Egzekucja z udziału w mieszkaniu – prawa współwłaściciela i dłużnika

Egzekucja z udziału w mieszkaniu jest możliwa wtedy, gdy dłużnikowi przysługuje określona ułamkowa część prawa własności, na przykład 1/2 albo 1/3 lokalu. Komornik nie sprzedaje wówczas konkretnego pokoju ani fizycznie wydzielonej części mieszkania. Przedmiotem licytacji jest prawo udziałowe, z którym wiąże się możliwość współposiadania i współkorzystania z całego lokalu w granicach dających się pogodzić z prawami innych współwłaścicieli.

Dla współwłaściciela niebędącego dłużnikiem najważniejsze jest ustalenie, czy komornik prawidłowo ograniczył egzekucję do udziału dłużnika. Dla dłużnika kluczowe jest natomiast szybkie sprawdzenie etapu postępowania, wysokości zadłużenia, prawidłowości wyceny oraz realnych możliwości spłaty albo zawarcia porozumienia z wierzycielem.

Na czym polega problem – egzekucja z udziału w mieszkaniu

Udział nie oznacza konkretnej części lokalu

Udział 1/2 w mieszkaniu nie oznacza własności jednego wybranego pokoju. Współwłaściciel ma udział w całym prawie własności, a sposób korzystania z lokalu może wynikać z porozumienia, utrwalonego podziału do korzystania albo orzeczenia sądu. Komornik zajmuje więc prawo dłużnika do udziału, a nie część powierzchni mieszkania.

Dług jednego współwłaściciela nie obciąża automatycznie pozostałych

Jeżeli zobowiązanie jest osobistym długiem jednego współwłaściciela, pozostali współwłaściciele nie stają się przez to dłużnikami. Ich udziały nie powinny zostać sprzedane tylko dlatego, że lokal ma jedną księgę wieczystą. Inaczej może być, gdy także odpowiadają za dług, przeciwko nim istnieje tytuł wykonawczy albo wierzytelność jest zabezpieczona rzeczowo w sposób obejmujący szerszy zakres prawa.

Największe ryzyko pojawia się po sprzedaży udziału

Po skutecznej licytacji i prawomocnym przysądzeniu własności miejsce dłużnika zajmuje nabywca udziału. Dotychczasowy współwłaściciel może więc zostać zmuszony do uzgadniania korzystania z mieszkania z obcą osobą. Nabywca może też w przyszłości żądać zniesienia współwłasności, co zależnie od okoliczności może prowadzić do przyznania lokalu jednej osobie ze spłatą pozostałych albo do sprzedaży rzeczy wspólnej.

Co mówi prawo i praktyka – bez rozszerzania tematu na całą egzekucję z nieruchomości

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W postępowaniu egzekucyjnym odpowiednikiem tej zasady jest możliwość skierowania egzekucji do udziału należącego do dłużnika. Art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego nakazuje stosować odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, z uwzględnieniem szczególnych zasad dotyczących udziału.

Współwłaściciel nie może zatrzymać egzekucji samym sprzeciwem

Brak zgody drugiego współwłaściciela nie blokuje zajęcia ani licytacji udziału dłużnika. Sprzeciw ma znaczenie wtedy, gdy wskazuje konkretną nieprawidłowość, na przykład zajęcie zbyt dużego udziału, objęcie egzekucją całego lokalu, błędne dane w księdze wieczystej albo naruszenie własnego prawa osoby trzeciej.

Wartość udziału wynika z wyceny całego mieszkania

Przy egzekucji z udziału rzeczoznawca opisuje i wycenia całą nieruchomość. Następnie wartość zajętego udziału ustala się proporcjonalnie do jego wielkości. Zastrzeżenia powinny więc dotyczyć przede wszystkim błędów w powierzchni, standardzie, stanie technicznym, prawach i obciążeniach, przeznaczeniu lokalu, przyjętych transakcjach porównawczych albo pominięciu okoliczności wpływających na wartość całej nieruchomości.

Sprzedaż udziału nie daje nabywcy wyłączności na mieszkanie

Nabycie udziału nie oznacza automatycznego prawa do samodzielnego zajęcia całego lokalu ani natychmiastowego usunięcia z niego pozostałego współwłaściciela. Nowy współwłaściciel może jednak domagać się dopuszczenia do współposiadania, ustalenia sposobu korzystania albo zniesienia współwłasności. Jeżeli w lokalu mieszka dłużnik, który po sprzedaży utracił cały swój udział, dalsze prawo do zajmowania mieszkania trzeba ocenić na podstawie odrębnego tytułu prawnego i konkretnego stanu faktycznego.

Wspólność małżeńska wymaga osobnej oceny

Jeżeli w księdze wieczystej widnieje wspólność ustawowa małżeńska, nie ma jeszcze określonych udziałów 1/2 i 1/2. Nie należy więc automatycznie stosować zasad dotyczących współwłasności ułamkowej. Po ustaniu wspólności majątkowej egzekucja z udziału byłego małżonka może być dopuszczalna; potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2015 r., sygn. III CZP 9/15. Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić tytuł wykonawczy, datę ustania wspólności i treść księgi wieczystej.

Co zrobić krok po kroku

Krok 1: ustal dokładnie, co zostało zajęte

Porównaj zawiadomienie komornika z działem II i III księgi wieczystej. Sprawdź właścicieli, wysokość udziałów, podstawę nabycia oraz treść ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji. Jeżeli zawiadomienie mówi o udziale 1/2, a dłużnik ma 1/3, nie czekaj na opis i oszacowanie.

Krok 2: sprawdź etap postępowania i terminy

Ustal, czy doszło dopiero do zajęcia, czy wyznaczono już opis i oszacowanie, czy sporządzono operat oraz czy ogłoszono licytację. Zapisz datę odbioru każdego pisma. Skargę na czynność komornika wnosi się co do zasady w terminie tygodniowym, za pośrednictwem komornika do właściwego sądu rejonowego. Wniesienie skargi nie wstrzymuje automatycznie egzekucji, dlatego w pilnej sytuacji trzeba rozważyć także wniosek o zawieszenie postępowania albo wstrzymanie konkretnej czynności.

Krok 3: dobierz właściwy środek prawny

• Skarga na czynność komornika – gdy problem dotyczy sposobu działania lub zaniechania komornika, zakresu zajęcia, zawiadomienia albo innej czynności procesowej.
• Zaskarżenie opisu i oszacowania – gdy operat zawiera błędy lub pomija cechy wpływające na wartość; termin wynosi dwa tygodnie i liczy się zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego.
• Powództwo o zwolnienie spod egzekucji – gdy osoba trzecia twierdzi, że egzekucja narusza jej prawo; termin z art. 841 Kodeksu postępowania cywilnego wynosi miesiąc od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa.
• Porozumienie z wierzycielem – gdy dług jest zasadny, ale można go spłacić, rozłożyć albo zabezpieczyć w inny sposób. Ustalenia powinny obejmować wyraźny wniosek wierzyciela dotyczący egzekucji, ponieważ sama rozmowa z komornikiem nie zastępuje decyzji wierzyciela.

Krok 4: nie czekaj z reakcją do dnia licytacji

Im późniejszy etap, tym trudniej usunąć skutki wcześniejszych zaniedbań. Przed licytacją trzeba ustalić, czy wszystkie zarzuty zostały formalnie podniesione, czy złożono wniosek o zabezpieczenie lub wstrzymanie oraz czy wierzyciel przekazał komornikowi stanowisko dotyczące spłaty lub ugody. Samo złożenie pisma bez właściwego wniosku może nie zatrzymać sprzedaży.

Krok 5: przygotuj plan na wypadek sprzedaży udziału

Pozostały współwłaściciel powinien ocenić, czy chce uczestniczyć w licytacji, wykupić udział wcześniej w bezpiecznie skonstruowanej transakcji połączonej ze spłatą zadłużenia, czy zaakceptować wejście nowej osoby do współwłasności. Sprzedaż zajętego udziału przez dłużnika po zajęciu nie zatrzymuje sama w sobie egzekucji, dlatego każda prywatna transakcja wymaga uzgodnienia sposobu spłaty z wierzycielem i komornikiem.

Jakie dokumenty i dowody mają znaczenie

W sprawie dotyczącej udziału w mieszkaniu znaczenie ma nie tylko sam akt własności. Trzeba odtworzyć stan prawny lokalu, zakres długu, przebieg egzekucji i faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.

• Aktualny i historyczny odpis księgi wieczystej – pokazuje właścicieli, udziały, hipoteki, roszczenia i ostrzeżenia o egzekucji.
• Dokument nabycia udziału – akt notarialny, postanowienie spadkowe, akt poświadczenia dziedziczenia, wyrok rozwodowy, umowa majątkowa albo postanowienie o podziale majątku.
• Pisma komornika – zawiadomienie o zajęciu, wezwanie do zapłaty, zawiadomienie o opisie i oszacowaniu, protokół, operat oraz obwieszczenie o licytacji.
• Dokumenty dotyczące długu – tytuł wykonawczy, rozliczenie wierzyciela, potwierdzenia wpłat, ugody i korespondencja dotycząca salda.
• Dowody dotyczące wartości lokalu – rzuty, pomiary, dokumentacja techniczna, zdjęcia wad, informacje o remoncie, decyzje administracyjne oraz dane o porównywalnych transakcjach.
• Dokumenty dotyczące korzystania z mieszkania – porozumienie współwłaścicieli, umowa najmu, użyczenia, podział do korzystania, rachunki za nakłady i korespondencja potwierdzająca sposób posiadania.

W piśmie nie wystarczy napisać, że wycena jest zaniżona albo zajęcie jest niesprawiedliwe. Trzeba wskazać konkretną czynność, naruszone prawo, prawidłowy zakres udziału oraz dowody potwierdzające zarzuty. W przypadku wyceny pomocne jest zestawienie błędnych danych z dokumentami źródłowymi i wyjaśnienie, jaki wpływ mogą mieć na wartość.

Kiedy skonsultować sprawę albo złożyć pismo

Szybka analiza dokumentów jest szczególnie potrzebna, gdy występuje choć jedna z poniższych sytuacji:

• komornik zajął całe mieszkanie, mimo że dłużnik ma tylko określony udział;
• w zawiadomieniu lub księdze wieczystej wskazano błędną wysokość udziału;
• pozostały współwłaściciel nie otrzymał zawiadomienia o zajęciu;
• operat szacunkowy zawiera błędną powierzchnię, standard, stan prawny albo nieaktualne dane porównawcze;
• wyznaczono termin licytacji, a wcześniejsza skarga lub wniosek nie zostały jeszcze rozpoznane;
• lokal należy do majątku wspólnego małżonków, lecz egzekucję opisano jako egzekucję z udziału;
• dłużnik spłacił część lub całość należności, lecz kwoty nie uwzględniono;
• osoba trzecia twierdzi, że to jej przysługuje zajęte prawo albo że egzekucja obejmuje jej udział.

Skargę na czynność komornika kieruje się do właściwego sądu rejonowego, lecz składa za pośrednictwem komornika. Powództwo o zwolnienie spod egzekucji wnosi się do właściwego sądu zgodnie z art. 843 Kodeksu postępowania cywilnego. Pismo dotyczące ugody lub spłaty powinno trafić przede wszystkim do wierzyciela, a następnie jego jednoznaczne stanowisko powinno zostać przekazane komornikowi.

FAQ

Czy komornik może sprzedać całe mieszkanie za dług jednego współwłaściciela?

Co do zasady nie, jeżeli dłużnikowi przysługuje tylko oznaczony udział ułamkowy, a pozostali współwłaściciele nie odpowiadają za dług. Egzekucja powinna obejmować udział dłużnika. Inna ocena może wynikać z treści tytułu wykonawczego, hipoteki, odpowiedzialności pozostałych osób albo ustroju wspólności małżeńskiej.

Czy współwłaściciel może nie zgodzić się na licytację udziału?

Może zgłaszać zarzuty i korzystać ze środków prawnych, ale sama niezgoda nie zatrzymuje egzekucji. Potrzebna jest konkretna podstawa, na przykład błędny zakres zajęcia, naruszenie własnego prawa albo wadliwa wycena.

Czy współwłaściciel ma pierwszeństwo kupna udziału na licytacji?

Nie ma ogólnego ustawowego pierwszeństwa tylko z tytułu współwłasności mieszkania. Może przystąpić do licytacji na zasadach ogólnych, jeżeli nie jest osobą wyłączoną od udziału w przetargu przez przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy dłużnik może sprzedać udział po zajęciu przez komornika?

Może zawrzeć umowę, ale rozporządzenie po zajęciu co do zasady nie wpływa na dalszą egzekucję. Nabywca może więc kupić udział nadal obciążony skutkami zajęcia. Bez uzgodnienia spłaty i zakończenia egzekucji taka transakcja jest bardzo ryzykowna.

Czy nabywca udziału może od razu eksmitować pozostałego współwłaściciela?

Nie nabywa wyłącznej własności całego lokalu. Staje się współwłaścicielem i może domagać się współposiadania, ustalenia sposobu korzystania albo zniesienia współwłasności. Możliwość żądania opuszczenia lokalu zależy od statusu osoby zajmującej mieszkanie i wymaga odrębnej oceny.

Jak komornik ustala wartość udziału?

Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a suma oszacowania udziału odpowiada właściwej części wartości całego mieszkania. W razie błędów opis i oszacowanie można zaskarżyć w terminie dwóch tygodni liczonym zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ile czasu jest na skargę na czynność komornika?

Termin wynosi co do zasady tydzień i zależy od tego, czy osoba była obecna przy czynności, została o niej zawiadomiona, czy dowiedziała się o niej później. Skargę składa się za pośrednictwem komornika do właściwego sądu rejonowego.

Co zrobić, gdy zajęto udział należący do osoby, która nie jest dłużnikiem?

Trzeba niezwłocznie ustalić, czy właściwa jest skarga na czynność komornika, czy powództwo o zwolnienie prawa spod egzekucji. W przypadku powództwa z art. 841 Kodeksu postępowania cywilnego obowiązuje miesięczny termin od dowiedzenia się o naruszeniu prawa, dlatego nie należy czekać na licytację.

Podsumowanie

Egzekucja z udziału w mieszkaniu powinna ograniczać się do prawa należącego do dłużnika. Pozostały współwłaściciel nie odpowiada automatycznie za cudzy dług, ale powinien aktywnie kontrolować zakres zajęcia, wycenę i terminy, ponieważ skutkiem sprzedaży może być wejście obcej osoby do współwłasności.

Po otrzymaniu pisma od komornika trzeba sprawdzić księgę wieczystą, ustalić etap egzekucji i dobrać właściwy środek prawny. Najczęściej decydujące są krótkie terminy: tydzień na skargę, dwa tygodnie na zaskarżenie opisu i oszacowania oraz miesiąc na powództwo osoby trzeciej. Jeżeli licytacja jest blisko, pismo powinno zawierać także odpowiedni wniosek o wstrzymanie lub zabezpieczenie.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 468, w szczególności art. 767, art. 841, art. 923–925, art. 945, art. 950 oraz art. 1004–1009 i art. 1012–1013.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195–221, w tym art. 198, art. 206 i art. 210.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2015 r., sygn. III CZP 9/15.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.