Sprzedaż mieszkania z hipoteką i zajęciem komorniczym – jak rozliczyć cenę?

Na czym polega problem przy sprzedaży mieszkania z hipoteką i zajęciem komorniczym?

Wyobraźmy sobie sytuację, w której właściciel chce sprzedać mieszkanie za 500 000 zł. Nieruchomość jest obciążona hipoteką banku, a jednocześnie komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości z powodu innych zaległości. Sprzedający znalazł kupującego, ale nie wie, komu powinien przekazać otrzymaną cenę i czy może samodzielnie spłacić zobowiązania z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży.

Problem polega na tym, że występują tutaj dwa odrębne stosunki prawne:

• Hipoteka zabezpiecza określoną wierzytelność. Bank może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Wynika to z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
• Zajęcie komornicze jest elementem postępowania egzekucyjnego. Komornik prowadzi czynności zmierzające do zaspokojenia wierzyciela z nieruchomości, a jej sprzedaż przez właściciela nie powoduje automatycznego zakończenia tego postępowania.

Oba obciążenia mogą występować jednocześnie, a wierzyciele nie muszą być tym samym podmiotem. Przykładowo bank może mieć hipotekę zabezpieczającą kredyt mieszkaniowy, natomiast komornik może prowadzić egzekucję na rzecz firmy dochodzącej niezapłaconej należności.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający musi czekać na licytację. Można zawrzeć umowę sprzedaży, a cenę rozliczyć w sposób uwzględniający zadłużenie. Trzeba jednak odróżnić skuteczne rozliczenie zobowiązań od samego przeniesienia własności mieszkania.

Co mówi prawo i jak rozlicza się cenę sprzedaży?

Sprzedaż mieszkania po zajęciu przez komornika

Podstawowe znaczenie ma art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec dotychczasowego właściciela, jak i nabywcy.

Oznacza to, że umowa sprzedaży zawarta po zajęciu nieruchomości nie usuwa skutków egzekucji. Samo przeniesienie własności nie zobowiązuje komornika do zakończenia postępowania ani do wykreślenia wpisu o wszczęciu egzekucji z księgi wieczystej.

W konsekwencji kupujący może nabyć mieszkanie, mimo że egzekucja nadal będzie prowadzona. To poważne ryzyko transakcyjne, dlatego nie należy podpisywać aktu notarialnego bez wcześniejszego ustalenia, w jaki sposób zostaną rozliczone wierzytelności i zakończone czynności dotyczące nieruchomości.

Nie oznacza to, że każda sprzedaż po zajęciu jest nieważna. Trzeba jednak pamiętać, że nie chroni ona nabywcy przed kontynuowaniem wcześniej wszczętej egzekucji.

Czy bank otrzymuje pieniądze przed komornikiem?

Nie można przyjąć prostej zasady, że bank zawsze otrzymuje całą należność jako pierwszy. W dobrowolnej sprzedaży strony mogą uzgodnić podział ceny i bezpośrednie płatności na rzecz wierzycieli. Natomiast w przypadku egzekucyjnego podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości zastosowanie ma ustawowa kolejność zaspokojenia określona w art. 1025 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego.

W egzekucyjnym planie podziału należności zabezpieczone hipoteką należą zasadniczo do kategorii piątej. Przed nimi znajdują się między innymi koszty egzekucyjne, wymagalne alimenty oraz określone należności pracownicze. O pierwszeństwie wierzycieli hipotecznych w tej kategorii decydują zasady wynikające z art. 1026 Kodeksu postępowania cywilnego.

Ważne jest więc rozróżnienie dwóch sytuacji:

• Dobrowolna sprzedaż u notariusza: cena jest rozliczana zgodnie z umową sprzedaży i uzgodnionymi instrukcjami płatniczymi. Nie powstaje automatycznie ustawowy plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości.
• Sprzedaż egzekucyjna: cena uzyskana przez komornika podlega podziałowi według ustawowych kategorii i zasad pierwszeństwa.

To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie. Nie należy mechanicznie przenosić kolejności zaspokojenia z art. 1025 KPC na każdą prywatną umowę sprzedaży mieszkania.

Czy pieniądze ze sprzedaży automatycznie trafiają do komornika?

Nie. Samo zajęcie nieruchomości nie oznacza automatycznego zajęcia każdej kwoty, którą właściciel uzyska z jej sprzedaży. Trzeba odróżnić egzekucję z nieruchomości od zajęcia wierzytelności lub rachunku bankowego.

Jeżeli kupujący przekaże pieniądze na rachunek sprzedającego, a rachunek jest zajęty, bank może zablokować środki zgodnie z zakresem zajęcia i obowiązującymi ograniczeniami. Jeżeli natomiast cena zostanie przekazana bezpośrednio na rachunek banku lub komornika, rozliczenie następuje zgodnie z tytułem i instrukcją płatności.

Nie należy zatem zakładać, że wystarczy wpisać w akcie notarialnym ogólną informację o zadłużeniu. Trzeba dokładnie określić odbiorców poszczególnych części ceny, rachunki, terminy oraz sposób potwierdzenia spłaty.

Co zrobić krok po kroku przed podpisaniem aktu notarialnego?

1. Ustal wszystkie obciążenia i aktualne saldo zadłużenia

Pierwszym krokiem jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania. Należy przeanalizować dział IV, w którym ujawniane są hipoteki, oraz dział III, w którym mogą znajdować się wzmianki o wszczęciu egzekucji i inne wpisy dotyczące ograniczeń lub praw osób trzecich.

Następnie trzeba ustalić, kto jest wierzycielem hipotecznym, a kto prowadzi egzekucję. Może to być jeden podmiot, ale równie dobrze dwa lub więcej niezależnych podmiotów.

Od banku należy uzyskać aktualne zaświadczenie o saldzie zadłużenia, najlepiej zawierające kwotę potrzebną do całkowitej spłaty na konkretny dzień, numer rachunku do spłaty oraz warunki wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki.

Od komornika trzeba uzyskać informację o aktualnej wysokości egzekwowanej należności, odsetkach, kosztach postępowania i kwocie potrzebnej do całkowitego rozliczenia egzekucji. Należy również ustalić numer sprawy i sposób prawidłowego oznaczenia przelewu.

2. Porównaj cenę sprzedaży z łącznym zadłużeniem

Po uzyskaniu aktualnych danych można przygotować zestawienie finansowe. Nie wystarczy porównać ceny mieszkania z kwotą kredytu widniejącą w harmonogramie spłat. Trzeba uwzględnić również zadłużenie egzekwowane przez komornika, odsetki naliczane do dnia zapłaty, koszty postępowań oraz ewentualne inne obciążenia.

Przydatne jest następujące zestawienie:

Kwoty są przykładowe. Rzeczywiste rozliczenie powinno uwzględniać salda aktualne na dzień wykonania przelewów, a nie tylko wartości ustalone podczas negocjowania ceny.

3. Uzgodnij z bankiem warunki wykreślenia hipoteki

Bank powinien wskazać, jaka kwota pozwoli całkowicie spłacić zabezpieczoną wierzytelność i na jakich warunkach wyda dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W praktyce może to być promesa lub zaświadczenie o spłacie wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki, wydawaną po spełnieniu określonych warunków.

Trzeba sprawdzić, czy wskazana kwota obejmuje odsetki naliczane do dnia planowanego przelewu oraz czy bank nie wymaga dodatkowych czynności lub dokumentów. Jeżeli płatność nastąpi później niż przewidywano, konieczne może być uzyskanie nowego wyliczenia.

Nie należy utożsamiać zgody banku na określony sposób rozliczenia z samym wykreśleniem hipoteki. Wykreślenie następuje w postępowaniu wieczystoksięgowym na podstawie odpowiedniego dokumentu i wniosku.

4. Uzgodnij z komornikiem sposób rozliczenia egzekucji

Jeżeli komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości, trzeba skontaktować się z kancelarią przed podpisaniem umowy. Należy przekazać informację o planowanej sprzedaży, uzyskać aktualne rozliczenie oraz ustalić, czy bezpośrednia wpłata określonej kwoty na rachunek komornika pozwoli zaspokoić wierzyciela i zakończyć postępowanie.

Jeżeli zadłużenie zostanie w całości spłacone, wierzyciel może złożyć wniosek o umorzenie egzekucji na podstawie art. 825 pkt 1 KPC. Komornik powinien wówczas podjąć czynności związane z zakończeniem postępowania i usunięciem wpisu o wszczęciu egzekucji zgodnie z art. 924 § 2 KPC.

Ważne, aby uzgodnienia obejmowały nie tylko kwotę przelewu, ale również sposób potwierdzenia jej otrzymania i dalsze czynności wierzyciela. Jeżeli istnieje kilku wierzycieli, spłata jednego z nich nie oznacza automatycznie zakończenia wszystkich egzekucji.

5. Zapisz podział ceny w akcie notarialnym

Po ustaleniu wszystkich kwot można przygotować akt notarialny, w którym zostanie szczegółowo określony sposób zapłaty ceny. Najbezpieczniej wskazać odrębne kwoty dla poszczególnych odbiorców, numery rachunków, terminy przelewów oraz warunki przekazania pozostałej części ceny sprzedającemu.

Można również rozważyć wykorzystanie depozytu notarialnego, jeżeli jego zastosowanie będzie odpowiednie do konstrukcji transakcji i uzgodnień z wierzycielami. Nie zastępuje on jednak konieczności uzyskania właściwych dokumentów od banku i komornika.

Jakie dokumenty i dowody mają znaczenie?

Przy takiej transakcji dokumentacja powinna pozwalać ustalić zarówno wysokość zadłużenia, jak i sposób jego rozliczenia. Szczególnie przydatne będą:

• aktualny odpis lub wydruk księgi wieczystej mieszkania, obejmujący wszystkie działy i wzmianki o złożonych wnioskach;
• zaświadczenie banku o aktualnym saldzie kredytu i kwocie całkowitej spłaty na planowany dzień transakcji;
• dokument banku określający warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki;
• zawiadomienie komornika o wszczęciu egzekucji i dokumenty pozwalające ustalić jej zakres;
• aktualne rozliczenie komornicze obejmujące należność główną, odsetki i koszty;
• informacja o rachunku bankowym właściwym do spłaty każdej wierzytelności;
• korespondencja z wierzycielami dotycząca zgody na proponowany sposób rozliczenia lub zakończenia egzekucji;
• projekt aktu notarialnego z dokładnym podziałem ceny oraz potwierdzenia wykonanych przelewów.

Jeżeli w księdze wieczystej występują inne hipoteki, kolejne zajęcia albo wzmianki o nowych wnioskach, trzeba je również wyjaśnić. W szczególności nie można opierać rozliczenia wyłącznie na dokumentach dotyczących jednego banku i jednej kancelarii komorniczej, jeżeli istnieją inni wierzyciele.

Przy zakupie nieruchomości z obciążeniami znaczenie ma również to, czy cena wystarczy na pokrycie wszystkich zobowiązań. Szerzej problem nabywania nieruchomości, której wartość jest niższa od wysokości zabezpieczonego zadłużenia, omawia artykuł dotyczący zakupu zadłużonej nieruchomości.

Kiedy trzeba skonsultować sprawę albo złożyć pismo?

Nie każda sprzedaż wymaga prowadzenia dodatkowego postępowania sądowego. Jeżeli bank i wierzyciel egzekwujący akceptują proponowany sposób rozliczenia, a cena pokrywa wymagane kwoty, sprawę można zazwyczaj przygotować na podstawie dokumentów i uzgodnień z wierzycielami.

Pomoc prawna jest szczególnie wskazana, gdy:

• cena sprzedaży nie wystarcza na spłatę kredytu i wszystkich wierzycieli;
• komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości, a kupujący oczekuje pewności, że egzekucja nie będzie kontynuowana wobec nabytej nieruchomości;
• bank nie chce wydać zgody na wykreślenie hipoteki na proponowanych warunkach;
• istnieje kilku wierzycieli, kilka postępowań egzekucyjnych lub kilka hipotek;
• kwoty wskazane przez wierzycieli różnią się od sald wynikających z dokumentów;
• sprzedający i kupujący nie zgadzają się co do sposobu przekazania ceny lub momentu wydania mieszkania.

W zależności od sytuacji potrzebne może być porozumienie z bankiem, ugoda z wierzycielem egzekwującym, wniosek wierzyciela o umorzenie egzekucji albo odpowiednie pismo do komornika. Jeżeli wierzyciel nie zgadza się na umorzenie mimo całkowitego zaspokojenia, konieczna może być analiza podstaw do zastosowania właściwych środków prawnych.

Trzeba przy tym pamiętać, że komornik nie może samodzielnie zrezygnować z egzekucji tylko dlatego, że strony zawarły umowę sprzedaży. Jego czynności muszą wynikać z przepisów i właściwych wniosków lub innych zdarzeń procesowych.

Przykłady rozliczenia ceny w różnych sytuacjach

Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z hipoteką i komornikiem

Czy można sprzedać mieszkanie, jeżeli komornik wpisał zajęcie do księgi wieczystej?

Tak. Sam wpis o wszczęciu egzekucji nie oznacza automatycznego zakazu zawarcia umowy sprzedaży. Jednak zgodnie z art. 930 § 1 KPC sprzedaż po zajęciu nie zatrzymuje dalszego postępowania egzekucyjnego. Kupujący może więc nabyć mieszkanie, wobec którego egzekucja będzie nadal prowadzona.

Czy kupujący może zapłacić kredyt bezpośrednio do banku?

Tak. Strony mogą ustalić, że określona część ceny zostanie przekazana bezpośrednio na rachunek banku w celu spłaty kredytu sprzedającego. Taki sposób rozliczenia powinien zostać prawidłowo opisany w akcie notarialnym i odpowiadać warunkom wskazanym przez bank.

Czy komornik musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania?

Nie ma ogólnego wymogu uzyskania zgody komornika na samo zawarcie umowy sprzedaży zajętej nieruchomości. Trzeba jednak uwzględnić, że sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji. Dlatego uzgodnienie sposobu spłaty wierzyciela i zakończenia postępowania jest niezbędne dla bezpiecznego przeprowadzenia transakcji.

Czy po spłacie kredytu hipoteka znika automatycznie?

Nie. Całkowita spłata wierzytelności powoduje wygaśnięcie zabezpieczającej ją hipoteki, ale jej wpis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Konieczne jest uzyskanie odpowiedniego dokumentu od wierzyciela i złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.

Czy po zapłacie komornik musi wykreślić zajęcie z księgi wieczystej?

Jeżeli egzekucja zostanie zakończona, komornik składa wniosek o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji zgodnie z art. 924 § 2 KPC. Trzeba jednak sprawdzić, czy spłacono wszystkie należności objęte danym postępowaniem i czy nie istnieją inne egzekucje dotyczące tej nieruchomości.

Co zrobić, gdy cena sprzedaży jest niższa od zadłużenia wobec banku i komornika?

Trzeba przed transakcją uzyskać stanowisko wszystkich zainteresowanych wierzycieli. Możliwe jest negocjowanie częściowej spłaty, ugody lub zapewnienie dodatkowych środków przez sprzedającego. Nie można jednak zakładać, że bank lub wierzyciel egzekwujący automatycznie zaakceptuje kwotę niższą od należności.

Jak bezpiecznie zakończyć rozliczenie sprzedaży?

Najważniejsze jest przygotowanie transakcji przed podpisaniem aktu notarialnego, a nie dopiero po otrzymaniu pieniędzy. Sprzedający powinien znać aktualne kwoty do spłaty, kupujący powinien wiedzieć, komu i w jakiej wysokości przekazuje cenę, a bank i wierzyciel egzekwujący powinni mieć jasno określone warunki rozliczenia.

W szczególności należy dopilnować, aby:

W przypadku sprzedaży mieszkania z hipoteką i zajęciem komorniczym nie wystarczy samo rozliczenie matematyczne. Konieczne jest również zapewnienie, że dokonane płatności wywołają oczekiwane skutki prawne wobec wszystkich wierzycieli. Właśnie dlatego przed zawarciem umowy należy zweryfikować nie tylko wysokość zadłużenia, ale również treść dokumentów bankowych, korespondencję z komornikiem i sposób zakończenia poszczególnych postępowań.