• Data: 2024-12-21 Autor: Kinga Kościelniak
Dziewczyna, której wynajmowałam lokal, przestała za wszystko płacić. Była wzywana do zapłaty (obecnie mam tytuł wykonawczy), ale nadal nie zapłaciła i nie zapłaci. Była wzywana do odbioru rzeczy, ale nie odebrała ich. Wezwania szły na adres mojego lokalu, w którym miała działalność – nie podała innego adresu do korespondencji. Czy w takim przypadku zniknięcia najemczyni, która jest dłużnikiem, mogę sprzedać jej rzeczy i towar, który został w lokalu, w celu odzyskania części długu?
Według art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego „dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu”.
W oparciu o art. 671 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.
§ 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.
§ 3. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie”.
Na mocy art. 180 kodeksu cywilnego „właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci”.
Według art. 187 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w przypadku niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie.
§ 2. Rzecz znaleziona będąca zabytkiem lub materiałem archiwalnym po upływie terminu do jej odebrania przez osobę uprawnioną staje się własnością Skarbu Państwa. Inne rzeczy znalezione stają się własnością powiatu po upływie terminu do ich odbioru przez znalazcę.
§ 3. Z chwilą nabycia własności rzeczy przez znalazcę, powiat albo Skarb Państwa wygasają obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe”.
Sprawy związane z najemcami są zawsze problematyczne. Często to najemcy nie respektują praw i obowiązków wynajmujących, a niestety to właśnie wynajmujący muszą mierzyć się z problemem i szukać rozwiązań, aby odzyskać należne im zobowiązanie czynszowe.
W pierwszej kolejności warto zastanowić się, czy warto złożyć pozew do sądu z tytułu zaległych płatności za czynsz. Jednakże może być problematyczna kwestia ustalenia adresu zamieszkania do najemczyni. Sąd, posługując się systemem PESEL.SAD, może ustalić adres do korespondencji najemczyni. Trzeba się liczyć z tym, że w niektórych przypadkach system nie jest w stanie ustalić adresu i wtedy, aby doręczyć prawidłowo pozew, sąd może zobowiązać Panią do ustalenia jej adresu.
Jeśli najemczyni prowadziła działalność pod adresem wynajmowanego lokalu, to możliwe, że sąd mógłby zweryfikować adres po numerze NIP. W przypadku, gdy sąd wydałby nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności, sprawę można skierować do komornika, a ten dokonałby zastawu zajęcia ruchomości i spieniężenia ich. Należy pamiętać, że postępowanie sądowe oraz egzekucyjne wiąże się z kosztami, które na początku musi ponieść Pani jako powód, i koszty te zostaną zwrócone, jeśli uda się ściągnąć dług. Należy przekalkulować sobie, czy kwota zadłużenia jest warta przeprowadzenia postępowania sądowego.
Istnieje możliwość „zajęcia” pozostawionych przez najemcę rzeczy. W oparciu o art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego przewidziane jest zabezpieczenie płatności czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje prawo tak zwanego „ustawowego zastawu” na rzeczach ruchomych najemcy, które zostały wniesione do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Zastaw ustawowy na rzeczach najemcy zabezpiecza płatności wynikających z czynszu, opłat eksploatacji, odsetek od czynszu. Przepis ten nie zabezpiecza kar umownych, roszczeń odszkodowawczych. Prawo zastawu zabezpiecza jedynie świadczenia opisane, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Prawo zastawu nie obejmuje zatem należności, które są wymagalne ponad rok.
Należy uważać na wygaśnięcie zastawu ustawowego na skutek usunięcia rzeczy przez najemczynię z lokalu. W sytuacji zalegania z czynszem najemczyni może wynieść rzeczy z przedmiotu najmu, nie informując o tym Pani – wynajmującego, i wówczas straciłaby Pani zabezpieczenie. Przytaczając art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego, przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. To jednak orzecznictwo w tej kwestii pozwala na usunięcie ich z lokalu co do zasady. Warto przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w orzeczeniu z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt IV CSK 141/15, w którym Sąd orzekł, że przy dokonywaniu wykładni art. 671 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczącego wygaśnięcia tego prawa zastawu trzeba uwzględniać, że prawo to zostało pomyślane jako instrument zabezpieczający interes wynajmującego. Stąd też przeniesienie przez niego rzeczy z wynajmowanego lokalu do innego pomieszczenia nie powinno – co do zasady – skutkować wygaśnięciem tego prawa. Wskazane na początku akapitu zajęcie będzie w pełni skuteczne po przeprowadzonym postępowaniu sadowym i skierowaniu sprawy do komornika.
Jednakże komentarze do niniejszego przepisu art. 671 Kodeksu cywilnego wskazują odmiennie, że Pani jako wynajmujący usunie rzeczy z lokalu, to odpowiada Pani za ich utratę lub zniszczenie.
W kwestii przyjęcia, że najemczyni „wyzbyła się rzeczy”, jest w tym zakresie istotna jej wola w sytuacji pozostawienia tych rzeczy w opuszczanym lokalu. Można przyjąć, że porzucenie rzeczy nastąpiło z zamiarem wyzbycia się ich albo porzuceniu rzeczy nie towarzyszył zamiar utraty ich własności. W tym miejscu warto przytoczyć treść art. 180 Kodeksu cywilnego: „właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci”. Jeżeli zatem brak jest takiego zamiaru, rzeczy pozostawionych nie można traktować, jak porzuconych i stanowią one nadal własność najemczyni.
W przypadku braku możliwości uznania, że wyposażenie lokalu zostawiono w nim celowo z zamiarem wyzbycia się jego własności, nie jest to sytuacja bez wyjścia. Właściciel nieruchomości ma bowiem kilka narzędzi, które może wykorzystać w celu definitywnego rozwiązania sprawy mienia nieuprzątniętego z należącego do niego lokalu przez byłego najemcę.
Na przyszłość przy zawieraniu kolejnej umowy najmu może Pani zawrzeć klauzulę, w myśl której ruchomości pozostawione przez najemcę w lokalu, pomimo wygaśnięcia umowy najmu, traktowane będą jako porzucone w rozumieniu art. 180 Kodeksu cywilnego.[PRZYCISK_4]
Dobrze jest wystosować do najemczyni pismo wzywające do usunięcia należącego do niej mienia, z zastrzeżeniem terminu uczynienia zadość temu zobowiązaniu, a także wskazując, że uchybienie wezwaniu poczytane zostanie za porzucenie rzeczy ruchomym z zamiarem wyzbycia się ich własności. Jak już wskazano problem dotyczy nieznajomości adresu do wysłania wezwania. Dzięki temu, upraszczając, porzucenie rzeczy wywołuje ten skutek, że wygasa prawo ich własności przysługujące uprzedniemu właścicielowi. Rzeczy te nie stają się jednakże, z mocy prawa, Pani własnością jako właściciela nieruchomości. Uzyskują one status rzeczy niczyich. Wynajmujący bądź każda inna osoba może nabyć ich własność, obejmując je w posiadanie samoistne.
Posiadanie samoistne to stan, w którym posiadacz uważa się za właściciela i eksponuje to na zewnątrz, np. rozporządza rzeczami. W przypadku przejścia własności rzeczy ruchomych na właściciela wynajmowanej nieruchomości może on postąpić z nimi zgodnie ze swoją wolą. Co ważne, Pani jako wynajmujący uzyskuje własność rzeczy niczyich (porzuconych uprzednio przez najemczynię z zamiarem wyzbycia się) i nie jest Pani zobowiązana do jakiegokolwiek rozliczenia się z ich poprzednim właścicielem, tj. z najemczynią. Nie powstaje bowiem jakakolwiek relacja gospodarcza pomiędzy dotychczasowym i nowym właścicielem.[PRZYCISK_5]
Kolejna kwestię, jaka może posłużyć za rozwiązanie, przedstawia art. 187 Kodeksu cywilnego: rzecz znaleziona, która nie zostanie przez najemczynię w ciągu roku od dnia doręczenia wezwania odebrana, a w przypadku niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, czyli Pani, jeżeli uczyni zadość swoim obowiązkom poszukiwania. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie.
Jeżeli skorzystałaby Pani z zaproponowanego rozwiązania z art. 187 Kodeksu cywilnego, to o rzeczach niczyich należy zawiadomić starostę. Odebranie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy oraz przyjęcie rzeczy przez właściwego starostę stwierdza się w sporządzonym przez niego protokole, który stanowi podstawę wydania znalazcy poświadczenia przyjęcia zawiadomienia o znalezieniu rzeczy albo znalezieniu oraz przyjęciu rzeczy. Starosta poucza znalazcę o prawie do żądania znaleźnego oraz zasadach nabycia własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną. Jeżeli znalazca żąda znaleźnego, czyni się o tym wzmiankę w poświadczeniu. Złożenie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy, zgłoszenie żądania znaleźnego, a także nabycie własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną znalazca potwierdza w protokole, własnoręcznym podpisem. Po zawiadomieniu to starosta poszukuje uprawnionego do odbioru. W przypadku, gdy rzecz znaleziona nie została odebrana przez osobę uprawnioną do jej odbioru, w terminie określonym w art. 187, właściwy starosta zawiadamia o tym znalazcę oraz wzywa go do odbioru rzeczy w terminie nie krótszym niż 2 tygodnie z pouczeniem, że w przypadku nieodebrania rzeczy w tym terminie jej właścicielem stanie się powiat.
Podsumowując, nie może Pani tak po prostu sprzedać rzeczy i towarów pozostawionych przez najemczynię. W przypadku kontaktu z jej strony o zwrot pozostawionych w lokalu rzeczy i towarów obciążałoby Panią dość dużym ryzykiem.
Jeśli posiada Pani numer NIP najemczyni, proszę o jego podanie. Może uda nam się ustalić adres przez CEIDG. Mogłaby Pani spróbować wysłać tam wezwanie.[PRZYCISK_6]
Zajęcie mienia najemcy na poczet zaległego czynszu
Pani Anna wynajmuje mieszkanie studentowi, który przez kilka miesięcy nie płaci czynszu. Po kilkukrotnych próbach kontaktu i wysyłaniu wezwań do zapłaty pani Anna postanawia skorzystać z prawa ustawowego zastawu, zgodnie z art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego. Student pozostawił w mieszkaniu swoje rzeczy osobiste i sprzęt elektroniczny, którymi pani Anna decyduje się zabezpieczyć zaległe płatności. Student nie zgłasza się po swoje rzeczy, a po upływie roku od doręczenia wezwania do ich odbioru stają się one własnością pani Anny.
Próba odzyskania długu przez wynajmującego
Pan Jan wynajmuje lokal użytkowy firmie pana Marka. Po kilku miesiącach Marek przestaje płacić czynsz, a jego działalność przestaje działać pod wskazanym adresem. Pan Jan próbuje ustalić aktualny adres dłużnika przez system PESEL.SAD, jednak system nie podaje żadnych wyników. Pan Jan korzysta z numeru NIP pana Marka, aby ustalić adres jego firmy, a następnie składa pozew do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Po uzyskaniu wyroku sądowego skierowuje sprawę do komornika, który zajmuje majątek Marka na pokrycie zaległego czynszu i kosztów sądowych.
Przekazanie rzeczy staroście po wyprowadzeniu się najemcy
Pani Katarzyna wynajmuje kawalerkę panu Tomaszowi, który po zakończeniu umowy wyprowadza się, pozostawiając w mieszkaniu część mebli i sprzęt AGD. Pani Katarzyna próbuje skontaktować się z panem Tomaszem, ale bezskutecznie. Po roku bez odpowiedzi zgłasza rzeczy jako znalezione zgodnie z art. 187 Kodeksu cywilnego. Starosta przyjmuje zgłoszenie, a pani Katarzyna uzyskuje potwierdzenie przyjęcia rzeczy. Po upływie określonego terminu rzeczy stają się własnością powiatu, ponieważ pan Tomasz nie zgłasza się po ich odbiór.
Podsumowując, wynajmujący ma prawo do zabezpieczenia swoich roszczeń wobec najemcy, który zalega z płatnościami czynszu, poprzez ustawowe prawo zastawu na ruchomościach pozostawionych w wynajmowanym lokalu. Zastaw wygasa, jeśli przedmioty te zostaną usunięte z lokalu. Jeśli najemca nie odbierze pozostawionych rzeczy, mogą one zostać uznane za porzucone, a właściciel może podjąć działania zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, w tym zgłosić je staroście jako rzeczy znalezione. Proces odzyskiwania należności lub uregulowania kwestii własności rzeczy pozostawionych przez najemcę może wymagać działań prawnych i sądowych.
Skorzystaj z naszych usług prawnych online, aby szybko i skutecznie rozwiązać problemy związane z najmem – od sporządzania pism po reprezentację w sporach sądowych. Nasz zespół ekspertów pomoże Ci chronić Twoje prawa jako wynajmującego i odzyskać należności.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego o sygn. akt CSK 141/15 – wyrok
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
