Egzekucja z podarowanej nieruchomości

Czy zwrot darowizny zatrzyma egzekucję z nieruchomości?

Nie. Jeżeli komornik zajął nieruchomość przed jej zwrotnym przeniesieniem na rodziców, późniejsze odwołanie darowizny i podpisanie aktu notarialnego nie powoduje automatycznego umorzenia egzekucji. Kluczowe znaczenie ma tu art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

Oznacza to, że rodzice mogą ponownie stać się właścicielami nieruchomości, ale dla wierzyciela prowadzącego egzekucję zmiana właściciela po zajęciu jest bezskuteczna w tym sensie, że nie blokuje dalszej egzekucji. Komornik może kontynuować opis i oszacowanie, a następnie dalsze czynności zmierzające do sprzedaży nieruchomości, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.

W praktyce nie ma więc znaczenia, czy do zwrotu nieruchomości dojdzie dobrowolnie u notariusza, czy w wykonaniu wyroku sądu zobowiązującego obdarowanego do przeniesienia własności. Jeżeli zajęcie było wcześniejsze, egzekucja zachowuje swoją skuteczność.

Kiedy nieruchomość jest zajęta przez komornika?

Przy egzekucji z nieruchomości wierzyciel musi wyraźnie skierować egzekucję do nieruchomości. Komornik wzywa wtedy dłużnika do zapłaty długu w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej albo o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Wobec dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty. Wobec dłużnika, któremu wezwania nie doręczono, oraz wobec osób trzecich zajęcie następuje z chwilą wpisu w księdze wieczystej albo złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Dlatego tak ważne jest ustalenie, czy akt notarialny zwrotnego przeniesienia własności zostałby podpisany przed zajęciem, czy już po zajęciu.

Jeżeli do przeniesienia własności doszło dopiero po zajęciu, rodzice nie mogą skutecznie powołać się wobec wierzyciela na sam fakt odzyskania nieruchomości. Uzupełniająco warto przeczytać także omówienie problemu darowizna a komornik, ponieważ pokazuje podobne ryzyka przy przekazywaniu majątku w rodzinie.

Odwołanie darowizny a zwrot własności nieruchomości

Darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie każde złe zachowanie, konflikt rodzinny czy brak kontaktu automatycznie spełnia ten warunek. Zwykle chodzi o zachowania szczególnie naganne, wymierzone w darczyńcę, oceniane z uwzględnieniem całych relacji stron i okoliczności sprawy.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Trzeba pamiętać o terminie: darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Odwołanie nie jest też dopuszczalne, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył.

Jeżeli przedmiotem darowizny była nieruchomość, samo pisemne oświadczenie darczyńcy nie przenosi jeszcze z powrotem własności. Potrzebne jest zwrotne przeniesienie własności w formie aktu notarialnego albo, gdy obdarowany odmawia, postępowanie sądowe i wykonanie prawomocnego orzeczenia. Te czynności mogą być skuteczne między darczyńcą i obdarowanym, ale jeżeli następują po zajęciu nieruchomości, nie niweczą egzekucji prowadzonej przez wierzyciela obdarowanego.

Rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu

Rozporządzeniem nieruchomością jest nie tylko sprzedaż, ale także darowizna, zamiana, zwrotne przeniesienie własności po odwołaniu darowizny oraz inne czynności prowadzące do zmiany właściciela. Po zajęciu taka czynność nie zatrzymuje egzekucji z nieruchomości. Właśnie dlatego podpisanie aktu notarialnego z rodzicami nie spowoduje, że komornik będzie musiał umorzyć sprawę.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 28 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 1462/13, sąd wskazał, że art. 930 § 1 KPC znajduje zastosowanie także wtedy, gdy nabycie własności zajętej nieruchomości następuje na podstawie wyroku zobowiązującego do powrotnego przeniesienia prawa na darczyńcę po odwołaniu darowizny. W praktyce oznacza to, że zarówno dobrowolny akt notarialny, jak i orzeczenie sądu nie chronią nieruchomości przed wcześniej wszczętą egzekucją.

Jeżeli natomiast przeniesienie majątku nastąpiło jeszcze przed zajęciem, wierzyciel może w określonych sytuacjach korzystać z innych narzędzi ochrony, w szczególności ze skargi pauliańskiej. O szerszej procedurze uznania darowizny za bezskuteczną warto przeczytać osobno, bo tam znaczenie mają inne przesłanki, m.in. pokrzywdzenie wierzyciela i świadomość stron.

Co oznacza udział rodziców w egzekucji jako nabywców?

Art. 930 § 1 KPC przewiduje, że nabywca zajętej nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Nie oznacza to, że rodzice stają się automatycznie osobistymi dłużnikami z tytułu Twojego długu. Chodzi o ich udział w egzekucji z konkretnej nieruchomości, którą nabyli już po zajęciu.

Nabywca może monitorować przebieg egzekucji, odbierać pisma, zgłaszać wnioski i korzystać ze środków prawnych, jeżeli przepisy mu je przyznają. Nie może jednak skutecznie żądać umorzenia egzekucji wyłącznie dlatego, że po zajęciu doszło do przeniesienia własności.

Trzeba także pamiętać o aktualnym art. 930 § 1¹ KPC. Zajęcie takiej nieruchomości przez wierzycieli nabywcy jest dopuszczalne, ale postępowanie prowadzone przez wierzyciela nabywcy co do zasady podlega zawieszeniu na czas wcześniejszej egzekucji prowadzonej przeciwko zbywcy. Jeżeli dojdzie do prawomocnego przysądzenia własności w tej wcześniejszej egzekucji, późniejsze postępowanie prowadzone dla wierzycieli nabywcy podlega umorzeniu w zakresie tej samej nieruchomości.

Czy można zatrzymać albo umorzyć egzekucję z nieruchomości?

Samo odwołanie darowizny nie jest skutecznym sposobem zatrzymania egzekucji. Realne możliwości zależą od podstawy długu, etapu postępowania i dokumentów w sprawie. W grę może wchodzić w szczególności spłata długu, ugoda z wierzycielem, cofnięcie wniosku egzekucyjnego, zaskarżenie konkretnej czynności komornika, powództwo przeciwegzekucyjne albo wykazanie przeszkody procesowej przewidzianej w przepisach.

Jeżeli opis i oszacowanie jest już sporządzane, sprawa jest na zaawansowanym etapie. Warto wtedy sprawdzić tytuł wykonawczy, wysokość długu, prawidłowość zawiadomień, wpisy w księdze wieczystej, ewentualne spłaty oraz to, czy egzekucja z nieruchomości nie jest oczywiście nadmierna w stosunku do długu. Każda z tych kwestii wymaga jednak osobnej oceny na podstawie dokumentów.

FAQ

Czy rodzice mogą odebrać darowiznę, gdy nieruchomość jest zajęta przez komornika?

Mogą złożyć oświadczenie o odwołaniu darowizny, jeżeli istnieją ku temu podstawy, np. rażąca niewdzięczność obdarowanego. Jeżeli jednak nieruchomość została już zajęta, samo odwołanie darowizny i późniejsze przeniesienie własności nie zatrzyma egzekucji.

Czy akt notarialny cofający darowiznę usuwa wpis egzekucji z księgi wieczystej?

Nie. Akt notarialny przenoszący własność po zajęciu nie powoduje automatycznego wykreślenia wzmianki o egzekucji ani umorzenia postępowania. Komornik składa wniosek o wykreślenie wpisu dopiero w przypadkach przewidzianych w przepisach, np. po umorzeniu albo zakończeniu egzekucji.

Czy rodzice odpowiadają za dług dziecka po odzyskaniu nieruchomości?

Co do zasady nie stają się osobistymi dłużnikami dziecka tylko dlatego, że odzyskali nieruchomość. Muszą jednak liczyć się z tym, że egzekucja z tej nieruchomości będzie prowadzona dalej, a oni jako nabywcy mogą uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika w zakresie tej nieruchomości.

Ile czasu jest na odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności?

Darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym osoba uprawniona dowiedziała się o niewdzięczności obdarowanego. Termin ten trzeba oceniać w odniesieniu do konkretnych zachowań i dat, a nie ogólnego pogorszenia relacji rodzinnych.

Czy egzekucję z nieruchomości można wstrzymać przez sprzedaż albo darowiznę?

Nie, jeżeli czynność następuje po zajęciu nieruchomości. Zmiana właściciela po zajęciu nie wpływa na dalszy tok egzekucji. Inaczej trzeba analizować czynności dokonane przed zajęciem, ale wtedy wierzyciel może rozważać inne środki prawne, w tym skargę pauliańską.

Podsumowanie

Odwołanie darowizny nieruchomości zajętej przez komornika nie jest sposobem na uniknięcie licytacji. Jeżeli zajęcie nastąpiło wcześniej, zwrotne przeniesienie własności na rodziców może być skuteczne między stronami, ale nie blokuje wierzyciela i nie powoduje automatycznego umorzenia egzekucji. Najważniejsze jest ustalenie kolejności zdarzeń: daty zajęcia, daty wpisu w księdze wieczystej, daty oświadczenia o odwołaniu darowizny oraz daty ewentualnego aktu notarialnego albo wyroku.

W takiej sprawie warto działać szybko, bo na późnym etapie egzekucji z nieruchomości możliwości obrony są ograniczone. Konieczne jest sprawdzenie dokumentów egzekucyjnych, księgi wieczystej, tytułu wykonawczego oraz ewentualnych podstaw do środków zaskarżenia lub rozmów z wierzycielem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 923-925 i art. 930 - ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 898-900 i art. 902 - ISAP
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 28 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 1462/13 - Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Łodzi

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.