Objęcie nieruchomości po przysądzeniu własności, lokator, klucze i protokół

Po licytacji nabywca musi odróżnić dwa momenty: nabycie prawa własności oraz faktyczne objęcie nieruchomości. Pierwszy następuje z mocy prawomocnego postanowienia sądu. Drugi wymaga dobrowolnego wydania lokalu albo przeprowadzenia egzekucji przez komornika. W praktyce najwięcej problemów powodują brak kluczy, obecność byłego właściciela lub lokatora, rzeczy pozostawione w pomieszczeniach oraz spór o to, czy osoba zajmująca lokal ma nadal skuteczny tytuł prawny.

Na czym polega problem i kiedy występuje

Problem pojawia się wtedy, gdy postanowienie o przysądzeniu jest już prawomocne, lecz nabywca nadal nie może korzystać z nieruchomości. Dotychczasowy właściciel może odmawiać wydania kluczy, unikać kontaktu, pozostawać w lokalu z rodziną albo twierdzić, że lokal zajmuje najemca. Zdarza się również, że pomieszczenia są puste, ale zamknięte, a w środku znajdują się cudze ruchomości.

Klucze nie decydują o tym, kto jest właścicielem. Są jednak praktycznym elementem wydania. Tak samo protokół nie przenosi własności, lecz pozwala udokumentować datę przejęcia, stan lokalu i zakres odpowiedzialności stron. Dobrze sporządzony protokół ogranicza późniejsze spory o uszkodzenia, zużycie mediów, liczbę kompletów kluczy i rzeczy pozostawione w nieruchomości.

Jeżeli strony są w stanie współpracować, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemne wezwanie do dobrowolnego wydania, ustalenie terminu oględzin i podpisanie protokołu. Gdy dochodzi do odmowy, konfliktu albo niepewności co do praw osób zajmujących lokal, należy skorzystać z trybu komorniczego. Informacje o wcześniejszych etapach nabycia opisuje osobny poradnik co dalej po licytacji; tutaj zakres zaczyna się od prawomocnego tytułu pozwalającego objąć nieruchomość.

Podstawa prawna i granice zastosowania

Zasada

Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. To samo postanowienie jest tytułem do ujawnienia prawa w księdze wieczystej oraz tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń. Nie trzeba uzyskiwać odrębnego wyroku o wydanie przeciwko dłużnikowi ani klauzuli wykonalności dla postanowienia o przysądzeniu.

Oznacza to również, że nabywca nie musi czekać na wpis własności w księdze wieczystej, aby złożyć wniosek do komornika. Wpis ma znaczenie ujawniające, natomiast skutek nabycia wynika już z prawomocności postanowienia. W praktyce do wniosku egzekucyjnego należy dołączyć urzędowy odpis postanowienia z potwierdzeniem prawomocności albo inny dokument pozwalający komornikowi bezspornie ustalić, że orzeczenie jest prawomocne.

Na podstawie art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego egzekucja może objąć nie tylko samego dłużnika, lecz także jego domowników, krewnych i osoby reprezentujące jego prawa. Tytuł może być również skuteczny wobec osoby, która objęła nieruchomość we władanie po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł.

Wyjątki

Postanowienie o przysądzeniu nie pozwala ignorować praw skutecznych wobec nabywcy. Jeżeli osoba zajmująca lokal ma własny, niezależny tytuł prawny, komornik i nabywca muszą ustalić, czy prawo to wygasło, czy nadal obowiązuje. Dotyczy to w szczególności najmu, dzierżawy, niektórych służebności, użytkowania oraz praw chronionych przepisami o ochronie lokatorów.

Na podstawie art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego nabywca co do zasady wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające z najmu lub dzierżawy. Nie można więc automatycznie uznać każdego najemcy za osobę zajmującą lokal bez tytułu. Szczególna reguła dotyczy umowy zawartej na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata: nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się przysądzenia, z rocznym terminem wypowiedzenia, chyba że umowa przewiduje termin krótszy. Przekroczenie miesięcznego terminu może pozbawić nabywcę tego szczególnego uprawnienia.

Jeżeli osoba objęta czynnościami powołuje się na prawo skuteczne wobec nabywcy, może dojść do wstrzymania czynności wobec tej osoby oraz sporu sądowego. Ochrona lokatorska nie znosi prawa nabywcy do wydania, ale może wpływać na sposób i termin wykonania obowiązku, w tym na potrzebę ustalenia innego lokalu, tymczasowego pomieszczenia albo placówki noclegowej. Szersze omówienie sytuacji osób pozostających w mieszkaniu zawiera artykuł o wydaniu lokalu po licytacji.

Jak wygląda procedura krok po kroku

1. Potwierdź prawomocność przysądzenia. Sprawdź datę uprawomocnienia oraz uzyskaj urzędowy odpis postanowienia. Od tej daty jesteś właścicielem, przysługują Ci pożytki z nieruchomości i obciążają Cię wskazane w ustawie daniny publiczne.
2. Ustal, kto faktycznie włada lokalem. Nie zakładaj, że w lokalu mieszka wyłącznie były właściciel. Ustal dane dorosłych mieszkańców, podstawę ich pobytu, istnienie umów najmu, dzierżawy, użyczenia, służebności lub orzeczeń sądowych.
3. Wyślij wezwanie do dobrowolnego wydania. Wskaż podstawę prawną, adres nieruchomości, proponowaną datę przekazania, obowiązek wydania wszystkich kluczy i potrzebę sporządzenia protokołu. Wyznacz realny, krótki termin oraz zachowaj dowód doręczenia.
4. Przygotuj protokół przekazania. Zabierz aparat lub telefon, formularz protokołu, listę liczników i osobę, która może być świadkiem. Jeżeli lokal ma zarządcę lub wspólnotę, przygotuj dane potrzebne do zgłoszenia zmiany właściciela.
5. Przeprowadź dobrowolne wydanie. Obejrzyj wszystkie pomieszczenia, sprawdź piwnicę, garaż, komórkę i inne części objęte przysądzeniem. Odbierz klucze, piloty, karty dostępu i dokumentację urządzeń. Odnotuj pozostawione ruchomości oraz ewentualną odmowę podpisu.
6. Jeżeli nie doszło do wydania, złóż wniosek do komornika. Właściwy jest komornik sądu, w którego okręgu znajduje się nieruchomość. We wniosku żądaj wprowadzenia w posiadanie, opróżnienia wskazanych pomieszczeń i wydania nieruchomości zgodnie z art. 999 § 1 oraz art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.
7. Uiść opłatę i zaliczki. Komornik może wezwać do zapłaty opłaty stałej oraz zaliczek na ślusarza, transport, przechowanie rzeczy, udział innych osób lub zabezpieczenie techniczne czynności.
8. Weź udział w czynności komornika. Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania w terminie dostosowanym do okoliczności. Po bezskutecznym upływie terminu podejmuje czynności konieczne do wprowadzenia nabywcy w posiadanie.
9. Zabezpiecz lokal po przejęciu. Po legalnym wydaniu można wymienić wkładki zamków, sporządzić dokumentację fotograficzną, przepisać media, zawiadomić zarządcę i ubezpieczyć nieruchomość. Nie naruszaj jednak praw najemcy ani innej osoby, której tytuł nadal obowiązuje.

Dokumenty i dowody

Podstawowym dokumentem jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Do wniosku komorniczego warto dołączyć również odpis księgi wieczystej lub jej numer, dokument wskazujący dokładny adres i zakres nieruchomości, dowód wezwania do dobrowolnego wydania oraz informacje o osobach zajmujących lokal. Jeżeli nabywca działa przez pełnomocnika, potrzebne jest pełnomocnictwo.

Wniosek powinien jednoznacznie określać:

• nabywcę jako wierzyciela oraz jego adres i dane kontaktowe;
• dłużnika oraz znane dane innych osób władających lokalem;
• nieruchomość, lokal i pomieszczenia objęte żądaniem;
• żądanie wprowadzenia w posiadanie, wydania nieruchomości i opróżnienia pomieszczeń;
• podstawę w postaci prawomocnego postanowienia o przysądzeniu;
• informacje o możliwym najmie, lokatorach, zwierzętach, rzeczach wartościowych albo zagrożeniach technicznych;
• wniosek o zawiadomienie nabywcy o terminie czynności;
• numer rachunku do ewentualnego zwrotu niewykorzystanych zaliczek.

Protokół dobrowolnego wydania powinien zawierać datę i godzinę, dane uczestników, podstawę nabycia, opis wszystkich przekazywanych pomieszczeń, liczbę kluczy, pilotów i kart, stany liczników, opis widocznych uszkodzeń, wykaz pozostawionych rzeczy, dokumentację fotograficzną oraz podpisy. Jeżeli jedna z osób odmawia podpisu, należy zapisać to w protokole przy świadkach.

Zdjęcia wykonuj w sposób pozwalający odtworzyć całe pomieszczenie, a następnie szczegóły uszkodzeń. Zachowaj oryginalne pliki z datą wykonania. W razie poważnego sporu o stan lokalu można rozważyć sporządzenie przez komornika protokołu stanu faktycznego, który jest odrębną czynnością i podlega osobnej opłacie.

Terminy, koszty i najczęstsze ryzyka

Przepisy nie ustanawiają krótkiego terminu, w którym nabywca musi wystąpić o wprowadzenie w posiadanie, ale zwlekanie jest zwykle niekorzystne. Od prawomocności przysądzenia nabywca ponosi określone ciężary związane z nieruchomością, a brak kontroli nad lokalem zwiększa ryzyko szkód, zaległości i trudności dowodowych.

Opłata stała nie musi być jedynym wydatkiem. Czynność może wymagać ślusarza, transportu, magazynu, dozoru nad rzeczami, specjalistycznego zabezpieczenia lub udziału innych osób. Wnioskodawca zwykle finansuje opłatę i zaliczki na początku. Komornik rozstrzyga później o kosztach postępowania, ale ich faktyczne odzyskanie od dłużnika zależy od jego wypłacalności.

Jeżeli dłużnik wykona obowiązek odpowiednio wcześnie, ustawa przewiduje częściowy zwrot opłaty. Nie warto jednak wszczynać egzekucji wyłącznie dla wywarcia presji, gdy uzgodnione dobrowolne wydanie jest realne i odpowiednio udokumentowane.

Najczęstsze ryzyka to:

• wejście do zajętego lokalu bez zgody i bez komornika;
• wymiana zamków, gdy w środku nadal mieszka osoba powołująca się na tytuł prawny;
• wyrzucenie, sprzedaż lub zniszczenie cudzych ruchomości;
• pominięcie najemcy albo domowników w ustalaniu stanu faktycznego;
• przeoczenie miesięcznego terminu z art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego;
• brak zdjęć, stanów liczników i podpisanego protokołu;
• zbyt ogólne oznaczenie pomieszczeń we wniosku do komornika;
• założenie, że każdy wpis lub umowa wygasły wskutek licytacji, bez zbadania art. 1000–1002 Kodeksu postępowania cywilnego.

Co zrobić przy błędzie lub sporze

Jeżeli komornik odmawia podjęcia czynności, błędnie określa zakres egzekucji, pomija pomieszczenie albo podejmuje czynność naruszającą prawa strony, można wnieść skargę na czynność komornika. Skargę składa się do komornika, który dokonał czynności lub jej zaniechał, a rozpoznaje ją właściwy sąd rejonowy. Termin wynosi co do zasady tydzień, dlatego trzeba szybko ustalić datę czynności, zawiadomienia lub uzyskania wiadomości o zaniechaniu.

Sama skarga nie wstrzymuje automatycznie egzekucji. Jeżeli wykonanie czynności może spowodować trudne do odwrócenia skutki, potrzebny może być dodatkowy wniosek o zawieszenie postępowania lub wstrzymanie czynności.

Gdy osoba zajmująca lokal twierdzi, że przysługuje jej prawo skuteczne wobec nabywcy, spór może wymagać powództwa przeciwegzekucyjnego albo innego postępowania sądowego. Art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje w określonych sytuacjach pouczenie o możliwości wniesienia w ciągu tygodnia powództwa o pozbawienie tytułu wykonawczego wykonalności. Po miesiącu komornik może podjąć czynności, jeżeli sąd nie udzielił zabezpieczenia przez zawieszenie egzekucji.

Jeżeli błąd dotyczy zakresu nabytej nieruchomości, granic działki, pomieszczenia przynależnego albo rozbieżności między sentencją i księgą wieczystą, nie należy rozwiązywać go siłowo. Trzeba porównać postanowienie, opis i oszacowanie, księgę wieczystą, mapy oraz dokumenty ze sprawy egzekucyjnej. W zależności od rodzaju błędu potrzebne może być sprostowanie orzeczenia, postępowanie wieczystoksięgowe albo odrębny proces.

FAQ

Czy do przejęcia lokalu potrzebna jest klauzula wykonalności?

Nie. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia pomieszczeń bez nadawania klauzuli wykonalności. Trzeba jednak wykazać komornikowi prawomocność postanowienia.

Czy trzeba czekać na wpis w księdze wieczystej?

Nie. Własność przechodzi z chwilą uprawomocnienia się postanowienia. Wpis w księdze ujawnia nabyte prawo, ale co do zasady nie warunkuje złożenia wniosku o wprowadzenie w posiadanie.

Czy mogę sam wymienić zamki, gdy nie dostałem kluczy?

Jeżeli lokal jest zajęty albo istnieje spór o posiadanie, samodzielna wymiana zamków jest ryzykowna i może naruszać prawa mieszkańców. Bezpieczna jest wymiana po dobrowolnym wydaniu lub po przejęciu przeprowadzonym przez komornika. Przy lokalu bezspornie pustym także warto wcześniej udokumentować stan i wykluczyć prawa osób trzecich.

Czy komornik może usunąć rodzinę byłego właściciela?

Tytuł wynikający z art. 999 w związku z art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego może obejmować dłużnika, jego domowników, krewnych i osoby reprezentujące jego prawa. Nie obejmuje jednak automatycznie osoby mającej niezależne prawo skuteczne wobec nabywcy.

Co się dzieje z rzeczami pozostawionymi w lokalu?

Nie wolno ich samowolnie wyrzucać. W toku egzekucji komornik opisuje ruchomości, wydaje je dłużnikowi lub domownikowi, a gdy to niemożliwe, ustanawia dozorcę i oddaje rzeczy na przechowanie na koszt dłużnika. Dalsze rozporządzenie rzeczami odbywa się według procedury ustawowej.

Czy najemca musi wyprowadzić się od razu po przysądzeniu?

Niekoniecznie. Nabywca co do zasady wstępuje w stosunek najmu. Trzeba zbadać skuteczność umowy, możliwość jej wypowiedzenia oraz przepisy o ochronie lokatorów. Szczególne uprawnienie dotyczące niektórych umów na czas oznaczony wymaga działania w ciągu miesiąca od prawomocności przysądzenia.

Ile trwa przejęcie przez komornika?

Nie ma jednego ustawowego czasu zakończenia. Sprawa może zakończyć się po wezwaniu do dobrowolnego wydania, ale może też wydłużyć się z powodu lokatorów, konieczności wskazania tymczasowego pomieszczenia, sporu o prawo osoby trzeciej, skargi lub zabezpieczenia udzielonego przez sąd.

Kto ponosi koszty komornika?

Nabywca jako wnioskodawca uiszcza opłatę i zaliczki wymagane do rozpoczęcia czynności. W końcowym rozliczeniu koszty mogą zostać obciążone dłużnikowi, lecz ich odzyskanie zależy od jego sytuacji majątkowej i rozstrzygnięcia komornika.

Podsumowanie

Po prawomocnym przysądzeniu nabywca jest już właścicielem, ale powinien przejąć nieruchomość w sposób uporządkowany i udokumentowany. Najpierw należy ustalić osoby oraz prawa związane z lokalem, wezwać do dobrowolnego wydania i przygotować protokół. Jeżeli wydanie nie następuje, właściwą drogą jest wniosek do komornika oparty bezpośrednio na prawomocnym postanowieniu. Szczególnej ostrożności wymagają umowy najmu, prawa osób trzecich i cudze ruchomości, ponieważ samodzielne działania mogą stworzyć dodatkowy spór zamiast przyspieszyć objęcie lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 767, 791, 999, 1000, 1002 i 1046.
• Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, w szczególności art. 22, 34, 39 i 42.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności przepisy o skutkach zbycia rzeczy najętej i dzierżawionej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.