Wykup mieszkania komunalnego a długi brata

Nabycie mieszkania przez dłużnika

W opisanej sytuacji największe ryzyko wynika z tego, że formalnym nabywcą mieszkania komunalnego miałby być brat, wobec którego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne. Jeżeli gmina sprzeda lokal bratu, to od chwili nabycia własności mieszkanie wejdzie do jego majątku. Wierzyciel może wtedy złożyć wniosek o egzekucję z nieruchomości, a komornik może dokonać zajęcia zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego.

Inaczej wygląda sytuacja przed wykupem. Samo mieszkanie komunalne nie jest wtedy własnością brata, lecz gminy lub innego właściciela publicznego. Komornik nie może więc sprzedać lokalu jako nieruchomości należącej do brata. Może natomiast prowadzić egzekucję z innych składników majątku dłużnika, a po wykupie lokal staje się realnym przedmiotem egzekucji.

Trzeba też pamiętać, że prawo do wykupu mieszkania komunalnego nie jest jednakowe w całej Polsce. Zależy od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchwał rady gminy, regulaminów sprzedaży lokali, treści umowy najmu i praktyki konkretnego urzędu. Najemca nie zawsze ma roszczenie o wykup, a wysokość bonifikaty oraz warunki jej zachowania wynikają z lokalnych zasad.

Jeżeli brat wykupi lokal za Pana pieniądze, a następnie przekaże go Panu w darowiźnie, nie oznacza to, że nieruchomość będzie bezpieczna. W praktyce jest to klasyczny przykład sytuacji, w której wierzyciele mogą badać przepisanie majątku przez zadłużonego i próbować doprowadzić do egzekucji z lokalu mimo zmiany właściciela.

Czy darowizna ochroni mieszkanie przed komornikiem?

Darowizna nie daje bezpiecznej ochrony przed wierzycielami. Jeżeli nieruchomość zostanie zajęta przez komornika jeszcze wtedy, gdy właścicielem jest brat, późniejsze rozporządzenie nieruchomością nie wpływa na dalsze postępowanie egzekucyjne. Wynika to z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli natomiast brat najpierw przekaże mieszkanie Panu, a dopiero później wierzyciel zacznie działać przeciwko tej czynności, w grę wchodzi skarga pauliańska. Jej skutkiem nie jest automatyczne unieważnienie darowizny dla wszystkich, lecz uznanie jej za bezskuteczną wobec konkretnego wierzyciela. W praktyce taki wierzyciel może wtedy prowadzić egzekucję z nieruchomości tak, jakby nadal należała do dłużnika.

Nie rozwiązuje problemu także zwykła umowa między Panem a bratem, w której brat zobowiąże się przepisać mieszkanie po wykupie albo potwierdzi, że pieniądze na wykup pochodzą od Pana. Taka umowa może mieć znaczenie w rozliczeniach między Panami, ale nie wiąże wierzycieli brata i nie blokuje komornika.

Skarga pauliańska

Podstawą prawną skargi pauliańskiej jest art. 527 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

W przypadku rodzeństwa szczególnie ważny jest art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli korzyść majątkową uzyskała osoba pozostająca z dłużnikiem w bliskim stosunku, domniemywa się, że wiedziała ona o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. W praktyce oznacza to, że w sporze sądowym Pana sytuacja jako brata dłużnika byłaby trudniejsza niż sytuacja przypadkowego nabywcy działającego w dobrej wierze.

Przy darowiźnie ryzyko jest jeszcze większe. Art. 528 Kodeksu cywilnego pozwala wierzycielowi żądać uznania czynności za bezskuteczną, jeżeli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, nawet wtedy, gdy nie wiedziała i przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Dodatkowo art. 529 Kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie świadomości pokrzywdzenia wierzycieli, jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny albo stał się niewypłacalny wskutek darowizny.

Wierzyciel nie może jednak korzystać ze skargi pauliańskiej bez ograniczeń czasowych. Zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego żądanie uznania czynności za bezskuteczną nie może zostać skutecznie zgłoszone po upływie 5 lat od daty tej czynności.

Co po wyroku ze skargi pauliańskiej?

Jeżeli wierzyciel wygra sprawę pauliańską, nie oznacza to, że staje się właścicielem mieszkania. Uzyskuje natomiast możliwość zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu, który wyszedł z majątku dłużnika. W praktyce może to prowadzić do egzekucji z mieszkania, mimo że formalnie właścicielem jest już obdarowany brat lub siostra.

Ten wariant szerzej omówiono w artykule „odsetki po skardze pauliańskiej”.

Przegrana sprawa może oznaczać także koszty procesu, koszty zastępstwa procesowego i dalsze konsekwencje finansowe. W osobnym opracowaniu wyjaśniamy, jak mogą wyglądać odsetki przy skardze pauliańskiej oraz rozliczenia po niekorzystnym wyroku.

Bonifikata przy wykupie mieszkania komunalnego

Osobnym zagadnieniem jest bonifikata udzielana przy wykupie lokalu komunalnego. Zasady jej przyznawania i ewentualnego zwrotu wynikają przede wszystkim z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwał i decyzji właściwej gminy. Co do zasady, jeżeli nabywca zbywa lokal mieszkalny przed upływem 5 lat od dnia nabycia albo wykorzystuje go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, gmina może żądać zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie.

Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi dla zbycia na rzecz osoby bliskiej, ale nie należy traktować tego jako pełnego zabezpieczenia całej transakcji. Po pierwsze, trzeba sprawdzić dokładne warunki sprzedaży i treść aktu notarialnego. Po drugie, osoba bliska, która następnie zbywa lokal albo wykorzystuje go niezgodnie z celem w ustawowym okresie, również może narazić się na obowiązek zwrotu bonifikaty. Po trzecie, zasady bonifikaty nie eliminują ryzyka egzekucji ani skargi pauliańskiej.

Czy można zabezpieczyć się umową?

Nie ma prostej umowy, która skutecznie zabezpieczy taki schemat przed wierzycielami brata. Umowa pożyczki, przedwstępna umowa darowizny, oświadczenie brata albo ustne ustalenia rodzinne nie sprawią, że komornik utraci prawo do zajęcia mieszkania należącego do dłużnika.

Teoretycznie można rozważać zabezpieczenia cywilnoprawne, na przykład pożyczkę z hipoteką ustanowioną po wykupie lokalu, ale takie rozwiązanie także wymaga ostrożności. Hipoteka nie usuwa istniejących zajęć, nie gwarantuje pierwszeństwa przed wszystkimi wierzycielami i w pewnych okolicznościach również może być oceniana pod kątem pokrzywdzenia wierzycieli. Dlatego nie należy przekazywać pieniędzy na wykup bez wcześniejszej analizy dokumentów i sytuacji zadłużenia.

Warto też ustalić, czy inny członek rodziny może samodzielnie uzyskać tytuł prawny do lokalu. Po śmierci najemcy wstąpienie w stosunek najmu reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego i zależy między innymi od kręgu osób uprawnionych oraz stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci. Sam fakt wychowania się w lokalu w przeszłości zwykle nie wystarcza.

FAQ

Czy komornik może zająć mieszkanie komunalne przed wykupem?

Co do zasady nie może zająć własności mieszkania, jeżeli lokal nadal należy do gminy. Komornik może prowadzić egzekucję z majątku dłużnika, ale nie sprzedaje jako własności dłużnika nieruchomości, której dłużnik jeszcze nie nabył.

Czy komornik może zająć mieszkanie po wykupie przez zadłużonego brata?

Tak. Po wykupie lokal staje się majątkiem brata. Jeżeli wierzyciel ma tytuł wykonawczy i złoży odpowiedni wniosek, egzekucja z nieruchomości jest możliwa.

Czy darowizna mieszkania na rzecz rodzeństwa jest bezpieczna?

Nie, jeżeli darowizna prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli. Rodzeństwo jest traktowane jako osoba bliska, a przy darowiźnie wierzyciel ma dodatkowe ułatwienia wynikające z Kodeksu cywilnego.

Czy skarga pauliańska unieważnia darowiznę?

Nie w klasycznym znaczeniu. Wyrok pauliański powoduje bezskuteczność darowizny wobec konkretnego wierzyciela. Dzięki temu wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości mimo tego, że formalnie została przekazana innej osobie.

Czy prywatna umowa z bratem zabezpieczy pieniądze na wykup?

Może pomóc w rozliczeniach między stronami, ale nie ochroni mieszkania przed wierzycielami brata. Jeżeli w grę wchodzą większe kwoty, trzeba rozważyć zabezpieczenia notarialne i hipoteczne, a także sprawdzić, czy nie będą one narażone na zarzut pokrzywdzenia wierzycieli.

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego przez osobę zadłużoną i szybkie przekazanie lokalu członkowi rodziny jest rozwiązaniem bardzo ryzykownym. Po wykupie mieszkanie staje się majątkiem dłużnika i może zostać zajęte przez komornika. Jeżeli dłużnik zdąży przekazać lokal, wierzyciele mogą korzystać ze skargi pauliańskiej.

Najbezpieczniej nie finansować wykupu wyłącznie na podstawie rodzinnych ustaleń. Przed podjęciem decyzji trzeba przeanalizować zadłużenie brata, stan postępowań egzekucyjnych, zasady bonifikaty, dokumenty z gminy, możliwość ustanowienia realnego zabezpieczenia i ewentualne skutki upadłości konsumenckiej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 527-534.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności przepisy o egzekucji z nieruchomości i art. 930.

3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 68 dotyczący bonifikaty.

4. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe - Dz.U. 2003 nr 60 poz. 535, w zakresie upadłości osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.