Zakup mieszkania od zadłużonego właściciela – jak zabezpieczyć umowę przedwstępną?

Kiedy można kupić mieszkanie od zadłużonego właściciela?

Najpierw odróżnij trzy sytuacje. Osobiste zadłużenie sprzedającego, które nie jest zabezpieczone na nieruchomości i nie doprowadziło do jej zajęcia, co do zasady nie przechodzi automatycznie na kupującego. Nie oznacza to jednak pełnego bezpieczeństwa: przy transakcji dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli w określonych warunkach może pojawić się ryzyko skargi pauliańskiej (art. 527 k.c.). Cena rażąco niższa od wartości rynkowej, pozorna płatność lub przekazanie pieniędzy w sposób ukrywający je przed wierzycielami to poważne sygnały ostrzegawcze.

Hipoteka ujawniona w dziale IV księgi wieczystej nie zakazuje automatycznie sprzedaży. Nabycie lokalu bez uzgodnienia spłaty i wykreślenia hipoteki jest jednak ryzykowne, bo zabezpieczenie obciąża nieruchomość mimo zmiany właściciela. Co ważne, sama zgoda wierzyciela hipotecznego na zbycie nie jest co do zasady prawnym warunkiem sprzedaży. W praktyce kupujący potrzebuje przede wszystkim wiarygodnych warunków spłaty oraz dokumentu pozwalającego doprowadzić do wykreślenia wpisu. Podobne zagrożenia opisuje osobny materiał dotyczący zakupu z hipoteką.

Egzekucja skierowana już do nieruchomości zmienia sytuację zasadniczo. Wpis o egzekucji w dziale III lub informacja od komornika wymaga wyjaśnienia przed podpisaniem umowy i przed płatnością. Zgodnie z art. 925 k.p.c. skutki zajęcia mogą powstać także przed pojawieniem się wpisu w księdze wieczystej, m.in. wobec osoby znającej fakt wszczęcia egzekucji. Na podstawie art. 930 § 1 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wstrzymuje dalszej egzekucji. Kupujący może więc utracić nieruchomość wskutek licytacji, nawet jeżeli podpisał akt sprzedaży.

Jeżeli sprzedawany jest udział w nieruchomości albo występują współwłaściciele, sprawdź dodatkowo, kogo dotyczy dług i co dokładnie jest obciążone. To odrębny problem od zwykłej sprzedaży całego lokalu, omówiony szerzej w tekście o zniesieniu współwłasności i hipotece.

Jakie dokumenty przygotować przed umową przedwstępną?

Nie chodzi o powtarzanie całego badania stanu prawnego mieszkania, lecz o dokumenty potrzebne do prawidłowego rozliczenia zadłużenia w ramach sprzedaży. Zanim kupujący zobowiąże się do zapłaty, powinien uzyskać:

1. Aktualną treść księgi wieczystej wraz ze sprawdzeniem działów II, III i IV oraz wszystkich wzmianek o wnioskach. Warto porównać ją ponownie bezpośrednio przed aktem sprzedaży.
2. Zaświadczenie wierzyciela o zadłużeniu z datą ustalenia salda, sposobem naliczania kwoty do spłaty, numerem rachunku do przelewu oraz terminem ważności wyliczenia. Sama informacja ustna od sprzedającego nie wystarcza.
3. Promesę lub pisemne stanowisko wierzyciela hipotecznego, jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać zgodę albo inny odpowiedni dokument stanowiący podstawę wykreślenia hipoteki po spłacie. Trzeba sprawdzić, czy dokument dotyczy konkretnego lokalu i wszystkich zabezpieczonych wierzytelności.
4. Informacje o każdej egzekucji z nieruchomości, w tym sygnaturę sprawy, dane komornika i aktualne stanowisko wierzyciela co do spłaty oraz czynności potrzebnych do zakończenia egzekucji. Sprzedający powinien udostępnić dokumenty albo upoważnić do uzyskania informacji, jeżeli jest to dopuszczalne.
5. Potwierdzenia dotyczące opłat za lokal od wspólnoty albo spółdzielni i ustalenie, jak strony rozliczą ewentualne zaległości z ceny sprzedaży. Nie należy utożsamiać takich należności z hipoteką ani z egzekucją komorniczą.
6. Projekt rozliczenia ceny z odrębnymi kwotami dla każdego wierzyciela, sprzedającego i ewentualnego depozytu oraz wskazaniem osoby odpowiedzialnej za uzyskanie dokumentów do wykreślenia wpisów.

Dokument określający zadłużenie powinien być aktualny na dzień planowanej zapłaty, nie tylko na dzień rozmowy. Jeżeli odsetki lub koszty rosną, w umowie trzeba ustalić, kto pokrywa różnicę pomiędzy wyliczeniem a rzeczywistą kwotą spłaty. Przy wielu wierzycielach sumy konieczne do zwolnienia obciążeń mogą przekroczyć cenę mieszkania. Wtedy nie należy zakładać, że transakcja sama rozwiąże problem.

Jak napisać bezpieczną umowę przedwstępną?

1. Akt notarialny, termin i możliwość ujawnienia roszczenia

Umowa przedwstępna powinna jednoznacznie wskazywać strony, lokal i jego księgę wieczystą, cenę, sposób jej zapłaty oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynika to z art. 389 k.c. Forma aktu notarialnego jest szczególnie ważna dla kupującego: przy spełnieniu wymogów umowy przyrzeczonej może on na podstawie art. 390 § 2 k.c. dochodzić przed sądem zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli sprzedający się uchyla. Zwykła forma pisemna co do zasady daje słabszą ochronę.

Warto rozważyć także ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności w dziale III księgi wieczystej. Art. 16 i 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewidują taką możliwość i określają skuteczność wpisu wobec praw nabytych później przez czynność prawną. Wpis roszczenia nie usuwa jednak wcześniejszej hipoteki ani nie blokuje egzekucji. Gdy dojdzie do prawomocnego przysądzenia własności w egzekucji, zasadnicze skutki wpisów praw i roszczeń podlegają regułom art. 1000 k.p.c. Nie można więc traktować wpisu z umowy przedwstępnej jako gwarancji zachowania lokalu.

2. Oświadczenia sprzedającego i obowiązki wobec wierzycieli

W umowie wpisz nie tylko ogólne zapewnienie, że „mieszkanie będzie wolne od obciążeń”, lecz także konkretną listę wpisów, wierzycieli, kwot oraz dokumentów do uzyskania. Sprzedający powinien zobowiązać się do ujawnienia wszystkich postępowań dotyczących nieruchomości, niedokonywania nowych obciążeń i niezwłocznego informowania kupującego o każdej zmianie salda, zajęciu lub wniosku wieczystoksięgowym. Umowa powinna przypisywać mu odpowiedzialność za spłatę zadłużenia ponad uzgodnioną część ceny.

Przykładowy zapis do dopasowania przez notariusza:

Sprzedający zobowiązuje się najpóźniej do dnia wskazanego w umowie przedstawić aktualne pisemne stanowiska wszystkich wierzycieli hipotecznych dotyczące kwot, rachunków i warunków wydania dokumentów umożliwiających wykreślenie hipotek. Kwoty przeznaczone na spłatę wskazanych należności zostaną zapłacone według zasad i w terminach ustalonych w umowie przyrzeczonej. Ewentualna nadwyżka zadłużenia ponad uzgodnioną część ceny obciąża sprzedającego.

Samo oświadczenie sprzedającego nie wiąże banku, wierzyciela ani komornika. Jeżeli dokumenty wierzyciela zawierają inne warunki niż projekt umowy, trzeba najpierw uzgodnić wspólny sposób wykonania transakcji.

3. Cena, przelewy do wierzycieli i rachunek depozytowy

Najbezpieczniejszy praktyczny model polega na rozdzieleniu ceny: część odpowiadająca uzgodnionemu saldu trafia bezpośrednio do wierzyciela na zweryfikowany rachunek, a do sprzedającego tylko pozostała kwota, zgodnie z warunkami umowy i dokumentami wierzyciela. Należy wskazać tytuły przelewów, terminy wykonania, zasady dopłat z powodu odsetek i dowody potwierdzające spłatę. Mechanizm musi być zaakceptowany przez bank kupującego, jeśli zakup finansowany jest kredytem.

Gdy przelew ma nastąpić dopiero po spełnieniu określonych przesłanek, można rozważyć depozyt notarialny na specjalnym rachunku notariusza, przewidziany w art. 108 Prawa o notariacie, albo odpowiednio skonstruowany bankowy rachunek powierniczy (art. 59 Prawa bankowego). Nie są to identyczne rozwiązania i nie powstają automatycznie przez wpisanie ich nazwy do umowy. Należy z góry ustalić, kto deponuje pieniądze, kto i kiedy je otrzyma, jakie dokumenty uruchamiają wypłatę, co nastąpi przy niespełnieniu warunków i jakie są opłaty.

Przykładowo strony mogą zlecić wypłatę określonej części środków wierzycielowi zgodnie z jego pisemnymi warunkami spłaty. Reszta ceny może zostać zwolniona sprzedającemu po spełnieniu osobno wskazanych przesłanek. Depozyt sam przez się nie usuwa hipoteki i nie zastępuje dokumentów banku ani czynności komornika. Nie warto płacić całej ceny na prywatny rachunek zadłużonego sprzedającego z założeniem, że później sam ureguluje długi.

4. Warunki zawarcia umowy przyrzeczonej i prawo odstąpienia

Wpisz mierzalne warunki, od których strony uzależniają podpisanie ostatecznego aktu: uzyskanie aktualnych promes, ustalenie spłaty wszystkich zabezpieczonych wierzytelności, zakończenie lub skuteczne usunięcie przeszkody wynikającej z egzekucji oraz brak nowych wpisów lub wzmianek, które uniemożliwiają bezpieczne nabycie. Warunki organizujące dojście do sprzedaży nie oznaczają warunkowego przeniesienia własności. Samo przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu (art. 157 k.c.).

Umowa powinna wskazywać, co stanie się, gdy do określonej daty nie uda się uzyskać dokumentów. Można w niej przewidzieć umowne prawo odstąpienia zgodne z art. 395 k.c., podając termin wykonania tego prawa, sposób doręczenia oświadczenia oraz termin zwrotu wpłaconych pieniędzy. Klauzulę warto ująć precyzyjnie, np. że kupujący może odstąpić do 14 dni po upływie uzgodnionego terminu na dostarczenie dokumentów, jeżeli ich brak uniemożliwia rozliczenie zadłużenia na warunkach umowy. Konkretny harmonogram powinien zostać dopasowany do wydanych promes i finansowania zakupu.

Jeżeli kupujący wpłaca pieniądze przed aktem, trzeba odróżnić zaliczkę od zadatku. Skutki zadatku reguluje art. 394 k.c. i zależą m.in. od przyczyny niewykonania umowy. Nie wolno obiecywać, że zawsze przysługuje dwukrotny zadatek. W razie niewypłacalności sprzedającego nawet prawomocne roszczenie o zwrot środków może być trudne do wyegzekwowania. Z tego powodu przy ujawnionym zadłużeniu minimalizacja wpłat do rąk sprzedającego zwykle chroni lepiej niż wysoka kara umowna.

5. Kto uzyskuje dokumenty do wykreślenia wpisów?

W umowie powinny znaleźć się: wskazanie osoby zobowiązanej do uzyskania dokumentu wierzyciela, termin jego przekazania, osoba składająca wniosek wieczystoksięgowy i sposób pokrycia kosztów. Spłata długu nie oznacza automatycznego usunięcia widocznego wpisu hipoteki z księgi wieczystej. Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel ma obowiązek współdziałać przy wykreśleniu wygasłej hipoteki. Sąd wieczystoksięgowy potrzebuje jednak odpowiedniej podstawy wpisu lub wykreślenia.

Inaczej wygląda usunięcie wpisu o toczącej się egzekucji. Zależy ono od podstawy wpisu, przebiegu sprawy i właściwych czynności organu egzekucyjnego. Kupujący nie powinien opierać się na samym oświadczeniu sprzedającego, że komornik „już został spłacony”.

Jak napisać pismo do banku, wierzyciela albo komornika?

W tej transakcji zazwyczaj nie składa się jednego uniwersalnego „pisma o zgodę na zakup”. Potrzebne są różne dokumenty, zależnie od etapu sprawy. Przed złożeniem wniosku do banku lub wierzyciela należy ustalić, kto jest uprawniony do uzyskania danych o zadłużeniu. Zwykle występuje sam sprzedający lub jego należycie umocowany pełnomocnik.

Wniosek do wierzyciela hipotecznego

Powinien zawierać: dane dłużnika, numer umowy lub sprawy, numer księgi wieczystej i oznaczenie lokalu, planowany termin sprzedaży, prośbę o saldo na określony dzień oraz o pisemne warunki zwolnienia zabezpieczenia. Należy poprosić o dokładny rachunek do spłaty, datę ważności wyliczenia, procedurę wydania dokumentu do wykreślenia hipoteki oraz informację, czy wymagane są jeszcze inne czynności.

Proszę o wydanie zaświadczenia określającego całkowitą kwotę niezbędną do spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ujawnioną w księdze wieczystej nr [numer KW] na dzień [data], wskazanie rachunku i terminu zapłaty oraz pisemne określenie warunków wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie tej hipoteki po otrzymaniu pełnej spłaty. Dokument jest potrzebny do przygotowania umowy przedwstępnej i aktu sprzedaży lokalu.

Nie każdy wierzyciel ma obowiązek wystawić promesę w żądanej przez kupującego treści. Inaczej należy ocenić obowiązek współdziałania po wygaśnięciu hipoteki. Jeżeli wierzyciel nie potwierdza na piśmie warunków zwolnienia zabezpieczenia, nie należy traktować planowanej spłaty jako wystarczającego zabezpieczenia transakcji.

Pismo w sprawie egzekucji z nieruchomości

Jeżeli mieszkanie zostało zajęte, sprzedający i wierzyciel muszą wyjaśnić z komornikiem bieżący stan egzekucji, wysokość należności oraz formalną drogę do jej zakończenia lub ograniczenia. We wniosku warto podać sygnaturę, oznaczenie nieruchomości, planowaną datę i źródło spłaty oraz załączyć uzgodnienia z wierzycielem. O umorzenie egzekucji co do zasady występuje uprawniony podmiot, a nie sam zainteresowany kupujący. Złożenie pisma lub zawarcie porozumienia nie powoduje automatycznie zwolnienia nieruchomości z zajęcia.

Nie należy także zastępować formalnego rozliczenia z komornikiem przelewem na rachunek wskazany wyłącznie przez sprzedającego. Jeżeli wierzyciel lub komornik nie potwierdza, jakie czynności są konieczne do usunięcia skutków zajęcia, bezpieczniej wstrzymać transakcję do wyjaśnienia tej przeszkody.

Terminy i koszty: o czym trzeba pamiętać?

Najpierw terminy umowne. Data zawarcia umowy przyrzeczonej powinna uwzględniać czas na uzyskanie promes, uruchomienie kredytu kupującego i spłatę wierzycieli. Jeżeli termin nie został określony, zastosowanie mają reguły art. 389 § 2 k.c., w tym roczny limit na jego wyznaczenie. Roszczenia z umowy przedwstępnej co do zasady przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Nie należy utożsamiać tego terminu z terminem, na który wystawiono promesę bankową.

Koszty obejmują przede wszystkim opłatę za notarialną umowę przedwstępną i wypisy, ewentualny depozyt, opłaty bankowe i koszty dokumentów oraz późniejszej umowy sprzedaży. Opłata sądowa za wpis prawa osobistego lub roszczenia w księdze wieczystej wynosi co do zasady 150 zł (art. 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Od wniosku o wykreślenie hipoteki pobierana jest co do zasady połowa opłaty za wpis, czyli 100 zł przy typowej hipotece (art. 42 i 46 tej ustawy). Podatki i koszty kredytowe zależą od rodzaju transakcji i sytuacji stron.

Najdroższa może być jednak zwłoka: promesa traci ważność, saldo rośnie o odsetki, pojawia się kolejny wierzyciel albo następują dalsze czynności egzekucyjne. Dlatego warto zapisać w umowie termin na aktualizację salda i jasno określić, co dzieje się przy wzroście długu ponad uzgodnioną kwotę. Przy sprzedaży silnie zadłużonego lokalu nie należy uzależniać bezpieczeństwa od obietnicy późniejszego zwrotu pieniędzy.

Co dalej po otrzymaniu odpowiedzi od wierzyciela albo komornika?

1. Wierzyciel przedstawia czytelne warunki spłaty i zwolnienia zabezpieczenia: dopasuj harmonogram przelewów oraz projekt aktu do tych warunków, sprawdź ich aktualność na dzień podpisania i ustal, kto po spłacie złoży wniosek o wykreślenie.
2. Wierzyciel żąda wyższej kwoty lub nie potwierdza warunków: nie wpłacaj dodatkowych pieniędzy bez aneksu lub nowego uzgodnienia. Ustal, skąd będzie pochodzić brakująca kwota, albo skorzystaj z umownej procedury zakończenia negocjacji.
3. Egzekucja z nieruchomości nadal trwa: upewnij się, czy istnieje realna i udokumentowana droga do jej zakończenia oraz usunięcia skutków zajęcia. Nie zakładaj, że po przelewie na rzecz jednego wierzyciela pozostałe postępowania znikną.
4. Wpisy zostały wyjaśnione, a mechanizm rozliczenia zaakceptowany: ponownie sprawdź księgę wieczystą tuż przed aktem, podpisz umowę przyrzeczoną i zrealizuj płatności dokładnie w uzgodnionej kolejności.

Przykład 1 – hipoteka bankowa. Cena mieszkania wynosi 650 000 zł, a saldo kredytu zabezpieczonego hipoteką wynosi na wskazany dzień 240 000 zł. Bank przedstawia pisemne warunki spłaty i dokument do późniejszego wykreślenia hipoteki. W projekcie aktu ustala się, że kwota odpowiadająca aktualnemu saldu trafi bezpośrednio do banku, a reszta ceny zostanie rozliczona ze sprzedającym zgodnie z uzgodnionymi warunkami. Jeżeli do dnia zapłaty saldo wzrośnie, akt i harmonogram powinny rozstrzygać, z czyich środków pokrywa się różnicę.

Przykład 2 – wpis o egzekucji w dziale III. Kupujący planuje wpłacić 60 000 zł zadatku, bo sprzedający zapewnia, że „za tydzień wszystko będzie umorzone”. Bez potwierdzenia od właściwych podmiotów, rzeczywistego salda i ustalenia zakończenia egzekucji takie działanie naraża kupującego na utratę pieniędzy. Umowa przedwstępna, nawet notarialna, nie wyłącza zastosowania art. 930 k.p.c. Rozsądniejszym rozwiązaniem jest wstrzymanie wpłaty do czasu uzgodnienia wykonalnego modelu transakcji.

Przykład 3 – zaległe opłaty za mieszkanie. Sprzedający nie ma hipoteki ani zajęcia, ale zalega ze świadczeniami wobec wspólnoty. Kupujący powinien ustalić okres i podstawę zadłużenia oraz sposób rozliczenia w akcie, zamiast zakładać, że wszystkie cudze zobowiązania automatycznie przechodzą na niego. Zagadnienie rozliczeń między kolejnymi właścicielami rozwija tekst o zaległym czynszu, a zasady naliczania należności ubocznych – materiał o odsetkach od czynszu. Jeżeli lokal jest wynajęty, dodatkowo trzeba osobno rozliczyć uprawnienia najemcy, w tym ewentualny czynsz po wyprowadzce.

Najczęstsze pytania – najczęstsze pytania kupujących

Czy można podpisać umowę przedwstępną, gdy właściciel ma komornika?

Tak, samo podpisanie umowy przedwstępnej nie musi być zakazane. Nie oznacza to jednak, że nabycie będzie bezpieczne. Jeżeli egzekucja jest prowadzona z nieruchomości, trzeba uwzględnić skutki zajęcia i art. 930 k.p.c. oraz uzyskać wiarygodne uzgodnienia z wierzycielem i właściwe dokumenty dotyczące zakończenia egzekucji.

Czy bank musi zgodzić się na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką?

Co do zasady wierzyciel hipoteczny nie musi udzielać zgody na samo zbycie mieszkania. Dla kupującego kluczowe są natomiast warunki spłaty wierzytelności i możliwość uzyskania dokumentu do wykreślenia hipoteki. Brak wiarygodnego potwierdzenia tych warunków powinien wstrzymać wypłatę ceny.

Czy promesa oznacza, że hipoteka została już wykreślona?

Nie. Promesa lub podobne pismo wskazuje zwykle warunki, po których spełnieniu wierzyciel wyda stosowny dokument. Następnie potrzebna jest właściwa podstawa wykreślenia oraz postępowanie wieczystoksięgowe. Sam przelew nie usuwa automatycznie wpisu z działu IV.

Czy notarialna umowa przedwstępna w pełni zabezpiecza przed licytacją?

Nie. Akt notarialny ułatwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, a wpis roszczenia może chronić przed niektórymi późniejszymi rozporządzeniami. Nie wyprzedza jednak wcześniejszej hipoteki i nie zatrzymuje postępowania egzekucyjnego. Zasady przysądzenia własności w egzekucji są odrębne.

Co jest bezpieczniejsze: zadatek, zaliczka czy depozyt?

Żadna nazwa nie gwarantuje odzyskania pieniędzy. Zaliczka i zadatek mają różne skutki prawne, lecz w obu przypadkach wpłata bezpośrednio niewypłacalnemu sprzedającemu tworzy ryzyko. Depozyt notarialny lub właściwie uzgodniony rachunek powierniczy może ograniczyć ryzyko przedwczesnego przekazania środków, jeżeli warunki wypłaty i zwrotu są rzeczywiście wykonalne.

Co zrobić, gdy dług okazuje się wyższy niż cena mieszkania?

Nie należy podpisywać aktu z założeniem, że „brakującą część” sprzedający ureguluje później. Trzeba uzyskać nowe uzgodnienia z wszystkimi właściwymi wierzycielami, sprawdzić możliwość zwolnienia zabezpieczeń albo odstąpić od transakcji na zasadach przewidzianych w umowie. Sam fakt, że kupujący zapłaci cenę rynkową, nie usuwa obciążeń.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej: dopilnuj jednocześnie czterech rzeczy – aktualnego salda i dokumentów wierzycieli, jednoznacznego podziału ceny, mechanizmu kontrolowanej wypłaty pieniędzy oraz terminowego prawa wycofania się z transakcji, jeżeli obciążenia nie zostaną usunięte na uzgodnionych warunkach. W sprawie z toczącą się egzekucją z nieruchomości niezbędna jest dodatkowo analiza skutków zajęcia i działań właściwego komornika. Projekt umowy warto uzgodnić z notariuszem na podstawie konkretnych dokumentów, nie tylko zapewnień sprzedającego.