Upadłość spółdzielni a prawa lokatorów, jak bronić się przed sprzedażą lokali?
• Data: 2025-02-02 Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Wobec spółdzielni w 2011 roku ogłoszono upadłość likwidacyjną. W postępowaniu upadłościowym ustanowiono syndyka, ale także kuratora spółdzielni. Był plan podziału masy upadłości i został on wypłacony. Aktualnie w spółdzielni pozostało 4 członków i 3 nieuwłaszczone lokale ze względu na toczone z syndykiem spory. Co do tych osób on sam wypowiedział się w ten sposób, że sprzeda te lokale osobom trzecim, mimo że posiadamy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, bo chce zakończyć upadłość w związku z brakiem wpływów. Bowiem zarząd nad nieruchomościami został już przekazany wspólnotom mieszkaniowym. Syndyk grozi, że moje spółdzielcze własnościowe mieszkanie i garaż przekształci w prawo odrębnej własności na rzecz spółdzielni, a potem je sprzeda osobie trzeciej. Czy może to zrobić? Mieszkanie i garaż mają założone KW. Jak się bronić przed wywłaszczeniem? Syndyk pobrał już całe swoje wynagrodzenie, otwartych jest kilka sporów sądowych z jego powództwa, ale spieszy mu się z zakończeniem upadłości, bo masa upadłości została skonsumowana.
Spółdzielnia mieszkaniowa w upadłości likwidacyjnej
Jeżeli chodzi o kwestie postępowania upadłościowego obejmującego spółdzielnie mieszkaniowe, to zasadnicze znaczenie mają dwa przepisy. Pierwszy z nich to art. 54(1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r., poz. 438), zgodnie z którym przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowych będących w likwidacji lub w upadłości. Nadto pisemne żądania, o których mowa w art. 12, 1714, 1715, 39, 48 i 481, składane są w wypadkach, o których mowa w ust. 1, do likwidatora lub syndyka masy upadłościowej spółdzielni. Żądaniami tymi są:
1) art. 12 – zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu,
2) art. 17 (14) – przeniesienie własności lokalu na osobę uprawnioną do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
3) art. 17 (15) – przeniesienie udziału we współwłasności garażu na osobę mającą prawo do miejsca postojowego,
4) art. 39 – przeniesienie własności lokalu użytkowego na rzecz najemcy,
5) art. 48 – przeniesienie własności lokalu na najemcę mieszkania zakładowego,
6) art. 48 (1) – żądanie przeniesienia własności lokalu przez spadkobiercę.
Żądanie przeniesienia własności lokalu na osobę uprawnioną do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
W każdym w wyżej wskazanych przypadków działania podejmowane są jedynie na żądanie:
1) członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – dt. art. 12,
2) członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – dt. art. 17 (14),
3) członka spółdzielni mieszkaniowej albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu – dt. art. 17(15),
4) najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni – art. 39,
5) najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jeżeli najemca był uprawniony do korzystania z tego lokalu w dniu jego przejęcia – art. 48,
6) o śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu określonym w art. 12, jeżeli brak jest osób uprawnionych, o których mowa w art. 15 ust. 2, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni – art. 48 (1).
W tym kontekście warto podkreślić, że wszczęcie postępowania upadłościowego lub likwidacyjnego nie wpływa na prawa członków i innych osób uprawnionych do przekształceń dotychczasowych praw lokatorskich, prawa najmu i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w odrębną własność. Uprawnionym i zobowiązanym w imieniu spółdzielni będzie likwidator spółdzielni lub syndyk masy upadłości.
Przeniesienie własności lokalu na osobę uprawnioną a sprzedaż mieszkania w postępowaniu upadłościowym
Ważne jest również orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt. II CSK 350/13, zgodnie z którym: „Ustanowienie przez spółdzielnię mieszkaniową odrębnej własności lokalu w jej zasobach, a następnie przeniesienie jego własności na rzecz osoby, której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu, w celu zrealizowania roszczenia przewidzianego w art. 17 (14) u.s.m. w zw. z art. 86 p.u.n. i art. 54 (1) u.s.m. nie może być utożsamione ze »sprzedażą dokonaną w postępowaniu upadłościowym« w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 p.u.n”.
Proszę również zwrócić uwagę na to, kto jest inicjatorem wyżej wskazanych wniosków – zawsze jest to członek spółdzielni lub inna wskazana osoba. Nigdy nie jest to sam syndyk.
Skarga na syndyka likwidowanej spółdzielni
W mojej ocenie syndyk nie może dokonać takiego działania, zwłaszcza w sytuacji, gdy przysługuje Państwu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Takie działanie byłoby pozbawieniem własności, a jak wiadomo, własność jest chroniona na gruncie Konstytucji. Aby syndyk mógł podjąć takie działania, musiałby mieć na to podstawę w przepisach, której nie znajduję. Warto w takiej sytuacji zwrócić uwagę sędziego komisarza na działania podejmowane przez syndyka. Skarga w tym zakresie powinna pomóc.
Przykłady
Starsze małżeństwo i groźba eksmisji
Państwo Kowalscy mieszkają w dwupokojowym mieszkaniu w spółdzielni od ponad 30 lat. Mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i uregulowane wszystkie opłaty. Po ogłoszeniu upadłości spółdzielni, syndyk poinformował ich, że ich mieszkanie zostanie wystawione na sprzedaż, ponieważ „potrzebne są środki na pokrycie długów”. Mimo argumentów o przysługującym im prawie, syndyk zignorował ich obawy, twierdząc, że upadłość spółdzielni unieważnia dotychczasowe umowy. Państwo Kowalscy, zaniepokojeni groźbą eksmisji, szukają pomocy prawnej.
Młoda matka z dzieckiem w sporze o mieszkanie
Pani Nowak samotnie wychowuje dziecko i mieszka w małym mieszkaniu w spółdzielni. Odziedziczyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po rodzicach. Po ogłoszeniu upadłości spółdzielni, syndyk zaproponował jej „odszkodowanie” w wysokości ułamka wartości rynkowej mieszkania, w zamian za zrzeczenie się praw do lokalu. Kiedy odmówiła, syndyk zagroził, że przekształci jej prawo w prawo odrębnej własności na rzecz spółdzielni (w upadłości), a następnie sprzeda mieszkanie na wolnym rynku. Pani Nowak obawia się, że straci dach nad głową.
Inwestor kontra lokatorzy
Pan Wiśniewski, inwestor, kupił od syndyka „pakiet” mieszkań w upadającej spółdzielni, licząc na szybki zysk. Wśród nich znajduje się mieszkanie, do którego pan Malinowski posiada spółdzielcze własnościowe prawo. Pan Wiśniewski, powołując się na akt notarialny z syndykiem, zażądał od pana Malinowskiego natychmiastowej wyprowadzki. Pan Malinowski, przekonany o swoich prawach, odmówił. Sprawa trafiła do sądu, gdzie pan Malinowski walczy o swoje prawo do mieszkania.
Podsumowanie
Syndyk spółdzielni mieszkaniowej w upadłości nie może samowolnie sprzedawać mieszkań, do których lokatorzy posiadają spółdzielcze własnościowe prawa. Działania takie, zwłaszcza bez zgody uprawnionych, mogą być niezgodne z prawem i Konstytucją, która chroni prawo własności. Kluczowe jest orzeczenie SN, rozróżniające przeniesienie własności na podstawie art. 17(14) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych od sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. Lokatorzy, których prawa są zagrożone, powinni aktywnie dochodzić swoich praw, np. poprzez skargę na działania syndyka do sędziego komisarza.
Oferta porad prawnych
Oferujemy Państwu kompleksowe porady prawne online z zakresu prawa cywilnego, rodzinnego, spadkowego, pracy, gospodarczego i administracyjnego. Zapewniamy szybką i rzetelną pomoc prawną, analizę dokumentów, sporządzanie pism procesowych oraz konsultacje w dogodnym dla Państwa terminie, bez wychodzenia z domu. Skontaktujcie się z nami opisując problem w formularzu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2014 r. sygn. akt. II CSK 350/13
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Przedawnienie roszczenia po umorzeniu egzekucji, kluczowe terminy i interpretacje
» Emerytura i praca, jak komornik zajmuje środki przy zbiegu egzekucji?
» Co zrobić z rzeczami dłużnika po eksmisji?
» Upadłość konsumencka a ochrona dzieci, co warto wiedzieć?
» Czy można przekazać mieszkanie córce przy postępowaniu egzekucyjnym?
