- Hipoteka pozostaje na nieruchomości także po jej sprzedaży.
- Jeżeli suma hipotek przewyższa wartość domu, zakup może być ekonomicznie nieopłacalny.
- Przy sprzedaży między osobami bliskimi może pojawić się ryzyko skargi pauliańskiej.
- Hipoteki przymusowe US i ZUS są ujawniane w księdze wieczystej i obciążają nieruchomość niezależnie od zmiany właściciela.
- Przed zakupem należy dokładnie sprawdzić księgę wieczystą oraz aktualny stan zadłużenia.
Pan Kamil mieszka wraz z żoną w domu należącym do teścia prowadzącego działalność gospodarczą. Nieruchomość została obciążona kilkoma hipotekami, w tym hipotekami przymusowymi na rzecz urzędu skarbowego i ZUS. Łączna wysokość zabezpieczeń przekracza wartość domu. Pan Kamil obawia się, że zakup nieruchomości może narazić go na odpowiedzialność za cudze długi albo późniejsze problemy związane ze skargą pauliańską.
Zakup domu obciążonego hipoteką
Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest zgodny z prawem, ale wymaga bardzo dokładnej analizy stanu prawnego i ekonomicznego. Hipoteka co do zasady nie wygasa wskutek sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny nadal może prowadzić egzekucję z domu, nawet po zmianie właściciela.
Jeżeli suma hipotek przewyższa wartość nieruchomości, kupujący powinien dokładnie przeanalizować opłacalność transakcji. W praktyce może dojść do sytuacji, w której nabywca zapłaci cenę sprzedaży, a mimo to nieruchomość pozostanie zagrożona egzekucją.
W przypadku hipotek przymusowych wpisanych przez urząd skarbowy lub ZUS szczególnie ważne jest ustalenie wysokości zadłużenia, kolejności wpisów oraz ewentualnych innych postępowań egzekucyjnych.
Zobacz również: Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czym jest skarga Pauliańska?
Pozorność czynności i sprzedaż „na podstawioną osobę”
Próby „ukrywania” majątku poprzez sprzedaż nieruchomości członkowi rodziny lub osobie podstawionej mogą zostać zakwestionowane jako czynności pozorne albo dokonane z pokrzywdzeniem wierzycieli.
Zgodnie z art. 83 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru.
W praktyce szczególnie ryzykowne są sytuacje, gdy:
- nie dochodzi do rzeczywistej zapłaty ceny,
- dłużnik nadal faktycznie korzysta z nieruchomości jak właściciel,
- sprzedaż następuje krótko przed egzekucją,
- transakcja jest zawierana pomiędzy osobami bliskimi.
Wpis hipoteki do księgi wieczystej
Hipoteka ujawniona w księdze wieczystej jest jawna. Kupujący nie może skutecznie powoływać się na brak wiedzy o wpisanych obciążeniach. Dotyczy to zarówno hipotek bankowych, jak i hipotek przymusowych ustanowionych przez urząd skarbowy lub ZUS.
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Przed zakupem koniecznie należy sprawdzić dział III i IV księgi wieczystej oraz ustalić aktualną wysokość zadłużenia.
Zobacz również: hipoteka przymusowa US i ZUS
Zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką a odpowiedzialność nabywcy za długi
Przed podpisaniem umowy warto zastosować szerszą procedurę kontroli ryzyka przy zakupie nieruchomości z długiem, hipoteką albo zajęciem komorniczym.
Jeżeli kupowana nieruchomość jest wynajmowana, osobno trzeba sprawdzić sytuację lokatora i ewentualne zaległości. W praktyce znaczenie może mieć także to, co zrobić, gdy najemca nie płaci i zostawił rzeczy w lokalu, bo przejęcie nieruchomości nie rozwiązuje automatycznie problemów związanych z najmem i pozostawionym mieniem.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jakie skutki może wywołać zakup nieruchomości obciążonej hipoteką.
Pan Adam planował zakup domu od zadłużonego szwagra. Przed podpisaniem umowy dokładnie przeanalizował wysokość wpisanych hipotek i ustalił, że suma zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości. Ostatecznie zrezygnował z transakcji i uniknął ryzyka egzekucji z nieruchomości po zakupie.
Pani Katarzyna kupiła mieszkanie od ojca prowadzącego działalność gospodarczą. Cena była znacznie niższa od wartości rynkowej. Kilka miesięcy później wierzyciel wniósł pozew ze skargi pauliańskiej, argumentując, że transakcja miała na celu pokrzywdzenie wierzycieli.
Małżeństwo zainteresowane zakupem nieruchomości z licytacji komorniczej najpierw sprawdziło jak weryfikować KW przed zakupem. Dzięki temu ustalili, które obciążenia wygasną po licytacji, a które mogą nadal wpływać na korzystanie z nieruchomości.
