KW-WPIS – jak wypełnić wniosek o wykreślenie hipoteki?

Kiedy stosuje się KW-WPIS do wykreślenia hipoteki?

Formularz KW-WPIS służy nie tylko do ustanawiania praw w księdze wieczystej, ale również do żądania wykreślenia istniejącego wpisu. W przypadku hipoteki chodzi o usunięcie obciążenia ujawnionego w dziale IV księgi wieczystej. Najczęściej występuje o to właściciel mieszkania lub domu po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego, czasami po spłacie pożyczki albo innej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

W myśl art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności co do zasady powoduje wygaśnięcie hipoteki. Nie oznacza to jednak automatycznego usunięcia jej z rejestru. Do wykreślenia wpisu potrzebny jest wniosek i dokument pozwalający sądowi ustalić, że hipoteka wygasła. Jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności albo przyszłe zobowiązania, spłata tylko jednej raty, jednego kredytu lub jednej wierzytelności może nie wystarczyć.

Kto składa wniosek? Najczęściej właściciel nieruchomości. W razie współwłasności trzeba prawidłowo wskazać osoby związane ze sprawą i zadbać o podpisy. Niektóre wydziały ksiąg wieczystych wymagają podpisów wszystkich współwłaścicieli ujawnionych w księdze, dlatego przed złożeniem wniosku przez jednego z nich warto sprawdzić praktykę właściwego sądu. Wierzyciel hipoteczny jest co do zasady uczestnikiem postępowania, ponieważ ma zostać wykreślone przysługujące mu prawo.

Ta procedura nie jest wnioskiem do komornika. Wykreślenie hipoteki z działu IV i wykreślenie zajęcia nieruchomości ujawnionego w dziale III to dwie różne czynności. Zakończenie egzekucji nie zastępuje automatycznie dokumentu potrzebnego do usunięcia hipoteki.

Jakie dokumenty przygotować do wykreślenia hipoteki?

Przed wypełnianiem formularza otwórz aktualną treść księgi w systemie Elektroniczne Księgi Wieczyste. Sprawdź dział II (właściciel), dział IV (dokładna treść hipoteki i oznaczenie wierzyciela) oraz numer księgi. Zwróć uwagę, czy w dziale IV jest jedna hipoteka, kilka odrębnych hipotek czy hipoteka łączna.

• Oryginał zgody na wykreślenie hipoteki, zwanej listem mazalnym lub kwitem mazalnym. Dokument powinien jednoznacznie identyfikować wierzyciela, hipotekę i nieruchomość (najlepiej numer księgi wieczystej) oraz zawierać oświadczenie pozwalające wykreślić konkretny wpis.
• Wypełniony i podpisany KW-WPIS. Pobierz urzędowy wzór z serwisu Ministerstwa Sprawiedliwości, nie zastępuj go swobodnym pismem.
• Dowód uiszczenia opłaty sądowej — zwykle 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki. Jeżeli płacisz przelewem, korzystaj z rachunku właściwego sądu i zachowaj potwierdzenie, przy e-znaku dołącz wymagany wydruk.
• Formularze dodatkowe, jeżeli są potrzebne: KW-WU, gdy zabraknie miejsca na wnioskodawców lub uczestników, KW-PP przy pełnomocniku albo przedstawicielu ustawowym, a KW-ZAD, gdy żądanie dotyczy więcej niż dwóch hipotek lub innych praw objętych odpowiednią częścią formularza.
• Inny dokument stanowiący podstawę wykreślenia, jeżeli nie ma klasycznej zgody wierzyciela — na przykład prawomocne orzeczenie sądu o odpowiedniej treści. Jego przydatność zależy od treści rozstrzygnięcia i konkretnej sytuacji prawnej.

List mazalny z banku a zgoda wierzyciela niebędącego bankiem

Gdy wierzycielem jest bank, dokument wystawiony i podpisany zgodnie z art. 95 Prawa bankowego może być podstawą wykreślenia bez notarialnego poświadczenia podpisów przedstawicieli banku. W przypadku innego wierzyciela podstawą wpisu jest co do zasady dokument z podpisem notarialnie poświadczonym, stosownie do art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, chyba że przepis szczególny lub rodzaj dokumentu pozwala na inny tryb. Nie zakładaj więc, że zwykłe pismo prywatnej osoby zawsze wystarczy.

Ważne: Zaświadczenie o saldzie „0 zł” albo samo potwierdzenie ostatniego przelewu nie musi stanowić dostatecznej podstawy wykreślenia. Najbezpieczniejszy jest dokument, w którym wierzyciel wyraźnie potwierdza wygaśnięcie zabezpieczenia i zgadza się na wykreślenie oznaczonej hipoteki. Jeżeli dokument wystawił następca prawny pierwotnego wierzyciela, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy z dokumentów i treści księgi wynika jego uprawnienie do złożenia takiego oświadczenia.

Jak wypełnić KW-WPIS o wykreślenie hipoteki – pola krok po kroku

Urzędowy KW-WPIS ma cztery strony. Należy go wypełnić czytelnie, drukowanymi literami, bez poprawek, w jasnych polach formularza. Pola nieużywane przekreśl, natomiast tam, gdzie pouczenie przewiduje wpisanie słowa „brak” (np. przy niewystępującym numerze identyfikacyjnym), zastosuj właśnie takie oznaczenie.

Strona 1: pola 1–3 – sąd i księga wieczysta

1. Pole 1 „Sąd Rejonowy”: wpisz nazwę sądu rejonowego, który prowadzi księgę nieruchomości. Nie kieruj się automatycznie obecnym miejscem zamieszkania kredytobiorcy.
2. Pole 2 „Wydział Ksiąg Wieczystych”: wpisz właściwy wydział tego sądu, zgodnie z oznaczeniem podawanym przez sąd.
3. Pole 3 „Numer księgi wieczystej”: wpisz cały numer, łącznie z kodem wydziału i cyfrą kontrolną. Porównaj go z działem IV oraz dokumentem wierzyciela.

Na pierwszej stronie nie zaznaczaj rubryk dotyczących sprostowania nieruchomości ani odłączania działek, jeżeli wniosek dotyczy wyłącznie wykreślenia hipoteki.

Strona 2: zaznacz właściwy kwadrat i wpisz żądanie w polu 7

Zaznacz kwadrat przy kategorii „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”. Mimo słowa „wpis” kategoria obejmuje także żądanie wykreślenia. W polu 7 „Treść żądania” napisz jednoznacznie, że chodzi o wykreślenie, a nie o ustanowienie lub zmianę hipoteki. Jeżeli wnioskujesz o wykreślenie drugiej odrębnej hipoteki, wykorzystaj pole 8, precyzyjnie określając tę drugą hipotekę.

Przykładowa treść pola 7 (dane przykładowe):

„Wnoszę o wykreślenie w całości hipoteki umownej do kwoty 350 000 zł, ujawnionej w dziale IV księgi wieczystej nr [NUMER KSIĘGI WIECZYSTEJ], ustanowionej na rzecz [NAZWA WIERZYCIELA], na podstawie oświadczenia wierzyciela z dnia [DATA DOKUMENTU].”

Kwotę i rodzaj hipoteki przepisz z działu IV, a nie z aktualnego salda kredytu. Przy starszych wpisach może występować inna nazwa rodzaju hipoteki. Jeżeli w księdze są dwie hipoteki albo wierzyciel zmienił firmę, tak sformułuj żądanie, aby sąd mógł bez wątpliwości ustalić, który konkretnie wpis ma usunąć. Pozostałe niewykorzystywane rubryki żądania przekreśl.

Strona 3: pola 9–56 – właściciel i uczestnicy postępowania

W pierwszym bloku, w polach 9–24, wpisz dane wnioskodawcy: PESEL, nazwisko, imię, imiona rodziców i adres. W polach dotyczących REGON lub KRS wpisz „brak”, jeżeli osoba fizyczna nie ma takich numerów, zgodnie z pouczeniem formularza. W polu 25 zaznacz, czy działa pełnomocnik lub przedstawiciel ustawowy. Pola 26–32 wykorzystaj na adres do doręczeń tylko wtedy, gdy jest inny niż adres zamieszkania albo siedziby.

W drugim bloku, polach 33–56, wpisz kolejnego wnioskodawcę albo uczestnika. Przy jednym właścicielu będzie to zwykle bank lub inny wierzyciel hipoteczny. Podaj jego prawidłową nazwę i dane identyfikacyjne, odpowiednie dane podmiotów gospodarczych można sprawdzić w rejestrze. Jeśli jest dwóch współwłaścicieli oraz wierzyciel, trzeci blok (pola 57–80 na stronie 4) może posłużyć do wskazania trzeciej osoby lub podmiotu. Jeżeli zabraknie miejsca, dołącz KW-WU.

Przy każdym bloku pozostaw właściwe określenie „wnioskodawca” albo „uczestnik postępowania” i skreśl niepotrzebny wariant. Nie pomijaj wierzyciela tylko dlatego, że dług został już spłacony.

Strona 4: pola 57–88 – pozostałe osoby, załączniki i podpis

Pola 57–80 służą danym trzeciego wnioskodawcy lub uczestnika, jeżeli jest potrzebny. W polach 81–83 wskaż liczbę dołączonych formularzy KW-WU, KW-PP i KW-ZAD, jeśli dany formularz nie występuje, wpisz „0”. W polach 84–88 wymień pozostałe dokumenty z nazwą, datą i wystawcą, przykładowo: „Oświadczenie Banku XYZ S.A. z dnia ... wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki” oraz dowód opłaty sądowej, jeżeli go dołączasz.

Na końcu wpisz imię i nazwisko osoby podpisującej, datę oraz złóż własnoręczny podpis. Gdy wniosek składa pełnomocnik, dołącz KW-PP i dokument pełnomocnictwa. Jeżeli współwłaściciele składają wniosek wspólnie, zadbaj o ich podpisy.

Najczęstsze błędy przy wypełnianiu wniosku

• Nieprecyzyjne żądanie: samo „proszę o usunięcie kredytu” nie określa wpisu hipoteki w dziale IV. Wpisz rodzaj hipoteki, kwotę i wierzyciela.
• Błędny numer księgi albo nazwa wierzyciela: porównaj formularz z aktualną księgą i dokumentem stanowiącym podstawę wykreślenia.
• Złożenie kopii zamiast oryginału dokumentu: sądy wymagają co do zasady oryginału dokumentu będącego podstawą wpisu.
• Pominięcie uczestnika albo podpisu: ujawniony wierzyciel jest osobą, której prawo ma zostać wykreślone, sprawdź także prawidłowe oznaczenie współwłaścicieli.
• Mylenie pola 7 z polem 5: żądanie usunięcia hipoteki umieszcza się w części dotyczącej praw i hipotek, nie w części o wpisie właściciela.
• Brak opłaty albo wysyłka do niewłaściwego sądu: może wydłużyć procedurę, a w określonych sytuacjach uniemożliwić merytoryczne rozpoznanie wniosku.

Gdzie złożyć KW-WPIS, ile to kosztuje i kiedy działać?

Komplet dokumentów złóż osobiście w biurze podawczym właściwego wydziału ksiąg wieczystych albo prześlij pocztą tradycyjną na adres tego sądu. Zachowaj kopię wniosku z potwierdzeniem nadania lub wpływu. Publiczny serwis Elektroniczne Księgi Wieczyste służy między innymi do przeglądania ksiąg, samodzielne wysłanie zwykłego KW-WPIS przez ePUAP nie zastępuje prawidłowego złożenia go w sądzie.

Opłata wynosi 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki. Wynika to z art. 42 ust. 1 w związku z art. 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: opłata za wpis ograniczonego prawa rzeczowego wynosi zasadniczo 200 zł, a za wykreślenie wpisu pobiera się połowę. Przy dwóch odrębnych hipotekach trzeba zasadniczo uwzględnić dwie opłaty. Przy hipotece łącznej i większej liczbie ksiąg sprawdź zakres żądania oraz sposób naliczenia opłaty w konkretnej sprawie.

Opłatę można uiścić na rachunek sądu albo w inny sposób akceptowany przez właściwy sąd, np. e-znakiem opłaty sądowej. Numer rachunku i wymagany dowód zapłaty sprawdź na oficjalnej stronie sądu, nie na przypadkowej stronie z formularzami. Dodatkowy koszt może wynikać z wydania dokumentu przez wierzyciela, notarialnego poświadczenia podpisu lub działania pełnomocnika, nie jest to część ustawowej opłaty za sam wniosek.

Nie ma jednego ogólnego terminu, np. 14 lub 30 dni od spłaty kredytu, w którym właściciel musi złożyć KW-WPIS. Lepiej jednak zrobić to bez zwłoki: pozostawiony wpis może utrudnić sprzedaż nieruchomości, ustanowienie nowego zabezpieczenia lub weryfikację stanu prawnego przez kupującego. Czas rozpoznania zależy od obciążenia danego wydziału i ewentualnych braków dokumentów.

Co się dzieje po złożeniu wniosku?

Sąd wieczystoksięgowy bada żądanie w granicach wniosku, dokumentów i treści księgi. W księdze może pojawić się wzmianka o złożonym wniosku. Sama wzmianka nie oznacza jeszcze wykreślenia hipoteki. Po rozpoznaniu sprawy sąd albo referendarz dokonuje wpisu, odmawia jego dokonania albo podejmuje inne przewidziane prawem czynności procesowe. Dlatego sprawdzaj korespondencję sądową i aktualną treść działu IV.

Jeżeli pismo ma braki formalne albo nie zostało należycie opłacone, mogą zostać uruchomione właściwe procedury uzupełnienia braków lub zwrotu wniosku. Jeżeli natomiast dokument nie dowodzi wygaśnięcia hipoteki, sąd może oddalić żądanie. To różne sytuacje i wymagają innej reakcji.

Co zrobić przy niekorzystnym rozstrzygnięciu? Sprawdź pouczenie o przysługującym środku zaskarżenia. Na orzeczenie referendarza sądowego w postępowaniu wieczystoksięgowym może przysługiwać skarga, co do zasady z terminem tygodniowym określonym w art. 518¹ § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Sposób liczenia terminu zależy od rodzaju czynności i doręczenia. Nie zakładaj, że termin biegnie zawsze od daty widocznej w elektronicznej księdze.

Co jeśli wierzyciel odmawia wydania listu mazalnego?

Najpierw skieruj do niego pisemny wniosek, wskazując numer księgi, dane zobowiązania, datę i sposób jego całkowitej spłaty, oraz zażądaj dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki. Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel w razie wygaśnięcia hipoteki ma obowiązek wykonać czynności pozwalające na jej wykreślenie. Zachowaj dowody spłaty i korespondencję.

Jeżeli wierzyciel kwestionuje spłatę, hipoteka zabezpiecza jeszcze inne należności albo dokumentów nie da się uzyskać, nie próbuj zastępować dowodu wygaśnięcia samym opisem sytuacji w polu 7. Może być konieczne odrębne postępowanie sądowe, np. powództwo o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy, zależnie od charakteru sporu i dostępnych dowodów.

Jeśli nieruchomość jest równocześnie objęta egzekucją, pamiętaj o rozdzieleniu trzech kwestii: istnienia zabezpieczonej wierzytelności, wpisu hipotecznego i zajęcia egzekucyjnego. Wykreślenie hipoteki samo w sobie nie umarza postępowania prowadzonego przez komornika. Odmienne problemy dotyczą tego, jak działa upadłość a komornik oraz jaki wpływ może mieć wniosek upadłościowy na rozliczenie kosztów egzekucji.

Najczęstsze pytania – najczęstsze pytania o wykreślenie hipoteki

Czy wystarczy potwierdzenie spłaty ostatniej raty?

Zwykle nie. Taki dowód potwierdza konkretną płatność, ale niekoniecznie wygaśnięcie całej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Najczęściej należy uzyskać list mazalny albo inny dokument, który może stanowić podstawę wpisu.

Czy bank sam wykreśli hipotekę po spłacie kredytu?

Nie należy tego zakładać. Bank najczęściej wydaje dokument potrzebny do wykreślenia, natomiast właściciel składa KW-WPIS i wnosi opłatę, chyba że uzgodniono inne skuteczne działanie przez uprawniony podmiot lub pełnomocnika.

Czy dwa wpisy hipoteczne można usunąć jednym formularzem?

Formularz pozwala zamieścić dwa odrębne żądania dotyczące praw lub hipotek, odpowiednio w polach 7 i 8. Dla większej liczby służy KW-ZAD. Nie znaczy to jednak, że opłata zawsze wyniesie 100 zł łącznie: trzeba ustalić, czy są to dwie niezależne hipoteki czy hipoteka łączna.

Czy sprzedaż mieszkania albo upadłość automatycznie usuwa hipotekę?

Nie. Przy sprzedaży nieruchomości trzeba osobno ustalić, jak i kiedy wierzyciel zostanie spłacony oraz jakie dokumenty będą podstawą wykreślenia. Także upadłość konsumencka wymaga odrębnej analizy skutków dla praw rzeczowych i konkretnego obciążenia nieruchomości. Dla oceny sytuacji mają znaczenie skutki upadłości wobec wierzyciela, a zagadnienia takie jak upadłość po egzekucji należą do innego obszaru niż samo wypełnienie KW-WPIS.

Czy można przesłać KW-WPIS przez ePUAP?

Zwykły wnioskodawca powinien złożyć papierowy formularz w biurze podawczym albo przesłać go pocztą. Nie należy utożsamiać możliwości internetowego przeglądania księgi z możliwością elektronicznego wniesienia wniosku o wykreślenie hipoteki.

Przed złożeniem wniosku sprawdź: czy w polu 3 jest właściwy numer księgi, w polu 7 jednoznaczne żądanie dotyczące konkretnej hipoteki, a w polach 84–88 wykaz załączanych dokumentów. Dołącz dokument stanowiący podstawę wykreślenia, sprawdź udział wszystkich niezbędnych osób, podpisz formularz i zachowaj dowód opłaty oraz złożenia pisma.