Czy można sprzedać rzeczy pozostawione przez najemcę?

Czy można samodzielnie sprzedać rzeczy pozostawione przez najemcę?

Co do zasady nie. Sam fakt, że najemca przestał płacić czynsz, wyprowadził się albo nie odbiera korespondencji, nie powoduje automatycznie przejścia własności jego rzeczy na wynajmującego. Dotyczy to także towaru, wyposażenia lokalu użytkowego, sprzętu biurowego, mebli czy urządzeń pozostawionych po zakończeniu najmu.

Jeżeli wynajmujący sprzeda rzeczy bez podstawy prawnej, naraża się na zarzut naruszenia cudzej własności, obowiązek zapłaty odszkodowania, rozliczenia wartości rzeczy, a w skrajnych przypadkach także na poważniejsze konsekwencje, zależnie od okoliczności sprawy. Bezpieczna droga polega na zabezpieczeniu rzeczy, udokumentowaniu ich stanu, wezwaniu najemcy do odbioru oraz dochodzeniu długu w sądzie albo u komornika, jeżeli tytuł wykonawczy już istnieje.

Jeżeli najemca nadal zajmuje lokal, właściciel nie powinien próbować zmusić go do działania przez odcięcie mediów najemcy. Taki środek nacisku może rodzić odpowiedzialność niezależnie od tego, że lokator zalega z czynszem albo pozostawił swoje rzeczy.

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy

Najważniejszym przepisem dla wynajmującego jest art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

W praktyce oznacza to, że zastaw może obejmować wyłącznie rzeczy ruchome należące do najemcy, które zostały wniesione do lokalu. Nie obejmuje rzeczy osób trzecich, jeżeli nie są własnością najemcy, ani rzeczy wyłączonych spod zajęcia. Zastaw zabezpiecza przede wszystkim czynsz i świadczenia dodatkowe związane z najmem, na przykład niektóre opłaty eksploatacyjne, ale nie każdą dowolną należność związaną z konfliktem między stronami.

Art. 671 Kodeksu cywilnego stanowi, że ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte z przedmiotu najmu. Wynajmujący może sprzeciwić się usunięciu takich rzeczy i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony albo zabezpieczony. Jeżeli rzeczy usunięto na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje zastaw, jeżeli zgłosi go temu organowi przed upływem 3 dni.

Ważne jest jednak rozróżnienie: zastaw daje zabezpieczenie, ale nie daje wynajmującemu prawa do dowolnej sprzedaży rzeczy. Zaspokojenie z przedmiotu zastawu powinno nastąpić zgodnie z przepisami o dochodzeniu i egzekucji roszczeń. Jeżeli wynajmujący ma już tytuł wykonawczy, najbezpieczniej skierować sprawę do komornika i wskazać pozostawione ruchomości jako majątek dłużnika.

Ustalenie adresu dłużnika i prawidłowe wezwania

W opisanej sytuacji wezwania były kierowane na adres lokalu, w którym najemczyni prowadziła działalność. To może mieć znaczenie dowodowe, zwłaszcza gdy taki adres wskazano w umowie, ale nie zawsze wystarczy do bezpiecznego uznania, że najemca skutecznie został wezwany do odbioru rzeczy. Jeżeli wiadomo, że najemca już tam nie działa, warto podjąć dodatkowe próby ustalenia aktualnego adresu.

Przy działalności gospodarczej należy sprawdzić wpis w CEIDG albo KRS, numer NIP, REGON, adres do doręczeń, adres stałego miejsca wykonywania działalności oraz dane wskazane w umowie najmu. Warto wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem nadania, zachować zwrotki, wydruki z rejestrów, kopie wiadomości e-mail i notatki z prób kontaktu. Jeżeli sprawa jest już w egzekucji, komornik może podejmować czynności zmierzające do ustalenia majątku i danych dłużnika w granicach przepisów.

Jeżeli tytuł wykonawczy już istnieje, nie trzeba ponownie pozywać dłużnika o tę samą należność. Należy złożyć wniosek egzekucyjny do komornika, wskazać znane dane dłużnika i opisać ruchomości pozostawione w lokalu. W takim układzie egzekucja należności z tytułu czynszu powinna odbywać się w trybie urzędowym, a nie przez samodzielną sprzedaż rzeczy przez wynajmującego.

Co zrobić z rzeczami po zakończeniu najmu?

Najlepiej zacząć od sporządzenia protokołu. W protokole warto opisać rzeczy, ich ilość, stan, widoczne uszkodzenia, przybliżoną wartość i miejsce przechowania. Dobrą praktyką jest wykonanie zdjęć oraz, jeżeli to możliwe, udział świadka. Pozwala to ograniczyć spór o to, co faktycznie zostało w lokalu i w jakim stanie.

Następnie należy wezwać najemcę do odbioru rzeczy w rozsądnym terminie. Pismo powinno zawierać opis rzeczy, adres odbioru, proponowany termin, informację o kosztach przechowania, ostrzeżenie o możliwych dalszych krokach prawnych oraz wskazanie, że pozostawienie rzeczy nie oznacza automatycznie ich sprzedaży przez wynajmującego.

Jeżeli rzeczy trzeba przenieść, należy zrobić to ostrożnie. Wyrok Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2015 r., sygn. IV CSK 141/15, wskazuje, że przeniesienie rzeczy przez wynajmującego do innego pomieszczenia nie musi automatycznie oznaczać wygaśnięcia ustawowego prawa zastawu, jeżeli służy zabezpieczeniu interesu wynajmującego. Nie zwalnia to jednak z obowiązku starannego przechowywania rzeczy i ponoszenia ryzyka ich utraty albo uszkodzenia.

Porzucenie rzeczy przez najemcę

Art. 180 Kodeksu cywilnego przewiduje, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Kluczowy jest więc zamiar wyzbycia się własności. Samo pozostawienie rzeczy w lokalu, brak odbioru telefonu albo zaległość czynszowa nie zawsze wystarczą, aby bezpiecznie uznać rzecz za porzuconą.

W umowach najmu często wpisuje się klauzule, że rzeczy pozostawione po zakończeniu najmu będą traktowane jako porzucone. Taki zapis może pomóc dowodowo, ale nie zawsze rozwiąże problem w całości. Trzeba badać, czy najemca rzeczywiście chciał wyzbyć się rzeczy, czy tylko ich nie odebrał, bo nie miał dostępu do lokalu, był w sporze z wynajmującym albo nie dostał skutecznego wezwania.

Jeżeli istnieją wątpliwości, czy doszło do porzucenia, bezpieczniej nie sprzedawać rzeczy samodzielnie. Lepiej zabezpieczyć je, wezwać najemcę, rozważyć zgłoszenie sprawy staroście w trybie przepisów o rzeczach znalezionych albo skierować sprawę do komornika, gdy chodzi o zaspokojenie długu z majątku dłużnika.

Rzeczy znalezione i zawiadomienie starosty

Nie każda rzecz pozostawiona przez najemcę jest automatycznie rzeczą znalezioną. Jeżeli wiadomo, kto jest właścicielem rzeczy, w pierwszej kolejności należy tę osobę wezwać do odbioru. Procedura rzeczy znalezionych może mieć znaczenie wtedy, gdy nie można skutecznie ustalić osoby uprawnionej do odbioru albo jej miejsca pobytu, a wynajmujący chce uregulować sytuację pozostawionego mienia w sposób bezpieczny.

Od 19 maja 2026 r. art. 187 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje krótsze terminy niż wcześniej. Rzecz znaleziona, która nie zostanie odebrana przez osobę uprawnioną w ciągu 6 miesięcy od dnia doręczenia wezwania do odbioru, a w razie niemożności wezwania w ciągu roku od dnia znalezienia, może stać się własnością znalazcy, jeżeli dopełnił on swoich obowiązków. Jeżeli rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem tylko wtedy, gdy odbierze rzecz w terminie wyznaczonym przez starostę.

Przy rzeczach znalezionych przed 19 maja 2026 r. trzeba pamiętać o przepisie przejściowym. Do takich rzeczy stosuje się dotychczasowe terminy: rok od doręczenia wezwania do odbioru albo dwa lata od znalezienia, jeżeli wezwanie nie było możliwe.

Po nowelizacji ustawy o rzeczach znalezionych większe znaczenie ma także wartość rzeczy. Starosta może odmówić przyjęcia rzeczy, której szacunkowa wartość nie przekracza 5% minimalnego wynagrodzenia za pracę obowiązującego w dniu znalezienia, chyba że chodzi o rzecz o wartości historycznej, naukowej lub artystycznej albo dokument zawierający dane osobowe. W 2026 r. 5% minimalnego wynagrodzenia to 240,30 zł.

Jeżeli w rzeczach pozostawiono dokumenty zawierające dane osobowe, klucze, karty dostępu, piloty albo przedmioty umożliwiające dostęp do pomieszczeń lub pojazdów, trzeba zachować szczególną ostrożność. Takich rzeczy nie należy sprzedawać. Po przejściu własności na powiat właściwy starosta dokonuje ich zniszczenia zgodnie z ustawą o rzeczach znalezionych.

Egzekucja długu z pozostawionych ruchomości

Jeżeli wynajmujący ma tytuł wykonawczy przeciwko najemcy, najbezpieczniejszą drogą jest skierowanie sprawy do komornika. We wniosku można wskazać, że w lokalu albo w miejscu przechowania znajdują się rzeczy, które najemca pozostawił i które mogą należeć do niego. Komornik oceni możliwość zajęcia ruchomości i sprzedaży w toku egzekucji.

To ważne, bo dopiero sprzedaż egzekucyjna daje formalną podstawę do zaliczenia uzyskanej kwoty na poczet długu, kosztów i odsetek. Jeżeli po egzekucji pojawi się nadwyżka albo dojdzie do rozliczeń między stronami, trzeba je prawidłowo udokumentować. W podobnych sprawach znaczenie może mieć także nadpłata i bezpodstawne wzbogacenie, zwłaszcza gdy wierzyciel otrzyma więcej, niż faktycznie mu się należy.

Praktyczna lista działań dla wynajmującego

Wynajmujący powinien przede wszystkim zabezpieczyć lokal i mienie bez naruszania własności najemcy. W praktyce warto wykonać następujące czynności:

• spisać protokół rzeczy pozostawionych w lokalu i wykonać dokumentację zdjęciową,
• ustalić, czy rzeczy mogą należeć do najemcy, czy do osób trzecich,
• sprawdzić adresy najemcy w umowie, CEIDG, KRS i innych dostępnych rejestrach,
• wysłać wezwanie do odbioru rzeczy oraz wezwanie do zapłaty, jeżeli dług nadal istnieje,
• w przypadku tytułu wykonawczego złożyć wniosek egzekucyjny i wskazać komornikowi pozostawione ruchomości,
• nie sprzedawać rzeczy prywatnie, dopóki nie ma pewnej podstawy prawnej do rozporządzenia nimi.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego w sprawach rzeczy pozostawionych przez najemcę trzeba oddzielić zabezpieczenie długu od samodzielnej sprzedaży mienia.