Jak przesunąć termin drugiej licytacji nieruchomości?

Czy można przesunąć termin drugiej licytacji nieruchomości?

Można próbować doprowadzić do przesunięcia, wstrzymania albo odwołania drugiej licytacji nieruchomości, ale nie działa to na zasadzie prostego wniosku dłużnika. Komornik prowadzi egzekucję na wniosek wierzyciela i co do zasady wykonuje czynności przewidziane w Kodeksie postępowania cywilnego. Jeżeli licytacja została prawidłowo wyznaczona, samo powołanie się na trudną sytuację życiową, potrzebę zebrania pieniędzy albo prośbę o dodatkowy czas zwykle nie wystarczy.

Przesunięcie terminu licytacji nie wyłącza innych czynności egzekucyjnych; na wcześniejszym etapie wierzyciel może uruchomić także procedurę, jaką jest wyjawienie majątku dłużnika.

Przed podjęciem próby przesunięcia terminu trzeba sprawdzić, czy prawidłowo zakończono opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika, ponieważ błędy na tym etapie mogą uzasadniać odrębne środki zaskarżenia.

Przed złożeniem wniosku trzeba dokładnie ustalić datę czynności, sygnaturę i treść pouczeń, dlatego warto wiedzieć, jak czytać pismo od komornika.

Realne znaczenie mają przede wszystkim trzy okoliczności: pełna spłata długu z kosztami, pisemna zgoda wierzyciela na zwłokę albo formalna przeszkoda procesowa, która uzasadnia wstrzymanie czynności. Wniosek do komornika można złożyć samodzielnie, ale powinien zawierać konkretne dowody, a nie tylko deklarację, że dłużnik wkrótce zgromadzi pieniądze.

Jeżeli egzekucja prowadząca do licytacji opiera się na dawnym nakazie z EPU, równolegle trzeba sprawdzić, czy prawidłowo prowadzona jest egzekucja na podstawie starego nakazu z e-sądu.

Jak przebiega licytacja nieruchomości i dlaczego drugi termin jest ryzykowny?

Egzekucja z nieruchomości jest szczegółowo uregulowana w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego. Po zajęciu nieruchomości komornik dokonuje dalszych czynności, w tym opisu i oszacowania. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania oraz przed uprawomocnieniem się tytułu, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Poszczególne etapy, warunki udziału i skutki przybicia wyjaśnia omówienie licytacji komorniczej nieruchomości krok po kroku.

Szczegółową procedurę przedstawia poradnik „etapy licytacji komorniczej”.

Aktualnie sprzedaż zajętej nieruchomości może odbywać się w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej. Zasadą jest licytacja elektroniczna, chyba że wierzyciel w odpowiednim czasie zażąda sprzedaży w tradycyjnym trybie publicznym. Niezależnie od formy sprzedaży, dla dłużnika kluczowe są te same zasady dotyczące ceny wywołania, spłaty długu i skutków bezskutecznej licytacji.

Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli pierwsza licytacja nie doprowadzi do sprzedaży, komornik na wniosek wierzyciela może wyznaczyć drugą licytację, na której cena wywołania wynosi już 2/3 sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość na drugim terminie, dlatego drugi termin zwykle oznacza dla dłużnika znacznie większe ryzyko sprzedaży majątku poniżej wartości rynkowej.

Ważne jest także to, że dłużnik nie może uczestniczyć w przetargu dotyczącym własnej nieruchomości. Zgodnie z art. 976 K.p.c. w przetargu nie mogą brać udziału m.in. dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo. Jeżeli więc celem jest zachowanie nieruchomości, zwykle trzeba działać przez spłatę, porozumienie z wierzycielem albo inne legalne rozwiązanie przed zakończeniem przetargu, a nie przez odkupienie mieszkania na własnej licytacji. Szerzej o dalszych etapach piszemy w materiale o tym, po licytacji komorniczej.

Spłata długu przed zamknięciem przetargu

Najpewniejszym sposobem zatrzymania licytacji jest spłata całej należności objętej egzekucją wraz z kosztami. Art. 981 K.p.c. przewiduje, że jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję. W praktyce trzeba więc ustalić aktualną kwotę do zapłaty bezpośrednio u komornika, ponieważ obejmuje ona nie tylko dług główny, ale także odsetki, koszty egzekucyjne, ewentualne koszty zastępstwa i inne należności powstałe w toku sprawy.

Jeżeli termin jest bardzo bliski, liczy się nie sama deklaracja spłaty, ale faktyczne zaspokojenie należności albo przedstawienie komornikowi wiarygodnego dowodu wpłaty. Warto działać pisemnie i równolegle kontaktować się z kancelarią komorniczą, aby potwierdzić, jaka kwota zamyka egzekucję oraz w jaki sposób prawidłowo opisać przelew.

Zgoda wierzyciela na zwłokę i wstrzymanie czynności

Drugą realną możliwością jest porozumienie z wierzycielem. Art. 822 K.p.c. stanowi, że komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik złoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że obowiązek został wykonany albo że wierzyciel udzielił mu zwłoki. Taki dowód powinien być jednoznaczny: najlepiej pisemne oświadczenie wierzyciela, ugoda, pismo o zawieszeniu albo cofnięciu wniosku egzekucyjnego w odpowiednim zakresie.

W rozmowie z wierzycielem warto przedstawić konkretną propozycję: kwotę natychmiastowej wpłaty, harmonogram spłaty, źródło finansowania i termin uzyskania środków. Wierzyciela może przekonać argument, że dobrowolna spłata w krótkim terminie będzie szybsza i pewniejsza niż licytacja, która może zakończyć się bez nabywcy albo sprzedażą za kwotę niewystarczającą na pełne zaspokojenie zadłużenia.

Jeżeli egzekucję prowadzi kilku wierzycieli, zgoda jednego z nich nie musi zatrzymać całej licytacji. Trzeba ustalić, którzy wierzyciele uczestniczą w egzekucji z nieruchomości i czy każdy z nich podtrzymuje wniosek o dalsze czynności. Jeżeli choć jeden wierzyciel skutecznie żąda kontynuowania egzekucji, termin licytacji może pozostać aktualny.

Wniosek do komornika o przesunięcie terminu licytacji

Dłużnik może złożyć do komornika wniosek o odwołanie lub przesunięcie terminu licytacji, ale powinien traktować go jako narzędzie pomocnicze, a nie samodzielną gwarancję sukcesu. We wniosku trzeba wskazać konkretną podstawę: np. pisemną zgodę wierzyciela na zwłokę, dowód spłaty, dokument potwierdzający wpływ środków w oznaczonym terminie, zawartą ugodę albo inną okoliczność, która prawnie uzasadnia wstrzymanie czynności.

Jeżeli dłużnik pisze jedynie, że spodziewa się spadku, kredytu, sprzedaży innego majątku albo pomocy rodziny, komornik nie musi przesuwać licytacji. Takie argumenty mogą mieć znaczenie negocjacyjne wobec wierzyciela, ale bez pisemnej zgody wierzyciela albo bez rzeczywistej wpłaty pozostają ryzykowne.

Sprzedaż zajętej nieruchomości poza licytacją

W praktyce dłużnicy często pytają, czy mogą szybko sprzedać zajętą nieruchomość i z uzyskanej ceny spłacić dług. Trzeba tu zachować ostrożność. Zgodnie z art. 930 K.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że sama umowa sprzedaży nie blokuje licytacji, a nabywca wchodzi w sprawę obciążoną trwającą egzekucją.

Sprzedaż prywatna może mieć sens tylko wtedy, gdy jest elementem realnego rozliczenia długu: nabywca, dłużnik i wierzyciel wiedzą o egzekucji, środki pozwalają zaspokoić wierzycieli i koszty, a komornik otrzymuje podstawę do umorzenia albo wstrzymania czynności. Próba przeniesienia własności bez spłaty długu nie jest bezpiecznym sposobem na uniknięcie licytacji i może narazić strony na dalsze spory.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub ma kilku wierzycieli, konieczne jest dokładne ustalenie kolejności zaspokojenia i kwot. W podobnych sprawach przydatna może być analiza problemu, jak wygląda przepisanie domu z obciążoną hipoteką, choć przy zajętej nieruchomości trzeba dodatkowo uwzględnić skutki postępowania egzekucyjnego.

Skarga na czynności komornika i inne zarzuty formalne

Jeżeli w sprawie doszło do uchybień, dłużnik może rozważyć środki zaskarżenia, w szczególności skargę na czynności komornika. Nie jest to jednak sposób na sztuczne opóźnianie licytacji. Skarga powinna dotyczyć konkretnego naruszenia, np. wadliwego obwieszczenia, błędów w opisie i oszacowaniu, nieprawidłowego doręczenia albo innych czynności sprzecznych z przepisami.

Samo wniesienie skargi nie zawsze automatycznie zatrzymuje licytację. W zależności od sytuacji trzeba wnosić również o zawieszenie postępowania albo wstrzymanie czynności. Jeżeli sprawa dotyczy majątku wspólnego małżonków albo zarzutów wynikających z umowy majątkowej małżeńskiej, znaczenie mogą mieć dokumenty potwierdzające ustrój majątkowy i wiedzę wierzyciela. Podobny kontekst omawia artykuł o sprzeciwie małżonka.

Co się dzieje, jeżeli druga licytacja będzie bezskuteczna?

Druga licytacja nie zawsze kończy się sprzedażą. Jeżeli nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić za cenę nie niższą niż 2/3 sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje m.in. wierzycielowi egzekwującemu, wierzycielowi hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli kilka osób uprawnionych chce przejąć nieruchomość, decydują szczegółowe zasady przewidziane w K.p.c.

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne z tej nieruchomości ulega umorzeniu. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. Nie oznacza to jednak umorzenia długu. Zobowiązanie nadal istnieje, a wierzyciel może korzystać z innych sposobów egzekucji albo po upływie terminu ponownie skierować egzekucję do nieruchomości.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, kiedy działania dłużnika mogą realnie wpłynąć na termin licytacji, a kiedy szanse są niewielkie.