Najemca nie płaci i zostawił rzeczy w lokalu – co zrobić?

Najważniejsze jest rozdzielenie trzech problemów: zaległości pieniężnych, zakończenia najmu i faktycznego odzyskania lokalu. To, że najemca nie płaci albo od dłuższego czasu nie pojawia się w mieszkaniu, nie oznacza jeszcze samo w sobie, że umowa przestała obowiązywać albo że właściciel może dowolnie rozporządzać pozostawionymi przedmiotami.

Na czym polega problem, gdy najemca nie płaci i zostawił rzeczy w lokalu?

W praktyce właściciel często spotyka się z sytuacją, w której czynsz nie wpływa od kilku miesięcy, najemca nie odpowiada na wiadomości, a w mieszkaniu pozostały meble, sprzęt, ubrania albo dokumenty. Pierwszą pokusą może być wejście do lokalu, wymiana zamka i usunięcie rzeczy. Takie działanie jest jednak ryzykowne, jeżeli nie ma pewności, że najem rzeczywiście się zakończył i lokal został właścicielowi wydany.

Należy ustalić przede wszystkim, czy umowa nadal obowiązuje, jaka jest dokładna wysokość zaległości, czy właściciel ma dowód doręczenia wymaganych pism oraz czy najemca faktycznie przekazał lokal, np. zwrócił klucze i jednoznacznie poinformował o wyprowadzce. Sam brak kontaktu lub nieobecność w mieszkaniu nie powinny być traktowane jako wystarczający dowód zwrotu lokalu.

Jeżeli najemca zostawił swoje rzeczy, warto sporządzić ich dokładną dokumentację: zdjęcia, nagranie, spis przedmiotów oraz protokół opisujący ich stan. Nie należy pochopnie przyjmować, że są to rzeczy porzucone, zwłaszcza gdy mają zauważalną wartość lub obejmują dokumenty, elektronikę czy przedmioty osobiste.

Co mówi prawo i praktyka?

W przypadku lokalu mieszkalnego podstawowe znaczenie ma art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z powodu zaległości, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych objętych tym przepisem opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Samo osiągnięcie takiej zaległości nie wystarcza jednak do natychmiastowego zakończenia najmu.

Najpierw najemca musi zostać pisemnie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. W piśmie trzeba wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zarówno zaległych, jak i bieżących należności. Dopiero gdy termin bezskutecznie upłynie, możliwe jest dokonanie wypowiedzenia z tej przyczyny. Wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie, wskazywać przyczynę i następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić lokal. Jeżeli mimo utraty tytułu prawnego nadal go zajmuje, właściciel może żądać opróżnienia lokalu oraz należnego odszkodowania za okres zajmowania go bez tytułu prawnego. Jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, fizyczne wykonanie obowiązku opróżnienia następuje w odpowiednim trybie egzekucyjnym na podstawie tytułu wykonawczego.

W przypadku pozostawionych ruchomości szczególne znaczenie mogą mieć art. 670 i 671 Kodeksu cywilnego. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na wniesionych do przedmiotu najmu ruchomościach najemcy, z wyjątkiem rzeczy niepodlegających zajęciu. Wynajmujący może w określonych warunkach sprzeciwić się usunięciu rzeczy objętych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo do czasu zapłaty lub zabezpieczenia zaległego czynszu. Nie jest to jednak równoznaczne z prawem do dowolnego przywłaszczenia, wyrzucenia lub sprzedaży rzeczy.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal dokładną wysokość i okres zaległości

Przygotuj rozliczenie wskazujące osobno każdy miesiąc, wysokość należnego czynszu i opłat, kwoty faktycznie otrzymane oraz saldo zaległości. Sprawdź, czy zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności. Zachowaj wyciągi bankowe, potwierdzenia wpłat oraz korespondencję dotyczącą rozliczeń.

2. Wyślij pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia

Pismo powinno jasno wskazywać wysokość i okres zaległości, zawierać uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu oraz wyznaczać dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zadbaj o dowód doręczenia. Przy sporze właśnie data i sposób doręczenia mogą mieć zasadnicze znaczenie.

3. Po bezskutecznym terminie dokonaj prawidłowego wypowiedzenia

Jeżeli najemca nie ureguluje wymaganych należności, można przejść do wypowiedzenia. Pismo musi być sporządzone na piśmie i wskazywać konkretną podstawę wypowiedzenia. Trzeba również prawidłowo obliczyć termin zakończenia stosunku prawnego. Błąd na tym etapie może spowodować, że późniejsze żądanie opróżnienia lokalu zostanie zakwestionowane.

4. Wezwij najemcę do wydania lokalu i rozliczenia należności

Po ustaniu najmu należy wezwać najemcę do wydania mieszkania, zwrotu wszystkich kompletów kluczy i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeżeli najemca pozostawił rzeczy, w korespondencji warto wezwać go również do uzgodnienia ich odbioru. Gdy właściciel odzyskał już lokal w sposób niebudzący wątpliwości, pozostawione przedmioty należy zinwentaryzować i zabezpieczyć.

5. Jeżeli najemca nie wydaje lokalu – skieruj sprawę na drogę sądową

W razie braku dobrowolnego wydania mieszkania właściciel może dochodzić przed sądem opróżnienia lokalu. Niezależnie od tego można dochodzić zapłaty zaległego czynszu, innych należnych opłat oraz – po ustaniu tytułu prawnego – odpowiedniego odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego przymusowe opróżnienie lokalu prowadzi komornik zgodnie z zasadami wynikającymi z Kodeksu postępowania cywilnego.

Jakie dokumenty i dowody mają znaczenie?

Podstawowym dokumentem jest umowa najmu wraz z aneksami. Trzeba sprawdzić przede wszystkim wysokość czynszu, termin płatności, czas trwania umowy, dodatkowe opłaty oraz postanowienia dotyczące wypowiedzenia i zwrotu lokalu.

Do rozliczenia zaległości przydatne są wyciągi bankowe, pokwitowania, zestawienie należności i wpłat oraz dokumenty dotyczące opłat ponoszonych za lokal. Ważne są też kopie wezwania poprzedzającego wypowiedzenie i samego wypowiedzenia wraz z dowodami doręczenia.

Jeżeli lokal został opuszczony, należy zachować dowody dotyczące sposobu jego odzyskania: korespondencję najemcy informującą o wyprowadzce, potwierdzenie zwrotu kluczy, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia stanu mieszkania oraz odczyty liczników. Jeżeli w mieszkaniu zostały rzeczy najemcy, warto sporządzić odrębny, możliwie dokładny spis przedmiotów wraz z dokumentacją fotograficzną.

W sprawach dotyczących rzeczy pozostawionych w lokalu nie należy pochopnie zakładać, że doszło do ich skutecznego porzucenia. Sam fakt, że właściciel rzeczy ich nie zabrał, może nie wystarczyć do stwierdzenia zamiaru wyzbycia się własności.

Kiedy skonsultować sprawę albo złożyć pismo?

Konsultacja jest szczególnie uzasadniona, gdy najemca kwestionuje wysokość długu, nie odbiera korespondencji, nie podał aktualnego adresu, w lokalu mieszkają również inne osoby albo istnieją wątpliwości, czy wypowiedzenie zostało skutecznie dokonane. Znaczenie może mieć także rodzaj zawartej umowy – zwłaszcza gdy strony zawarły najem okazjonalny lub instytucjonalny i dysponują dokumentami pozwalającymi zastosować odmienny tryb odzyskania lokalu.

Nie warto zwlekać z dochodzeniem zaległego czynszu. Roszczenia o czynsz mają charakter okresowy i co do zasady przedawniają się z upływem trzech lat, przy czym termin ocenia się oddzielnie dla poszczególnych wymagalnych należności.

Jeżeli najem został już skutecznie zakończony, a były najemca nie wydaje mieszkania, kolejnym krokiem jest przygotowanie żądania opróżnienia lokalu i ocena roszczeń pieniężnych. Pozew powinien opierać się na dokumentach pozwalających wykazać zarówno istnienie stosunku najmu, jak i prawidłowy sposób jego zakończenia.

FAQ

Czy po trzech niezapłaconych czynszach można od razu wyrzucić najemcę?

Nie. Przy lokalu mieszkalnym właściciel musi najpierw pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Następnie trzeba prawidłowo dokonać wypowiedzenia.

Czy właściciel może zmienić zamki, gdy najemca od dawna nie pojawia się w mieszkaniu?

Sam brak obecności najemcy nie przesądza, że lokal został zwrócony. Jeżeli umowa nadal obowiązuje albo nie ma jednoznacznych dowodów wydania mieszkania, samowolna zmiana zamków może prowadzić do sporu. Najpierw należy ustalić status umowy i sposób faktycznego odzyskania posiadania lokalu.

Czy pozostawione rzeczy można wyrzucić?

Nie należy automatycznie wyrzucać rzeczy tylko dlatego, że najemca wyprowadził się lub przestał się kontaktować. W pierwszej kolejności warto je zinwentaryzować, zabezpieczyć oraz wezwać właściciela do ich odbioru. Szczególnej ostrożności wymagają rzeczy wartościowe, dokumenty i przedmioty osobiste.

Czy można sprzedać rzeczy najemcy i potrącić z ceny zaległy czynsz?

Nie należy przyjmować, że sama zaległość czynszowa daje właścicielowi prawo do dowolnej sprzedaży ruchomości. Kodeks cywilny przewiduje ustawowe prawo zastawu wynajmującego na określonych rzeczach, ale realizacja zabezpieczenia musi odbywać się zgodnie z prawem.

Czy można jednocześnie odzyskać lokal i dochodzić zaległego czynszu?

Tak, są to odrębne roszczenia wynikające z tej samej sytuacji. Właściciel może dochodzić zapłaty zaległych należności oraz podjąć działania zmierzające do odzyskania lokalu. Sposób sformułowania i ewentualnego połączenia roszczeń w postępowaniu sądowym warto dostosować do dokumentów i stanu faktycznego.

Czy były najemca musi płacić po zakończeniu umowy, jeżeli nadal zajmuje mieszkanie?

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego ma obowiązek uiszczać przewidziane ustawą odszkodowanie do czasu opróżnienia lokalu. Jego wysokość i możliwość żądania dalszego odszkodowania zależą od okoliczności sprawy.

Jak długo można dochodzić zaległego czynszu?

Roszczenie o czynsz jako świadczenie okresowe co do zasady przedawnia się po trzech latach. Termin należy liczyć dla poszczególnych wymagalnych należności, dlatego wielomiesięczne odkładanie sprawy może prowadzić do przedawniania kolejnych części długu.

Podsumowanie

Gdy najemca nie płaci i przestaje kontaktować się z właścicielem, najbezpieczniejsza droga prowadzi od dokładnego rozliczenia zaległości, przez prawidłowe pisemne uprzedzenie i wypowiedzenie, aż do wezwania do wydania lokalu, a w razie potrzeby – postępowania sądowego i egzekucyjnego. Nie warto zastępować tej procedury samodzielną eksmisją.

Rzeczy pozostawione przez najemcę należy potraktować jako odrębny problem. Właściciel powinien je udokumentować i zabezpieczyć oraz unikać pochopnej sprzedaży lub wyrzucenia. Jeżeli wartość mienia jest duża albo właściciel zamierza powołać się na ustawowe prawo zastawu, sposób dalszego działania powinien być dobrany do konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 11 i art. 18.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – w szczególności art. 118, art. 670–671 i art. 675.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – w szczególności art. 1046.