- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie staje się automatycznie majątkiem spółdzielni tylko dlatego, że ogłoszono jej upadłość.
- Syndyk wykonuje obowiązki spółdzielni w upadłości, ale pisemne żądanie przeniesienia własności lokalu składa osoba uprawniona, a nie syndyk.
- Przeniesienie własności lokalu na podstawie art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie jest zwykłą sprzedażą w postępowaniu upadłościowym.
- Jeżeli syndyk zapowiada sprzedaż lokalu mimo istniejącego prawa do lokalu, trzeba działać pisemnie, zabezpieczyć dokumenty i zwrócić się do organów postępowania upadłościowego.
- W razie bezczynności przy przeniesieniu własności lokalu możliwe jest powództwo o zastąpienie oświadczenia woli spółdzielni lub syndyka orzeczeniem sądu.
Spółdzielnia w upadłości likwidacyjnej
W opisanej sytuacji trzeba najpierw odróżnić majątek spółdzielni od praw przysługujących poszczególnym lokatorom. Ogłoszenie upadłości spółdzielni mieszkaniowej powoduje, że jej majątkiem zarządza syndyk, a zasadniczym celem postępowania jest likwidacja masy upadłości i zaspokojenie wierzycieli. Nie oznacza to jednak, że syndyk może traktować cudze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako własny składnik masy upadłości.
W praktyce nadal spotyka się określenie „upadłość likwidacyjna”. Obecnie należy mówić raczej o postępowaniu upadłościowym obejmującym likwidację majątku upadłego, ale sens problemu pozostaje ten sam: syndyk może podejmować czynności dotyczące majątku spółdzielni tylko w granicach prawa upadłościowego i przepisów szczególnych dotyczących spółdzielni mieszkaniowych.
Najważniejszy jest art. 541 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wynika z niego, że przepisy tej ustawy stosuje się odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowych będących w likwidacji lub w upadłości. Pisemne żądania dotyczące m.in. przeniesienia własności lokalu składa się wtedy do likwidatora albo syndyka masy upadłościowej spółdzielni.
Oznacza to, że syndyk nie może pominąć uprawnień lokatora tylko dlatego, że chce szybciej zakończyć postępowanie albo że w masie upadłości brakuje środków. Brak pieniędzy w masie, zakończenie zarządu nieruchomościami czy pobranie wynagrodzenia przez syndyka nie tworzą samodzielnej podstawy do pozbawienia osoby uprawnionej jej prawa do lokalu.
Zobacz również: postępowanie upadłościowe likwidacyjne
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a własność lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest zbywalne, dziedziczne i może być ujawnione w księdze wieczystej. Jeżeli dla mieszkania albo garażu prowadzona jest księga wieczysta, wpis tego prawa ma bardzo istotne znaczenie dowodowe i ochronne.
Trzeba jednak pamiętać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest tym samym co odrębna własność lokalu. Przy odrębnej własności właściciel ma lokal jako nieruchomość lokalową i udział w nieruchomości wspólnej. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu uprawniony ma silne prawo do korzystania z lokalu i rozporządzania tym prawem, ale sam proces przekształcenia wymaga spełnienia warunków ustawowych i zawarcia aktu notarialnego albo uzyskania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli.
Jeżeli lokatorowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, syndyk nie powinien przedstawiać sprawy tak, jakby lokal był wolnym składnikiem majątku spółdzielni możliwym do sprzedaży osobie trzeciej bez uwzględnienia prawa tej osoby. Inaczej należy ocenić sprzedaż składników rzeczywiście należących do spółdzielni, a inaczej próbę zbycia lokalu z pominięciem istniejącego prawa spółdzielczego.
Żądanie przeniesienia własności lokalu
Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, może żądać przeniesienia własności lokalu na podstawie art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku spółdzielni w upadłości żądanie składa się do syndyka, ponieważ to on wykonuje w tym zakresie obowiązki spółdzielni.
Warunkiem realizacji żądania jest co do zasady dokonanie wymaganych spłat przypadających na lokal, w szczególności związanych z budową, oraz spłata zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych. Jeżeli lokal nie ma zadłużenia albo wszystkie należności zostały uregulowane, warto uzyskać pisemne potwierdzenie salda i dołączyć je do wniosku.
Ustawa przewiduje również istotne ograniczenia praktyczne. Spółdzielnia, a w upadłości syndyk, ma obowiązek zawarcia umowy w ustawowym terminie, ale problem może powstać wtedy, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny albo spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowano budynek. Wtedy trzeba osobno ocenić, czy odmowa lub zwłoka syndyka ma rzeczywistą podstawę prawną.
Jeżeli sprawa dotyczy garażu albo miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, znaczenie może mieć także art. 1715 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Warto sprawdzić dokumenty: przydział, umowę, księgę wieczystą, uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności oraz ewentualne decyzje i zaświadczenia dotyczące samodzielności lokalu.
Przeniesienie własności lokalu a sprzedaż w postępowaniu upadłościowym
Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między przeniesieniem własności na osobę uprawnioną a sprzedażą dokonaną przez syndyka w ramach likwidacji masy upadłości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 27 lutego 2014 r., II CSK 350/13, wskazał, że ustanowienie odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię i przeniesienie jej na osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w celu realizacji roszczenia z art. 1714 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie może być utożsamiane ze sprzedażą dokonaną w postępowaniu upadłościowym w rozumieniu art. 313 Prawa upadłościowego.
To rozróżnienie jest praktycznie bardzo ważne. Przeniesienie własności lokalu na uprawnionego nie służy swobodnemu spieniężeniu lokalu przez syndyka. Jest wykonaniem ustawowego roszczenia osoby, której przysługuje określone prawo do lokalu. Dlatego syndyk nie powinien przekształcać lokalu „dla spółdzielni”, a następnie sprzedawać go osobie trzeciej, jeżeli miałoby to prowadzić do obejścia praw osoby uprawnionej.
Inaczej wygląda sprzedaż majątku, który rzeczywiście należy do upadłej spółdzielni i nie jest obciążony prawem osoby trzeciej tego rodzaju. Wtedy zastosowanie mogą mieć przepisy Prawa upadłościowego o sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. Jeżeli jednak w księdze wieczystej ujawnione jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a lokator posiada dokumenty potwierdzające to prawo, syndyk musi się z nim liczyć.
Zobacz również: sprzedaż w postępowaniu upadłościowym
Jak bronić się przed sprzedażą lokalu osobie trzeciej?
Pierwszym krokiem powinno być zebranie dokumentów. Należy przygotować odpis księgi wieczystej, dokument ustanowienia albo nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, potwierdzenia opłat, korespondencję z syndykiem, uchwały spółdzielni dotyczące nieruchomości oraz dokumenty dotyczące garażu lub miejsca postojowego.
Drugim krokiem jest pisemne stanowisko do syndyka. W piśmie warto wskazać, że przysługuje Państwu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zażądać zaniechania czynności naruszających to prawo oraz wezwać syndyka do podania podstawy prawnej planowanej sprzedaży. Jeżeli zamierzają Państwo przekształcić prawo w odrębną własność, należy równolegle złożyć formalne żądanie przeniesienia własności lokalu.
Trzecim krokiem jest reakcja w postępowaniu upadłościowym. W sprawach dotyczących upadłości spółdzielni szczególne znaczenie ma sędzia-komisarz, który nadzoruje czynności syndyka. Jeżeli syndyk zapowiada czynność mogącą naruszyć prawa lokatora, można zwrócić się do sędziego-komisarza albo sądu upadłościowego z pismem opisującym zagrożenie i żądaniem podjęcia czynności nadzorczych. W piśmie trzeba wskazać sygnaturę postępowania upadłościowego, opisać lokal, prawo do lokalu i dołączyć najważniejsze dowody.
Jeżeli syndyk pozostaje bezczynny wobec wniosku o przeniesienie własności lokalu, możliwe może być powództwo z art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego. W takim procesie prawomocne orzeczenie sądu może zastąpić oświadczenie woli spółdzielni albo syndyka, o ile przesłanki ustawowe są spełnione i sprawa jest dostatecznie skonkretyzowana.
Skarga na syndyka likwidowanej spółdzielni
W zwykłym postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółdzielni mieszkaniowej środki reakcji trzeba dobrać ostrożnie. Nie każde pismo do sądu będzie formalną „skargą na czynność syndyka” w rozumieniu przepisów szczególnych. Często właściwsze jest pismo do sędziego-komisarza o podjęcie czynności nadzorczych, wniosek o zakazanie określonej czynności, zastrzeżenia do planowanej sprzedaży albo odrębne powództwo cywilne.
Powiązane ryzyko przedstawia artykuł „egzekucja wobec spółdzielni”.
Nie należy jednak pozostawać biernym. Jeżeli syndyk przygotowuje sprzedaż lokalu, trzeba działać przed podpisaniem aktu notarialnego, a nie dopiero po przeniesieniu praw na osobę trzecią. W piśmie warto zażądać wstrzymania czynności do czasu wyjaśnienia stanu prawnego, wskazać wpis w księdze wieczystej oraz podnieść, że planowana sprzedaż narusza prawo osoby trzeciej.
Jeżeli w sprawie pojawia się hipoteka, cesja wierzytelności, wpisy w dziale IV księgi wieczystej albo spór z wierzycielem hipotecznym, trzeba dodatkowo zweryfikować, czy działania syndyka nie wpływają na sytuację wierzyciela i uprawnionego z tytułu prawa do lokalu. Pomocne może być porównanie problemu z sytuacją, jaką jest upadłość dłużnika hipotecznego.
W praktyce osoby poszukujące środka reakcji porównują takie pismo do instrumentu, jakim jest skarga na czynności syndyka. Analogia może pomóc zrozumieć cel pisma, ale nie zastępuje sprawdzenia właściwego trybu w konkretnej upadłości. Znaczenie ma to, czy sprawa toczy się w Krajowym Rejestrze Zadłużonych, jaki organ nadzoruje syndyka i jaka czynność ma zostać zaskarżona lub wstrzymana.
Co powinno zawierać pismo do syndyka lub sędziego-komisarza?
Pismo powinno być konkretne. Należy oznaczyć upadłą spółdzielnię, syndyka, sygnaturę akt, lokal, numer księgi wieczystej i podstawę przysługującego prawa. Następnie trzeba opisać, jaka czynność jest planowana albo już podjęta oraz dlaczego narusza prawa osoby uprawnionej.
Wnioski mogą obejmować w szczególności: żądanie zaniechania sprzedaży lokalu osobie trzeciej, zobowiązanie syndyka do wyjaśnienia podstawy prawnej, wstrzymanie czynności do czasu rozstrzygnięcia sporu, dopuszczenie uprawnionego do dokumentów dotyczących lokalu, a także wykonanie obowiązku przeniesienia własności lokalu, jeżeli spełniono ustawowe przesłanki.
Do pisma warto dołączyć odpis księgi wieczystej, dokumenty nabycia prawa, potwierdzenia zapłaty opłat, korespondencję z syndykiem i wszystkie pisma, z których wynika groźba sprzedaży. Jeżeli istnieją spory sądowe prowadzone przez syndyka, trzeba wskazać ich sygnatury, ponieważ wynik tych spraw może mieć znaczenie dla oceny dopuszczalności dalszych czynności.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać ochrona praw lokatora lub osoby uprawnionej do lokalu w upadłej spółdzielni mieszkaniowej.
Pan Adam ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ujawnione w księdze wieczystej. Syndyk informuje go, że lokal zostanie sprzedany inwestorowi, bo w masie upadłości brakuje środków. Pan Adam powinien niezwłocznie wysłać do syndyka pismo z żądaniem wskazania podstawy prawnej sprzedaży, dołączyć odpis księgi wieczystej i zwrócić się do sędziego-komisarza o podjęcie czynności nadzorczych. Jeżeli chce uzyskać odrębną własność, powinien równolegle złożyć formalny wniosek o przeniesienie własności lokalu.
Pani Maria złożyła do syndyka wniosek o przeniesienie własności lokalu i spłaciła wszystkie zaległości. Syndyk przez wiele miesięcy nie odpowiada, twierdząc ogólnie, że sprawa upadłości musi zostać zakończona. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić, czy istnieją realne przeszkody, np. nieuregulowany stan prawny gruntu. Jeżeli przeszkód nie ma, możliwe jest rozważenie pozwu o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli.
Pan Tomasz posiada prawo do garażu w budynku należącym do upadłej spółdzielni. Syndyk proponuje mu rezygnację z prawa za niewielką kwotę i zapowiada sprzedaż garażu razem z innymi pomieszczeniami. Pan Tomasz powinien sprawdzić, czy jego prawo jest ujawnione w księdze wieczystej, czy dotyczy garażu jako lokalu, czy miejsca postojowego, a następnie powołać się na właściwe przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym art. 1715, jeżeli ma on zastosowanie.
