.jpg)
- Śmierć wierzyciela albo wykreślenie spółki z KRS nie powodują automatycznie wygaśnięcia hipoteki.
- Najpierw trzeba ustalić, czy zabezpieczona wierzytelność nadal istnieje oraz kto jest jej obecnym wierzycielem.
- Jeżeli wierzytelność jest wymagalna, ale nie wiadomo, komu zapłacić, możliwe jest złożenie odpowiedniej kwoty do depozytu sądowego.
- Jeżeli dług został już spłacony, a wpis hipoteki nadal pozostaje w księdze, może być konieczne sądowe usunięcie niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
- Przy spółce wykreślonej z KRS trzeba sprawdzić sukcesję oraz możliwość zastosowania art. 25e ustawy o KRS.
Hipoteka może pozostawać w księdze wieczystej przez wiele lat, mimo że osoba lub firma wpisana jako wierzyciel już nie istnieje albo nie można się z nią skontaktować. Problem pojawia się najczęściej przy sprzedaży nieruchomości, refinansowaniu kredytu albo porządkowaniu starej księgi wieczystej. Sam brak wierzyciela nie pozwala jednak automatycznie wykreślić hipoteki.
Najpierw trzeba ustalić, co stało się z samą wierzytelnością. Jeżeli wierzyciel zmarł, jego prawa mogły przejść na spadkobierców. Jeżeli spółka została wykreślona z KRS, trzeba sprawdzić następstwo prawne, sposób zakończenia działalności oraz ewentualne skutki art. 25e ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym. Dopiero później można ustalić, czy właściwa będzie zgoda następcy wierzyciela, depozyt sądowy czy postępowanie o usunięcie niezgodności między księgą wieczystą a rzeczywistym stanem prawnym.
Na czym polega problem i kiedy występuje?
W dziale IV księgi wieczystej może nadal widnieć hipoteka ustanowiona kilkanaście albo nawet kilkadziesiąt lat wcześniej. Właściciel nieruchomości wie, że zobowiązanie zostało spłacone albo chce je spłacić, ale nie może uzyskać dokumentu potrzebnego do wykreślenia wpisu.
Najczęściej dzieje się tak, gdy:
- wierzyciel hipoteczny zmarł,
- nie wiadomo, kto jest jego spadkobiercą,
- spółka będąca wierzycielem została wykreślona z KRS,
- wierzyciel został przejęty albo przekształcony i nie wiadomo, kto jest jego następcą prawnym,
- dawny wierzyciel nie istnieje, a dokumentacja dotycząca zobowiązania jest niepełna,
- powstał spór dotyczący tego, kto obecnie jest uprawniony do otrzymania pieniędzy.
Nie należy utożsamiać śmierci albo likwidacji wierzyciela z wygaśnięciem hipoteki. Hipoteka zabezpiecza konkretną wierzytelność i co do zasady podąża za jej losem.
Jeżeli problem dotyczy przedawnienia długu, zobacz również: wykreślenie hipoteki. Przedawnienie i wygaśnięcie wierzytelności nie są tym samym.
Podstawa prawna i granice zastosowania
Zasada: najpierw trzeba ustalić następcę wierzyciela
W przypadku śmierci osoby fizycznej jej prawa i obowiązki majątkowe co do zasady wchodzą do spadku. Śmierć osoby wpisanej w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny nie powoduje więc sama w sobie wygaśnięcia hipoteki.
Trzeba ustalić przede wszystkim:
- czy zabezpieczona wierzytelność nadal istnieje,
- czy została wcześniej spłacona,
- kto nabył spadek po wierzycielu,
- czy wierzytelność została wcześniej przeniesiona na inną osobę.
Podobnie jest w przypadku osoby prawnej. Sam fakt wykreślenia spółki z KRS nie przesądza jeszcze, że nie istnieje podmiot uprawniony z wierzytelności.
Szczególne znaczenie może mieć art. 25e ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym. Przepis ten przewiduje nabycie przez Skarb Państwa z mocy prawa mienia pozostawionego przez podmiot wykreślony z KRS, którym właściwy organ nie rozporządził przed wykreśleniem. Dlatego przy starej wierzytelności przysługującej wykreślonej spółce nie można automatycznie zakładać, że prawo po prostu przestało istnieć.
Wyjątek: depozyt sądowy, gdy nie można zaspokoić wierzyciela
Jeżeli zabezpieczona hipoteką wierzytelność jest wymagalna, ale jej zaspokojenie napotyka trudności, właściciel nieruchomości może w określonych warunkach skorzystać z mechanizmu przewidzianego w art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Przepis pozwala złożyć zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego i zrzec się prawa do jej odebrania. Wówczas hipoteka może wygasnąć, a podstawą jej późniejszego wykreślenia są dokumenty dotyczące depozytu i wpłaty.
Nie oznacza to jednak, że depozyt jest rozwiązaniem każdej starej hipoteki. Jeżeli zobowiązanie zostało wcześniej spłacone, ponowna zapłata tej samej należności nie powinna być punktem wyjścia.
Jak wygląda procedura krok po kroku?
1. Sprawdź dział IV księgi wieczystej
Na początku trzeba dokładnie ustalić treść wpisu. Znaczenie mają m.in. nazwa albo imię i nazwisko wierzyciela, wysokość hipoteki, waluta, podstawa wpisu i ewentualne późniejsze zmiany wierzyciela.
W starszych sprawach warto również zapoznać się z aktami księgi wieczystej. Mogą znajdować się w nich dokumenty pokazujące, z jakiej wierzytelności wynikała hipoteka i kto był stroną pierwotnego stosunku prawnego.
2. Ustal, czy wierzytelność nadal istnieje
To najważniejszy element całej sprawy. Inna jest sytuacja właściciela, który nadal ma niespłacony dług, ale nie wie, komu zapłacić, a inna osoby, która spłaciła zobowiązanie wiele lat wcześniej, lecz hipoteka pozostała w księdze.
Jeżeli zobowiązanie zostało spłacone, trzeba zgromadzić dowody spłaty lub innego zdarzenia powodującego wygaśnięcie wierzytelności.
3. Ustal spadkobierców albo następcę prawnego
Jeżeli wierzyciel zmarł, znaczenie mogą mieć w szczególności postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, europejskie poświadczenie spadkowe albo dokumenty dotyczące działu spadku.
Jeżeli wierzycielem była spółka, należy sprawdzić aktualne i historyczne dane KRS oraz dokumenty dotyczące połączenia, przejęcia, przekształcenia, likwidacji lub wykreślenia spółki.
4. Jeżeli dług istnieje, rozważ depozyt sądowy
Kodeks cywilny pozwala na złożenie świadczenia do depozytu sądowego m.in. wtedy, gdy nie wiadomo, kto jest wierzycielem, istnieje spór dotyczący osoby wierzyciela albo świadczenie nie może zostać spełnione z przyczyn dotyczących wierzyciela.
W przypadku wierzytelności zabezpieczonej hipoteką szczególne znaczenie ma art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
5. Po uzyskaniu odpowiedniej podstawy złóż wniosek o wykreślenie hipoteki
Dopiero po ustaleniu, dlaczego hipoteka wygasła albo kto może skutecznie potwierdzić jej wygaśnięcie, można przejść do etapu wieczystoksięgowego.
Jeżeli podstawą jest depozyt przewidziany w art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, potrzebne będą odpowiednie dokumenty z postępowania depozytowego oraz dowód wpłaty zabezpieczonej kwoty ze zrzeczeniem się prawa do jej odebrania.
Co zrobić, gdy dług został spłacony, ale wierzyciel nie istnieje?
Jeżeli właściciel ma dowody, że wierzytelność wygasła, nie powinien automatycznie wpłacać drugi raz tej samej kwoty tylko dlatego, że pierwotny wierzyciel zmarł albo spółka została wykreślona.
Art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala osobie, której prawo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia, żądać usunięcia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Z kolei art. 31 ust. 2 ustawy przewiduje możliwość dokonania wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności, jeżeli zostanie ona wykazana orzeczeniem sądu albo innymi odpowiednimi dokumentami.
Droga procesowa zależy jednak od tego, kto jest obecnie uprawniony z hipoteki. Nie można poprzestać na wskazaniu jako przeciwnika procesowego spółki, która już nie istnieje.
Zobacz również: wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.
Opis sprawy warto zacząć od wskazania numeru księgi, rodzaju hipoteki, danych wierzyciela oraz informacji, czy zobowiązanie zostało spłacone.
Dokumenty i dowody
W tego rodzaju sprawach dokumentacja ma podstawowe znaczenie. Przydatne mogą być w szczególności:
- aktualna treść księgi wieczystej,
- dokument będący podstawą ustanowienia hipoteki,
- umowa pożyczki, kredytu albo inne źródło wierzytelności,
- potwierdzenia przelewów i inne dowody spłaty,
- pokwitowania wierzyciela,
- korespondencja dotycząca rozliczenia zobowiązania,
- akt zgonu wierzyciela,
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- aktualne i historyczne odpisy KRS,
- dokumenty dotyczące połączenia, likwidacji lub przekształcenia spółki,
- dowody prób ustalenia aktualnego wierzyciela.
Przy bardzo starych hipotekach trzeba także sprawdzić podstawę prawną wpisu i treść dokumentów znajdujących się w aktach księgi. Sam wiek hipoteki nie stanowi podstawy jej wykreślenia.
Terminy, koszty i najczęstsze ryzyka
Od wniosku o złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego pobierana jest opłata stała w wysokości 100 zł. W zależności od wybranej drogi trzeba również uwzględnić koszty postępowania wieczystoksięgowego, uzyskania dokumentów oraz ewentualnego procesu.
Największym ryzykiem jest jednak wybór niewłaściwej procedury.
- Śmierć wierzyciela nie oznacza wygaśnięcia hipoteki. Najpierw trzeba ustalić spadkobierców i dalszy los wierzytelności.
- Wykreślenie spółki z KRS nie zawsze oznacza zniknięcie wierzytelności. Trzeba sprawdzić sukcesję i skutki art. 25e ustawy o KRS.
- Nie należy składać pieniędzy do depozytu bez ustalenia, czy dług nadal istnieje.
- Samo oświadczenie właściciela, że kredyt lub pożyczka zostały spłacone, może nie wystarczyć do wykreślenia hipoteki.
- Nie należy pozywać nieistniejącej spółki. Najpierw trzeba ustalić właściwy podmiot po stronie wierzyciela.
Co zrobić przy błędzie lub sporze?
Oddalenie wniosku o wykreślenie hipoteki nie zawsze oznacza, że hipoteka rzeczywiście istnieje. Może oznaczać jedynie, że przedstawione dokumenty nie wystarczają sądowi wieczystoksięgowemu do dokonania wpisu.
W zależności od przyczyny odmowy konieczne może być:
- uzupełnienie brakującego dokumentu,
- wykazanie następstwa prawnego wierzyciela,
- przeprowadzenie postępowania spadkowego,
- złożenie świadczenia do depozytu sądowego,
- wniesienie powództwa o usunięcie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Składanie kolejnych identycznych wniosków bez usunięcia problemu wskazanego przez sąd zwykle nie rozwiąże sprawy.
Przykłady
Wierzyciel hipoteczny zmarł 20 lat temu
W księdze wieczystej nadal widnieje hipoteka na rzecz osoby fizycznej. Właściciel twierdzi, że pożyczka została spłacona jeszcze przed śmiercią wierzyciela, ale nie posiada dokumentu potrzebnego do wykreślenia wpisu.
Śmierć wierzyciela sama nie wystarcza. Trzeba ustalić jego spadkobierców i zgromadzić dowody wygaśnięcia wierzytelności. Jeżeli spadkobiercy nie potwierdzają spłaty albo powstaje spór, konieczne może być postępowanie sądowe zmierzające do usunięcia niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym.
Spółka będąca wierzycielem została wykreślona z KRS
Hipoteka zabezpiecza należność, która według właściciela nadal nie została uregulowana, ale spółka wpisana jako wierzyciel została przed laty wykreślona z rejestru.
Najpierw trzeba sprawdzić dokumenty rejestrowe i ustalić, czy wierzytelność została przeniesiona, przeszła na następcę prawnego albo zastosowanie ma art. 25e ustawy o KRS. Dopiero jeżeli zapłata rzeczywiście napotyka przeszkodę dotyczącą osoby wierzyciela, można oceniać możliwość wykorzystania depozytu sądowego i art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Decydujące znaczenie mają treść wpisu hipoteki, dokument stanowiący jego podstawę oraz informacja, czy zabezpieczony dług rzeczywiście wygasł.
FAQ
Czy śmierć wierzyciela automatycznie powoduje wykreślenie hipoteki?
Nie. Prawa majątkowe zmarłego co do zasady przechodzą na jego następców prawnych. Trzeba ustalić, kto nabył wierzytelność i czy sama wierzytelność nadal istnieje.
Czy sąd wykreśli hipotekę tylko dlatego, że spółka została wykreślona z KRS?
Nie automatycznie. Trzeba ustalić dalszy los wierzytelności i ewentualnego następcę prawnego. Znaczenie może mieć również art. 25e ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Co zrobić, jeżeli nie wiem, komu zapłacić dług zabezpieczony hipoteką?
Jeżeli wierzytelność jest wymagalna, a zapłata napotyka przeszkodę dotyczącą osoby wierzyciela, można rozważyć złożenie świadczenia do depozytu sądowego. W przypadku hipoteki szczególne znaczenie ma art. 99 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Czy depozyt jest zawsze konieczny, gdy wierzyciel już nie istnieje?
Nie. Jeżeli zabezpieczona wierzytelność została wcześniej spłacona albo wygasła z innej przyczyny, zasadniczym problemem jest wykazanie, że wpis hipoteki nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
Czy stara hipoteka sama znika z księgi wieczystej?
Nie. Nawet po wygaśnięciu zabezpieczonej wierzytelności wpis hipoteki może pozostawać w księdze do czasu jego formalnego wykreślenia.
Od czego zacząć przy bardzo starej hipotece?
Od sprawdzenia działu IV księgi wieczystej oraz dokumentów znajdujących się w jej aktach. Następnie trzeba ustalić podstawę hipoteki, los zabezpieczonej wierzytelności i los pierwotnego wierzyciela.
Źródła
- ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – w szczególności art. 10, art. 31, art. 99 i art. 100,
- ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – przepisy dotyczące dziedziczenia oraz depozytu sądowego,
- ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – przepisy o postępowaniu depozytowym,
- ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym – w szczególności art. 25e.
