążeniach. Dotyczy to zarówno hipotek bankowych, jak i hipotek przymusowych ustanowionych przez urząd skarbowy lub ZUS.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Przed zakupem koniecznie należy sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej oraz ustalić aktualną wysokość zadłużenia.

Zobacz również: hipoteka przymusowa US i ZUS

Zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką a odpowiedzialność nabywcy za długi

Nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada rzeczowo z tej nieruchomości za zabezpieczony dług. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia właśnie z domu lub mieszkania.

Podstawę prawną hipoteki stanowi art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością.

Samo nabycie nieruchomości nie powoduje automatycznego przejęcia odpowiedzialności osobistej za wszystkie zobowiązania sprzedającego. Kupujący odpowiada co do zasady wyłącznie z obciążonej nieruchomości, chyba że dodatkowo podpisze inne zobowiązania, np. przejęcie długu lub poręczenie.

W praktyce przy nieruchomościach bardzo zadłużonych rozsądniejsze może być oczekiwanie na ewentualną licytację komorniczą niż zakup nieruchomości obciążonej wieloma hipotekami.

Zobacz również: szczegóły dotyczące hipoteki przy darowiźnie

FAQ

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką?

Tak. Hipoteka nie blokuje sprzedaży nieruchomości. Nowy właściciel nabywa jednak nieruchomość wraz z istniejącym obciążeniem hipotecznym.

Czy kupujący przejmuje wszystkie długi poprzedniego właściciela?

Nie. Co do zasady kupujący odpowiada rzeczowo z nieruchomości obciążonej hipoteką, ale nie przejmuje automatycznie odpowiedzialności osobistej za wszystkie zobowiązania sprzedającego.

Czy hipoteka przymusowa US lub ZUS przechodzi na nowego właściciela?

Tak. Hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej także po sprzedaży nieruchomości aż do jej spłaty albo wykreślenia.

Jak długo można wnieść skargę pauliańską?

Co do zasady wierzyciel ma 5 lat od dokonania czynności prawnej na wniesienie pozwu.

Czy zakup od członka rodziny zwiększa ryzyko sporu?

Tak. Przy osobach bliskich obowiązują domniemania wynikające z art. 527 § 3 K.c., co może ułatwić wierzycielowi dochodzenie roszczeń.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.