Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup nieruchomość z hipoteką przewyższającą jej wartość

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-09-22

Teść prowadzi firmę, ale ma duże problemy z wypłacalnością. Posiada dom, w którym ja z żoną mieszkamy, ale nieruchomość została obciążona hipoteką. Chcielibyśmy kupić ten dom, obawiam się jednak, że wpakujemy się w kłopoty. Problem stanowi obciążenie hipoteki i fakt bliskiego pokrewieństwa. Chcemy uniknąć sytuacji, gdy po 2-3 latach ktoś powoła się na skargę Pauliańską, unieważniając sprzedaż i obciążając nas długami teścia. Dodatkowo w ostatnim czasie dopisano w księdze hipotekę przymusową z urzędu skarbowego na kwotę przekraczającą trzykrotnie wartość domu – 2 miliony zł. Oprócz tego są pomniejsze obciążenia i hipoteka przymusowa z ZUS. Co ryzykujemy, kupując dom z hipoteką przekraczającą jego wartość? Czy taki dom da się w ogóle sprzedać, aby nie przejąć zobowiązań? Czy lepiej rozejrzeć się za innym domem?

zdjęcie prawnika
Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dokładność i Szybkość odpowiedzi
Anita, 43 lata
Konkretna odpowiedz pod daną sprawę i możliwość zadawania dodatkowych pytań.
Jerzy
Jestem bardzo zadowolona, odpowiedź była szybka i merytoryczna, z uzasadnieniem i powołaniem się na przepisy
Ela
Usługa wykonana w terminie i zgodnie ze zleceniem. Zaletą jest szybka reakcja na pytania dodatkowe i informowanie na bieżąco o statusie zlecenia. Będę polecała znajomym.
Bożenna
Genialna porada :) sprawa jest trochę skomplikowana i tu potrzebne jest tez podejście psychologiczne jednak wile mi rozjaśniło i dało możliwość lepszej obrony w razie czego.
Walczący

Jeśli w dyspozycji Pana i małżonki są tak duże środki, że starczyłoby ich na spłacenie długów Pańskiego teścia, to rozsądniej byłoby spłacić jego długi (bez nabywania od dłużnika czegokolwiek większej wartości) niż pakować się w problemy, które są bardzo prawdopodobne w przypadku nabycia domu od osoby tak bardzo zadłużonej. Większy sens od kupowania domu z tak poważnymi obciążeniami hipotecznymi mogłoby mieć opłacenie dla Pańskiego teścia pomocy prawnej – być może w jej ramach udałoby się doprowadzić przynajmniej do ograniczenia obciążeń, a może nawet osiągnąć dalej idące efekty. Oczywiście, finansowanie usług prawniczych dla kogoś innego powinno zostać odpowiednio opodatkowane; np. umową podobną do pożyczki (art. 720 i następne K.c.) – podobną, ponieważ pożyczenie pieniędzy (szczególnie większej kwoty) mogłoby skutkować przeprowadzeniem egzekucji z takich pieniędzy (a więc nie zostałby osiągnięty cel w postaci opłacenia usług prawniczych). Dodać można, że „skarga Pauliańska” wydaje się mało prawdopodobna – z uwagi na wprost kolosalne obciążenia hipoteczne.

„Skarga Pauliańska” (po łacinie: action Pauliana) to rozwiązanie prawne, które ma chronić wierzyciela przez zagrażającymi jego uprawnieniom (wierzycielskim) czynnościami prawnymi dłużnika; potocznie często mówi się o ochronie przez „ukrywaniem majątku”. To rozwiązanie prawne (znane już w starożytnym Rzymie) uregulowano w artykułach: od 527 do 534 K.c. Ustawodawca polski umożliwia wytaczanie powództwa na podstawie tych przepisów w ciągu 5 lat od dokonania czynności prawnej, którą wierzyciel czuje się pokrzywdzony (jako wierzyciel danego dłużnika). Jeżeli sąd powództwo tego rodzaju uznaje (czyli przychyla się do niego), to orzeka bezskuteczność względną (ogólnie uregulowaną w art. 59 K.c.). Oznacza to, że czynność prawna jest traktowana jako bezskuteczna względem określonego podmiotu – w przypadku „skargi Pauliańskiej” takim podmiotem jest wierzyciel, którego sąd uznał za pokrzywdzonego daną czynnością prawną. To odróżnia bezskuteczność względną od nieważności czynności prawnej (ogólnie: art. 58 K.c.).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W ocenie ryzyka „skargi Pauliańskiej” w związku z opisaną przez Pana sytuacją zapewne szczególnie pomoże nam przyjrzenie się treści artykułu 527 K.c.:

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

Wskazał Pan takie wartości hipotek – obciążeń własności (art. 140 K.c.) danej nieruchomości (art. 46 K.c.) – że trudno określić, czy sprzedaż nieruchomości z domem mogłaby spowodować niewypłacalność jej aktualnego właściciela w wyższym stopniu, co jest bardzo ważne przy ocenie sytuacji, do której ktoś życzyłby sobie stosowania przepisów o „skardze Pauliańskiej”. Gdyby tak było, to każda osoba będąca w bliski stosunku z Pańskim teściem mogłaby zostać pozwana (a właściwie współpozwana z dłużnikiem) na podstawie przepisów o „skardze Pauliańskiej”. Wytoczenie powództwa wiąże się z opłatami (i innymi kosztami). Wierzycielowi bez zabezpieczeń hipotecznych mogłoby się to nie opłacać, zaś wierzyciele hipoteczni już są zabezpieczeni.

Ludzie potrafią zachowywać się nieracjonalnie, ale fundamentalne znaczenie mają konstrukcje prawne oraz szansa na opłacalność prawnie ryzykownych zachowań. Za przykład niech posłuży brzmienie art. 83 K.c.:

„§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.”

Tak zwane zapisanie na kogoś (czyli na osobę podstawioną) to przejaw pozornej czynności prawnej, zaś pozorność to jedna z wad oświadczenia woli (od art. 82 do art. 88 K.c.) – zaś wady oświadczenia woli należą do przesłanek nieważności czynności prawnych (art. 58 K.c.).

Jak widać, warto zwrócić szczególną uwagę na aspekty ekonomiczne – w tym na zestawienie wysokości hipotek oraz rynkowej wartości danej nieruchomości. To może także odstręczyć od uciekania się do zachowań bardzo ryzykownych; działanie w celu zaszkodzenia wierzycielowi może być nawet przestępstwem – choć w tym przypadku (jeśli hipoteki i zabezpieczone nimi wierzytelności są prawidłowe) mogłoby raczej dojść do usiłowania popełnienia przestępstwa, niż do jego popełnienia.

Prawdopodobnie trudno byłoby znaleźć rozsądnego człowieka, który chciałby brać udział w „ukrywaniu majątku już zahipotekowanego” (czyli jawnie zabezpieczonego). Hipoteka (a właściwie hipoteki) na nieruchomości nie wyklucza egzekucji z ruchomości. Niekiedy nawet zameldowanie pod tym samym adresem z dłużnikiem może uzasadniać podjęcie kroków ochronnych przed ewentualną „wizytą” komornika; tytułem przykładu: odrębne pomieszczenia, a przynajmniej odrębne szafy z rzeczami dłużnika.

Przejdźmy teraz do zagadnień hipotecznych.

Choć hipoteka jest zaliczana do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), to w Kodeksie cywilnym jest wspomniana (art. 244), zaś dokładną regulację prawną jej dotyczącą zawarto w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa ta w swym artykule 3 ust. 1 stanowi „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”.

Hipoteki zostały ujawnione (wpisane), więc już z uwagi na ten przepis prawny ewentualny nabywca nieruchomości – którą właściciel może zbyć (jeśli znajdzie się chętny do jej nabycia) – z uwagi na zacytowany przepis nie byłby chroniony; warto zapoznać się również z innymi przepisami na początku ustawy o księgach wieczystych i hipotece (gdzie wyrażono zasady i domniemania z księgami wieczystymi związane).

Hipotece poświęcono dział II ustawy o księgach wieczystych i hipotece – dział zaczynający się artykułem 65, którego ustęp 1 ma następującą treść: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Ktokolwiek nabędzie hipotecznie obciążoną nieruchomość, powinien brać pod uwagę ryzyko egzekucji z tak obciążonej nieruchomości – nie tylko w przypadku nabycia na podstawie umowy (np. umowy sprzedaży lub umowy darowizny), ale również w przypadku nabycia nieruchomości hipotecznie obciążonej w ramach dziedziczenia (art. 922 i następne K.c.). Takie ryzyko istnieje niezależnie od ewentualnego dodatkowego zagrożenia „skargą Pauliańską”.

Bez wątpienia „zahipotekowana” nieruchomość może być przedmiotem obrotu prawnego. Tytułem przykładu: własność takiej nieruchomości może zostać przeniesiona na podstawie umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) albo na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.).

Jeżeli się nabywa nieruchomość obciążoną hipotecznie, to intencje (odnośnie do spłacania długów) są pozbawione prawnego znaczenia, bo każdoczesny właściciel obciążonej hipotecznie nieruchomości odpowiada za spłacenie hipoteki. Na tym właśnie polega zabezpieczenie rzeczowe (którego rodzajem jest hipoteka) oraz związana z takim zabezpieczeniem odpowiedzialność rzeczowa (związana z majątkiem obciążonym w ten sposób). Nabywca nieruchomości „z hipoteką” odpowiada za dług wyłącznie z nieruchomości hipotecznie obciążonej; nie odpowiada z innych składników własnego majątku (poza sytuacjami, gdy za dany dług odpowiada także osobiście, np. jako współdłużnik albo jako poręczyciel).

Samo przeniesienie własności (czyli zbycie) nieruchomości z obciążeniem hipotecznym nie powoduje ani wygaśnięcia hipoteki, ani nie zabezpiecza przed egzekucją. Decyzje w tym zakresie podejmują wierzyciele – albo dochodzą swych uprawnień, albo nie dochodzą.

Ekonomicznie rzecz ujmując, kupienie nieruchomości obciążonej hipotecznie powyżej jej wartości oznaczać może darowiznę na rzecz właściciela nieruchomości – niezależnie od zapłaconej ceny nieruchomość pozostanie obciążona hipotecznie (aż do wygaśnięcia hipotek, co bardzo często wiąże się ze spłaceniem tak zabezpieczonych wierzytelności lub z egzekucją komorniczą, w tym przez sprzedaż licytacyjną).

Rzecz jasna, jeśli nabywca spłaci wszystkie hipoteki (i dojdzie do ich wykreślenia z księgi wieczystej), to ustanie zagrożenie związane z tymi hipotekami.

Zasygnalizowałem wielkie ryzyko związane z nabywaniem „zahipotekowanej” nieruchomości. Pan ma możliwość sam zdecydować o sensowności „pakowania się w problemy” swego teścia. Większy sens ekonomiczny miałoby kupienie przez Pana tego domu na licytacji komorniczej, niż zakupienie go „z hipotekami”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »