Opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika – jak je zaskarżyć?

Opis i oszacowanie to jeden z kluczowych etapów egzekucji z nieruchomości. Komornik sporządza protokół opisujący nieruchomość, a podstawą ustalenia jej wartości jest co do zasady operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionego biegłego. Wynik tej czynności wpływa na dalszy przebieg egzekucji i warunki sprzedaży nieruchomości.

Zaskarżenie powinno być rzeczowe. Nie chodzi o przedstawienie własnego, ogólnego przekonania, że nieruchomość jest warta więcej albo mniej, lecz o wykazanie uchybień, które mogły wpłynąć na opis nieruchomości lub ustaloną wartość.

Kiedy stosuje się opis i oszacowanie nieruchomości przez komornika?

Komornik dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości po upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do zapłaty i na wniosek wierzyciela. Znani uczestnicy postępowania powinni zostać zawiadomieni o terminie czynności. Zawiadomienie i wymagane obwieszczenie powinny nastąpić nie później niż dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Co obejmuje protokół opisu i oszacowania?

Protokół powinien między innymi oznaczać nieruchomość, jej granice i powierzchnię, księgę wieczystą, budynki, urządzenia i przynależności, stwierdzone prawa i obciążenia, sposób korzystania z nieruchomości, osoby znajdujące się w jej posiadaniu, zgłoszone prawa osób trzecich oraz oszacowanie wraz z jego podstawą. Pominięcie istotnego elementu może uzasadniać zarzut, jeżeli ma znaczenie dla wartości lub dalszej egzekucji.

Kiedy zaskarżenie jest zasadne?

Skarga może być uzasadniona w szczególności wtedy, gdy:

• w protokole błędnie oznaczono nieruchomość, powierzchnię, granice, zabudowę, stan techniczny albo sposób użytkowania;
• pominięto istotne prawa, obciążenia, służebności, umowy, przynależności, pożytki lub roszczenia osób trzecich;
• oględziny były nierzetelne albo nie objęły części mającej znaczenie dla wyceny;
• operat oparto na nieprawidłowych lub nieporównywalnych transakcjach, błędnych danych, niewłaściwym przeznaczeniu planistycznym albo wadliwych obliczeniach;
• nie uwzględniono istotnych wad budynku, nakładów, standardu wykończenia, dostępu do drogi, uzbrojenia, ograniczeń prawnych lub faktycznego sposobu korzystania;
• wartość poszczególnych składników lub praw nie została wyodrębniona mimo ustawowego obowiązku.

Skarga nie służy natomiast wyłącznie do polemiki z wynikiem wyceny. Zarzut typu „cena jest za niska” powinien zostać rozwinięty przez wskazanie konkretnych błędów i dowodów, z których wynika, dlaczego przyjęta wartość jest niewiarygodna.

Jakie dokumenty przygotować – pisma, dowody i załączniki?

Przed napisaniem skargi trzeba uzyskać pełny materiał, na którym oparto czynność. Najważniejsze są protokół opisu i oszacowania oraz operat szacunkowy. Bez zapoznania się z nimi trudno sformułować precyzyjne zarzuty.

Dokumenty z akt egzekucyjnych

• zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania oraz ewentualne zawiadomienie o ukończeniu czynności;
• protokół opisu i oszacowania;
• operat szacunkowy wraz z załącznikami, mapami, zdjęciami i zestawieniem nieruchomości porównawczych;
• postanowienia, pouczenia i korespondencję komornika dotyczącą nieruchomości;
• dokument potwierdzający datę doręczenia zawiadomienia, jeżeli od niej zależy początek biegu terminu.

Dowody dotyczące nieruchomości

• aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną i dokumenty geodezyjne;
• dokumentację budowlaną, decyzje administracyjne, pozwolenia, zgłoszenia i dokumenty dotyczące sposobu użytkowania;
• wypis i wyrys z miejscowego planu albo inne dokumenty potwierdzające przeznaczenie terenu;
• zdjęcia i nagrania pokazujące stan budynku, instalacji, dojazdu oraz otoczenia;
• faktury i umowy dokumentujące remonty, modernizacje, nakłady albo konieczne naprawy;
• umowy najmu, dzierżawy, użyczenia oraz dokumenty dotyczące służebności, dożywocia lub innych praw;
• prywatną opinię rzeczoznawcy lub operat przygotowany na zlecenie strony, jeżeli jest potrzebny do rzeczowej polemiki z wyceną.

Prywatna wycena nie zastępuje automatycznie operatu sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym, ale może pomóc wykazać konkretne rozbieżności, błędy w doborze danych lub pominięte cechy nieruchomości.

Jak napisać skargę na opis i oszacowanie nieruchomości?

Skarga powinna spełniać wymagania pisma procesowego. Należy ją zaadresować do sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii komornika, ale złożyć komornikowi, który dokonał zaskarżonej czynności.

Elementy skargi

W piśmie należy zamieścić co najmniej:

1. oznaczenie sądu rejonowego oraz informację, że skarga jest składana za pośrednictwem konkretnego komornika;
2. dane skarżącego, pozostałych stron i uczestników oraz sygnaturę postępowania egzekucyjnego;
3. oznaczenie pisma, na przykład „Skarga na opis i oszacowanie nieruchomości”;
4. dokładne wskazanie zaskarżonej czynności, nieruchomości i daty ukończenia opisu i oszacowania;
5. zakres zaskarżenia, czyli informację, czy kwestionowany jest cały opis i oszacowanie, czy tylko określone elementy;
6. konkretny wniosek o uchylenie, zmianę, uzupełnienie albo ponowne przeprowadzenie czynności;
7. oddzielnie opisane zarzuty i ich uzasadnienie;
8. wnioski dowodowe ze wskazaniem, co każdy dowód ma wykazać;
9. ewentualny wniosek o zawieszenie postępowania lub wstrzymanie określonych czynności;
10. podpis oraz listę załączników.

Jak budować zarzuty?

Najczytelniejszy układ polega na połączeniu każdego zarzutu z konkretnym dowodem i skutkiem dla wyceny:

Czego unikać?

• ogólnych ocen bez wskazania błędu i dowodu;
• porównywania nieruchomości wyłącznie z cenami ofertowymi bez analizy ich porównywalności;
• kwestionowania całego operatu jednym zdaniem, mimo że zarzut dotyczy tylko wybranego elementu;
• pomijania wniosku końcowego;
• składania samej prywatnej wyceny bez wyjaśnienia, z czego wynikają rozbieżności;
• przekroczenia terminu w oczekiwaniu na dodatkowe dokumenty.

Terminy i koszty – kiedy działać i co grozi za zwłokę?

Dwa tygodnie na zaskarżenie

Zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli czynności nie ukończono w terminie podanym w zawiadomieniu, termin biegnie od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o ukończeniu opisu i oszacowania.

Przy obliczaniu terminu nie należy kierować się datą, w której skarżący faktycznie przeczytał operat, jeżeli wcześniej nastąpiło zdarzenie rozpoczynające bieg terminu zgodnie z art. 950 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego trzeba zabezpieczyć zawiadomienia, koperty, potwierdzenia odbioru i dowód daty ukończenia czynności.

Gdzie i jak złożyć pismo?

Skargę wnosi się do komornika, który dokonał opisu i oszacowania. W treści pisma wskazuje się sąd rejonowy właściwy do jej rozpoznania. Złożenie skargi bezpośrednio do sądu zamiast za pośrednictwem komornika może spowodować komplikacje i niepotrzebne ryzyko terminowe.

Pismo można złożyć w kancelarii komorniczej, najlepiej uzyskując potwierdzenie na własnym egzemplarzu, albo wysłać w sposób pozwalający wykazać datę nadania. Przy wyborze operatora pocztowego trzeba upewnić się, że nadanie wywołuje skutek przewidziany dla zachowania terminu procesowego.

Ile kosztuje skarga?

Opłata stała od skargi na czynności komornika wynosi 50 zł. Jeżeli skarżący nie jest w stanie ponieść kosztu bez uszczerbku koniecznego utrzymania siebie i rodziny, może złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych wraz z wymaganym oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.

Nieopłacona skarga może zostać odrzucona, jeżeli brak nie zostanie skutecznie usunięty zgodnie z otrzymanym wezwaniem. Skarga spóźniona, niedopuszczalna albo nieuzupełniona w terminie również podlega odrzuceniu.

Czy skarga zatrzymuje egzekucję?

Samo wniesienie skargi na czynność komornika nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego ani wykonania zaskarżonej czynności. Sąd może jednak zawiesić postępowanie lub wstrzymać dokonanie czynności. Wniosek w tym zakresie powinien opisywać konkretne ryzyko i wskazywać, dlaczego dalsze czynności mogłyby wywołać trudne do odwrócenia skutki.

Jednocześnie termin licytacji nie może zostać wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Nie zwalnia to jednak strony z obowiązku szybkiego i prawidłowego działania.

Co dalej po złożeniu skargi?

Reakcja komornika

Po otrzymaniu skargi komornik może uwzględnić ją w całości. Jeżeli tego nie zrobi, powinien w terminie trzech dni sporządzić uzasadnienie zaskarżonej czynności, o ile nie przygotował go wcześniej, i przekazać skargę wraz z aktami do właściwego sądu.

Możliwe rozstrzygnięcia sądu

Sąd może w szczególności:

• odrzucić skargę z przyczyn formalnych, na przykład z powodu przekroczenia terminu, braku opłaty lub niedopuszczalności;
• oddalić skargę, jeżeli zarzuty nie potwierdzają naruszenia prawa lub nie wykazują uchybień mających znaczenie dla opisu i oszacowania;
• uwzględnić skargę i uchylić albo zmienić zaskarżoną czynność w odpowiednim zakresie;
• nakazać uzupełnienie lub ponowienie opisu i oszacowania, jeżeli bez tego nie można usunąć stwierdzonych wad.

Na postanowienie sądu dotyczące zaskarżenia opisu i oszacowania przysługuje zażalenie. Sposób i termin jego wniesienia powinny wynikać z pouczenia doręczonego wraz z postanowieniem.

Co w razie późniejszej zmiany stanu nieruchomości?

Jeżeli między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nastąpią istotne zmiany stanu nieruchomości, wierzyciel lub dłużnik może złożyć wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie. Dotyczy to na przykład poważnego uszkodzenia budynku, zniszczenia jego części albo istotnej, udokumentowanej zmiany cech wpływających na wartość.

FAQ

Ile czasu mam na zaskarżenie opisu i oszacowania?

Co do zasady dwa tygodnie od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Jeżeli czynność nie została ukończona w terminie wskazanym w zawiadomieniu, termin liczy się od doręczenia uczestnikowi zawiadomienia o jej ukończeniu.

Czy skargę składam do sądu czy do komornika?

Skargę kieruje się do właściwego sądu rejonowego, ale wnosi za pośrednictwem komornika, który dokonał zaskarżonej czynności.

Czy muszę zamawiać własny operat szacunkowy?

Nie jest to obowiązkowe. Prywatny operat lub opinia rzeczoznawcy może jednak ułatwić wykazanie konkretnych błędów, zwłaszcza gdy zarzuty dotyczą metody wyceny, doboru nieruchomości porównawczych lub pominiętych cech.

Czy wystarczy napisać, że wycena jest za niska?

Zwykle nie. Trzeba wskazać, jakie dane, założenia, oględziny lub obliczenia są wadliwe, przedstawić prawidłowy stan i wyjaśnić wpływ błędu na wartość.

Ile wynosi opłata od skargi?

Opłata stała od skargi na czynności komornika wynosi 50 zł. Można jednocześnie ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.

Czy skarga wstrzymuje licytację?

Skarga nie wstrzymuje automatycznie całego postępowania egzekucyjnego. Można złożyć wniosek o zawieszenie postępowania lub wstrzymanie określonych czynności. Termin licytacji nie może jednak zostać wyznaczony przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania oraz przed upływem ustawowego okresu wskazanego w art. 952 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy osoba trzecia może zaskarżyć opis i oszacowanie?

Może to zrobić osoba, której prawa zostały przez czynność komornika naruszone lub zagrożone, o ile wykaże interes związany z konkretnym uchybieniem. Zakres jej zarzutów powinien odpowiadać prawu, którego ochrony się domaga.

Co zrobić, gdy nieruchomość została uszkodzona już po wycenie?

Wierzyciel lub dłużnik może wnioskować o dodatkowy opis i oszacowanie, jeżeli przed licytacją zaszły istotne zmiany stanu nieruchomości. Trzeba je udokumentować i wykazać ich wpływ na aktualną wartość.

Podsumowanie

Skuteczna skarga na opis i oszacowanie powinna zostać wniesiona w terminie, prawidłowo zaadresowana i opłacona, a przede wszystkim oparta na konkretnych zarzutach. Najpierw należy uzyskać protokół i operat, następnie porównać je z dokumentami oraz stanem faktycznym, a każdy błąd połączyć z dowodem i wskazać jego wpływ na wartość lub treść opisu. Jeżeli dalsze czynności mogą wywołać poważne skutki, trzeba rozważyć również wyraźny wniosek o ich wstrzymanie.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 767–767³ oraz art. 942–952.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 25 ust. 1 oraz przepisy o zwolnieniu od kosztów sądowych.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, z późniejszymi zmianami.