Hipoteka umowna a hipoteka przymusowa – różnice dla właściciela nieruchomości

Hipoteka umowna a hipoteka przymusowa – na czym polega różnica?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym służącym zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, nawet gdy zmieni ona właściciela, z pierwszeństwem określonym przepisami.

Najważniejsza różnica polega na tym, czy właściciel dobrowolnie ustanawia zabezpieczenie, czy też wierzyciel uzyskuje je bez jego zgody.

Kryterium	Hipoteka umowna	Hipoteka przymusowa
Sposób ustanowienia	Na podstawie oświadczenia właściciela	Na wniosek uprawnionego wierzyciela
Zgoda właściciela	Wymagana	Niewymagana
Typowa sytuacja	Kredyt hipoteczny, zabezpieczenie pożyczki	Zabezpieczenie dochodzonej lub stwierdzonej wierzytelności
Podstawa wpisu	Dokumenty dotyczące ustanowienia hipoteki	Tytuł wykonawczy albo inny dokument przewidziany ustawą
Czy konieczny jest wpis do księgi wieczystej?	Tak	Tak
Czy może prowadzić do egzekucji z nieruchomości?	Tak	Tak
Czy sam wpis oznacza rozpoczęcie egzekucji?	Nie	Nie
Czy można wykreślić hipotekę po wygaśnięciu zabezpieczenia?	Tak, po wykazaniu odpowiedniej podstawy	Tak, po wykazaniu odpowiedniej podstawy

Oba rodzaje hipoteki ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. Do ich powstania konieczny jest wpis, co wynika z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Różnica pomiędzy hipoteką umowną a przymusową nie polega więc na tym, że jedna daje wierzycielowi prawo do nieruchomości, a druga nie. W obu przypadkach właściciel zachowuje własność, ale nieruchomość staje się zabezpieczeniem określonej wierzytelności.

Co mówią przepisy o ustanowieniu hipoteki?

Hipoteka umowna – właściciel świadomie ustanawia zabezpieczenie

Hipoteka umowna najczęściej pojawia się przy kredycie hipotecznym. Bank udziela finansowania, a właściciel nieruchomości ustanawia zabezpieczenie spłaty zobowiązania.

Może ona jednak zabezpieczać również pożyczkę prywatną albo inne wierzytelności pieniężne. Nie musi być ustanowiona na rzecz banku.

Co do zasady oświadczenie właściciela ustanawiającego hipotekę wymaga formy aktu notarialnego, zgodnie z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego.

Istotny wyjątek dotyczy hipoteki ustanawianej na rzecz banku. Art. 95 ust. 3–4 Prawa bankowego przewiduje możliwość ustanowienia takiej hipoteki na podstawie odpowiednich dokumentów bankowych i pisemnego oświadczenia właściciela, bez konieczności sporządzania jego oświadczenia w formie aktu notarialnego.

Przykładowo właściciel mieszkania zaciąga kredyt w wysokości 400 000 zł i ustanawia na rzecz banku hipotekę do kwoty 600 000 zł.

Nie oznacza to, że jest winien bankowi 600 000 zł. Jest to suma hipoteki określająca granicę zabezpieczenia hipotecznego, a rzeczywiste zadłużenie wynika z umowy, rozliczeń i należnych świadczeń.

Hipoteka przymusowa – zabezpieczenie bez zgody właściciela

Hipoteka przymusowa jest instrumentem ochrony wierzyciela. Zgodnie z art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel dysponujący tytułem wykonawczym może uzyskać hipotekę przymusową na nieruchomościach dłużnika.

Nie zawsze potrzebny jest jednak prawomocny wyrok kończący sprawę.

Art. 110 tej ustawy przewiduje również inne podstawy uzyskania hipoteki przymusowej, w szczególności:

• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
• postanowienie prokuratora;
• decyzję administracyjną, także nieostateczną, jeżeli zezwalają na to przepisy szczególne;
• określone ustawowo dokumenty i zarządzenia zabezpieczenia należności publicznoprawnych.

Oznacza to, że hipoteka przymusowa może pojawić się w księdze wieczystej jeszcze przed ostatecznym rozstrzygnięciem sporu o zapłatę.

Nie wystarczy jednak samo twierdzenie wierzyciela, że dłużnik nie zapłacił. Przykładowo sama faktura bez zapłaty, wezwanie przedsiębiorcy do zapłaty czy pozew o zapłatę nie stanowią samodzielnie wystarczającej podstawy wpisu hipoteki przymusowej.

Wierzyciel musi przedstawić dokument przewidziany przepisami, a wpisu dokonuje sąd prowadzący księgę wieczystą.

Co oznacza hipoteka dla właściciela nieruchomości?

Zarówno hipoteka umowna, jak i przymusowa wiążą się z kilkoma istotnymi konsekwencjami.

Po pierwsze, nieruchomość nadal należy do właściciela. Sam wpis hipoteki nie powoduje przejścia własności na wierzyciela.

Po drugie, nieruchomość można co do zasady sprzedać. Hipoteka nie znika jednak automatycznie wskutek sprzedaży. Nabywca może uzyskać nieruchomość nadal obciążoną zabezpieczeniem, dlatego przy transakcji konieczne jest ustalenie sposobu spłaty i wykreślenia hipoteki.

Po trzecie, wierzyciel może uzyskać zaspokojenie z obciążonego majątku, jeżeli spełnione zostaną wymagania prawne prowadzenia egzekucji. Sam wpis hipoteki nie zastępuje tytułu potrzebnego do skierowania egzekucji przeciwko właściwej osobie.

Po czwarte, suma hipoteki nie jest automatycznie równa aktualnemu zadłużeniu. Właściciel powinien osobno sprawdzić wysokość wierzytelności, odsetek i ewentualnych kosztów.

Znaczenie ma również kolejność hipotek oraz ich pierwszeństwo. Jeżeli na nieruchomości ustanowiono wcześniej hipotekę bankową, późniejszy wierzyciel nie uzyskuje automatycznie prawa do zaspokojenia przed bankiem.

Czy właściciel musi być jednocześnie dłużnikiem?

Nie zawsze.

Właściciel może dobrowolnie ustanowić hipotekę umowną zabezpieczającą zobowiązanie innej osoby, np. kredyt dorosłego dziecka.

W takim przypadku może ponosić odpowiedzialność rzeczową z nieruchomości, mimo że nie jest dłużnikiem osobistym i nie zobowiązał się do spłaty kredytu całym swoim majątkiem.

Z kolei hipoteka przymusowa uzyskiwana na podstawie art. 109 ustawy dotyczy nieruchomości dłużnika. Nie można obciążyć mieszkania dowolnej osoby tylko dlatego, że jest członkiem rodziny dłużnika.

W sprawach dotyczących współwłasności, majątku wspólnego małżonków albo odpowiedzialności osoby trzeciej trzeba dodatkowo ustalić zakres praw do nieruchomości i podstawę odpowiedzialności.

Co zrobić krok po kroku po ujawnieniu hipoteki?

Jeżeli właściciel dowiedział się o wpisie hipoteki, zwłaszcza przymusowej, nie powinien ograniczać się do kontaktu telefonicznego z wierzycielem.

Najbezpieczniej przeprowadzić pięć kolejnych czynności.

Krok 1. Sprawdź dział IV księgi wieczystej

Aktualną treść księgi można sprawdzić w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości.

W dziale IV należy ustalić:

• czy wpisano hipotekę umowną czy przymusową;
• kto jest wierzycielem hipotecznym;
• jaka jest suma hipoteki;
• jakiej wierzytelności dotyczy zabezpieczenie;
• jaki dokument wskazano jako podstawę wpisu;
• czy widnieją również inne hipoteki albo wzmianki o wnioskach.

Szczególne znaczenie ma data wpływu wniosku o wpis, ponieważ może wpływać na pierwszeństwo hipoteki.

Krok 2. Uzyskaj dokument stanowiący podstawę wpisu

Przy hipotece umownej podstawą mogą być oświadczenie właściciela i właściwe dokumenty bankowe lub notarialne.

Przy hipotece przymusowej może to być tytuł wykonawczy, postanowienie o zabezpieczeniu albo inny dokument przewidziany ustawą.

Jeżeli właściciel nie posiada dokumentów, powinien ustalić możliwość zapoznania się z aktami księgi wieczystej w sądzie prowadzącym księgę oraz z aktami postępowania, z którego pochodzi podstawa wpisu.

Sama informacja widoczna w dziale IV nie zawsze pozwala ocenić, czy wierzytelność została prawidłowo zabezpieczona.

Krok 3. Zweryfikuj dług i wysokość zabezpieczenia

Należy sprawdzić:

• z jakiej umowy, orzeczenia lub innego zdarzenia powstała wierzytelność;
• czy roszczenie jest wymagalne;
• czy nastąpiła całkowita lub częściowa spłata;
• czy uwzględniono wszystkie rozliczenia;
• czy nie istnieją podstawy do zakwestionowania wierzytelności;
• czy suma hipoteki odpowiada dopuszczalnemu zakresowi zabezpieczenia.

Art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne.

W przypadku hipoteki przymusowej należy dodatkowo sprawdzić art. 110¹ tej ustawy, określający granice sumy, na którą wierzyciel może żądać wpisu.

Nie oznacza to jednak, że każde zabezpieczenie wyższe od kwoty aktualnego długu jest niezgodne z prawem.

Krok 4. Wybierz właściwy sposób działania

Dalsza procedura zależy od podstawy wpisu.

Jeżeli hipoteka została ustanowiona prawidłowo, a dług istnieje, rozwiązaniem może być spłata, zawarcie porozumienia albo uzgodnienie z wierzycielem zasad zwolnienia nieruchomości z zabezpieczenia.

Jeżeli właściciel kwestionuje wpis, powinien sprawdzić możliwość zaskarżenia orzeczenia wieczystoksięgowego.

W typowej sytuacji:

• skarga na wpis dokonany przez referendarza sądowego przysługuje w terminie tygodnia, co do zasady od doręczenia zawiadomienia o dokonaniu czynności;
• apelacja od wpisu dokonanego przez sąd przysługuje w terminie dwóch tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie, z uwzględnieniem szczególnych zasad dotyczących zrzeczenia się zawiadomienia.

Terminy i właściwy środek trzeba zawsze ustalić na podstawie tego, kto dokonał wpisu, daty doręczenia oraz treści pouczenia.

Ważne: zaskarżenie wpisu nie zastępuje zakwestionowania wyroku, nakazu zapłaty lub postanowienia o zabezpieczeniu w postępowaniu, z którego ten dokument pochodzi.

Sąd wieczystoksięgowy bada przede wszystkim wniosek, załączone dokumenty i treść księgi wieczystej. Nie prowadzi w tym postępowaniu pełnego procesu dotyczącego zasadności wierzytelności.

Krok 5. Po wygaśnięciu zabezpieczenia doprowadź do wykreślenia hipoteki

Jeżeli zabezpieczona wierzytelność wygasła i nie zachodzi ustawowy wyjątek dotyczący dalszego zabezpieczenia, co do zasady wygasa również hipoteka.

Nie oznacza to automatycznego usunięcia wpisu z księgi wieczystej.

Właściciel powinien uzyskać od wierzyciela odpowiedni dokument pozwalający na wykreślenie hipoteki, a następnie złożyć wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel ma obowiązek podjąć czynności umożliwiające wykreślenie wygasłej hipoteki.

Jakie dokumenty są potrzebne i ile kosztuje wykreślenie hipoteki?

Zakres dokumentacji zależy od tego, czy chodzi o ustanowienie, zakwestionowanie, zmianę czy wykreślenie zabezpieczenia.

Właściciel powinien zgromadzić przede wszystkim:

1. Numer i aktualną treść księgi wieczystej – pozwalające ustalić treść obciążenia i wierzyciela.
2. Dokumenty dotyczące ustanowienia hipoteki – np. umowę kredytową, oświadczenie właściciela, akt notarialny.
3. Dokument stanowiący podstawę hipoteki przymusowej – np. tytuł wykonawczy albo postanowienie o zabezpieczeniu.
4. Dowody rozliczeń – potwierdzenia przelewów, zaświadczenia o saldzie, korespondencję dotyczącą spłaty.
5. Dokument umożliwiający wykreślenie – w szczególności odpowiednie oświadczenie wierzyciela, nazywane często listem mazalnym, lub właściwe orzeczenie.

Przy oświadczeniu prywatnego wierzyciela zasadniczo trzeba zadbać o odpowiednią formę dokumentu, zwykle z podpisem notarialnie poświadczonym. W przypadku dokumentów bankowych mogą mieć zastosowanie szczególne zasady wynikające z Prawa bankowego.

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się zasadniczo na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą, wraz z wymaganymi załącznikami.

Opłaty sądowe wynoszą co do zasady:

Czynność	Opłata
Wpis hipoteki umownej	200 zł
Wpis hipoteki przymusowej	200 zł
Wykreślenie hipoteki	100 zł

Podstawę stanowią art. 42 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dodatkowe koszty mogą wynikać z konieczności uzyskania dokumentów, poświadczenia podpisów lub pomocy prawnej.

Jeżeli wierzyciel odmawia wydania dokumentu mimo wygaśnięcia hipoteki, konieczne może okazać się dochodzenie odpowiedniego rozstrzygnięcia sądowego, w tym – zależnie od okoliczności – uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Kiedy skonsultować sprawę albo złożyć pismo do sądu?

Nie każdy wpis hipoteki wymaga natychmiastowego sporu sądowego. Przy prawidłowo ustanowionym zabezpieczeniu często wystarcza ustalenie salda i uzgodnienie warunków spłaty.

Szybka analiza prawna jest jednak szczególnie ważna, gdy:

• właściciel dowiedział się o hipotece przymusowej dopiero z zawiadomienia sądu;
• kwestionuje istnienie albo wysokość długu;
• wierzyciel uzyskał zabezpieczenie przed zakończeniem procesu;
• hipoteka została wpisana na nieruchomości objętej współwłasnością lub wspólnością majątkową;
• zabezpieczenie dotyczy długu innej osoby;
• nieruchomość ma zostać sprzedana, a wierzyciel nie współpracuje przy wykreśleniu hipoteki;
• pomimo spłaty wierzytelności wpis nadal widnieje w księdze.

Szczególnie niebezpieczne jest ignorowanie zawiadomienia sądowego. Terminy zaskarżenia wpisu mogą upłynąć, zanim właściciel uzyska pełną dokumentację sprawy.

Przykład: właściciel spłaca kredyt hipoteczny

Właściciel mieszkania ustanowił hipotekę umowną na rzecz banku. Po kilku latach spłacił całe zobowiązanie.

Samo dokonanie ostatniego przelewu nie usuwa wpisu z księgi wieczystej. Właściciel powinien uzyskać od banku dokument umożliwiający wykreślenie zabezpieczenia, a następnie złożyć odpowiedni wniosek do sądu.

Jeżeli nie mogą już powstać żadne kolejne wierzytelności objęte zabezpieczeniem, zasadniczo istnieją podstawy do usunięcia hipoteki.

Przykład: wierzyciel wpisuje hipotekę przymusową za niezapłaconą usługę

Przedsiębiorca nie otrzymał 120 000 zł za wykonaną usługę. Uzyskał przeciwko dłużnikowi tytuł wykonawczy, a następnie złożył wniosek o wpis hipoteki przymusowej na należącej do dłużnika nieruchomości.

Właściciel może nadal korzystać z nieruchomości, ale wpis utrudni jej sprzedaż bez rozliczenia z wierzycielem.

Co istotne, samo istnienie hipoteki nie oznacza rozpoczęcia licytacji. Egzekucja z nieruchomości jest odrębnym etapem dochodzenia należności.

Również sama informacja o tym, że pojawiły się długi kontrahenta, nie wystarcza do ustanowienia hipoteki przymusowej. Konieczny jest dokument stanowiący ustawową podstawę wpisu.

Przykład: hipoteka przymusowa jeszcze przed zakończeniem procesu

Wierzyciel dochodzi zapłaty 80 000 zł. W toku postępowania uzyskuje postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia poprzez obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową.

Dłużnik widzi wpis w księdze wieczystej, mimo że sprawa o zapłatę nie została jeszcze prawomocnie zakończona.

Nie oznacza to, że sąd ostatecznie potwierdził zasadność całego roszczenia. Właściciel powinien sprawdzić możliwość zakwestionowania postanowienia o zabezpieczeniu oraz odrębnie ocenić prawidłowość wpisu do księgi wieczystej.

Podobna zasada dotyczy sporów o zadatek związany z niedoszłą sprzedażą działki. Samo żądanie jego zwrotu nie uprawnia automatycznie do obciążenia nieruchomości przeciwnika hipoteką przymusową.

Najczęstsze pytania – najczęstsze pytania właścicieli nieruchomości

Czy hipoteka przymusowa oznacza, że komornik zabierze mieszkanie?

Nie. Hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem wierzytelności, a nie samą egzekucją. Wierzyciel musi spełnić wymagania dotyczące dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości. Sam wpis nie jest równoznaczny z zajęciem ani sprzedażą mieszkania.

Czy można wpisać hipotekę przymusową bez prawomocnego wyroku?

Tak. Jedną z ustawowych podstaw jest postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Hipoteka może więc zostać ustanowiona w toku procesu, przed jego prawomocnym zakończeniem.

Czy właściciel może odmówić ustanowienia hipoteki przymusowej?

Brak zgody właściciela nie blokuje hipoteki przymusowej. Może on jednak korzystać z odpowiednich środków prawnych, jeżeli istnieją podstawy do kwestionowania wpisu, dokumentu stanowiącego jego podstawę albo samej wierzytelności.

Czy nieruchomość z hipoteką można sprzedać?

Tak, sama hipoteka co do zasady nie wyklucza sprzedaży. Obciążenie nie wygasa jednak automatycznie wskutek przeniesienia własności. Z tego powodu należy odpowiednio uregulować kwestię spłaty i wykreślenia hipoteki.

Czy przedawnienie długu powoduje wykreślenie hipoteki?

Nie automatycznie. Art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że przedawnienie zabezpieczonej wierzytelności nie pozbawia co do zasady wierzyciela możliwości zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Inne reguły dotyczą roszczeń o świadczenia uboczne. Sam zarzut przedawnienia nie jest więc wystarczającym powodem do przyjęcia, że hipoteka wygasła.

Czy hipoteka znika automatycznie po spłacie długu?

Nie. Wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności może powodować wygaśnięcie hipoteki, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków, ale wpis pozostaje w księdze do czasu jego wykreślenia. Zwykle konieczny jest odpowiedni dokument i wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Która hipoteka jest groźniejsza dla właściciela?

Hipoteka przymusowa bywa bardziej problematyczna, ponieważ pojawia się bez zgody właściciela i często wiąże się z konfliktem dotyczącym długu. Nie oznacza to jednak, że zawsze ma pierwszeństwo przed hipoteką umowną albo daje wierzycielowi szersze uprawnienia. Skutki zależą przede wszystkim od zabezpieczonej wierzytelności, pierwszeństwa wpisów oraz etapu postępowania.

Najważniejsze różnice i dalsze działania

Hipoteka umowna jest dobrowolnym zabezpieczeniem, natomiast hipoteka przymusowa powstaje na podstawie określonych dokumentów bez konieczności uzyskania zgody właściciela. Obie wymagają wpisu do księgi wieczystej i mogą umożliwiać wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości.

Dla właściciela najważniejsze jest ustalenie nie tylko rodzaju hipoteki, ale również jej podstawy, zakresu zabezpieczenia i aktualnego stanu zadłużenia.

Jeżeli hipoteka jest prawidłowa, należy rozważyć spłatę lub porozumienie z wierzycielem oraz dopilnować późniejszego wykreślenia wpisu. Jeżeli istnieją wątpliwości co do zasadności obciążenia, trzeba szybko sprawdzić możliwość zaskarżenia wpisu i zakwestionowania dokumentu stanowiącego jego podstawę.

Największym błędem jest traktowanie hipoteki przymusowej jako zwykłego ostrzeżenia, które można zignorować. Nie oznacza ona automatycznie licytacji nieruchomości, ale może być istotnym krokiem wierzyciela w kierunku uzyskania zaspokojenia z majątku dłużnika.