Kategoria: Egzekucja

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z egzekucją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zabezpieczenie wspólnego mieszkania przed zajęciem komorniczym

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-10-06

Jest trzech współwłaścicieli mieszkania, w tym jeden główny właściciel, na którego nazwisko mieszkanie zostało kupione (własność mieszkania dzieli się tak: główny właściciel 60%, jego matka 30%, siostra 10%). Mieszkanie zostało kupione przed zawarciem małżeństwa, więc żona głównego właściciela nie może rościć sobie do niego praw. Jednak mąż ustanowił ją pełnomocnikiem i to ona zajmuje się wynajmem mieszkania. Aby dogryźć mężowi, wypowiedziała umowę lokatorowi i mieszkanie przestało na siebie zarabiać. Mąż nie wypowie pełnomocnictwa żonie, bo ta tym bardziej będzie działać na jego niekorzyść. Co ważne, wisi nad nim zajęcie komornicze. Pytanie: czy osoba mająca zaledwie 10% współwłasności mieszkania będzie musiała w razie zajęcia komorniczego spłacać długi głównego właściciela mieszkania? Czy może wystąpić do sądu z zarzutem przestępstwa niegospodarności wobec żony głównego właściciela?

zdjęcie prawnika
Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Genialna porada :) sprawa jest trochę skomplikowana i tu potrzebne jest tez podejście psychologiczne jednak wile mi rozjaśniło i dało możliwość lepszej obrony w razie czego.
Walczący
Z przesłanej opini na zadane pytanie jestem zadowolony i jeśli ktoś potrzebuje pomocy jak najbardziej polecam
Zenon
Odpowiedź konkretna i satysfakcjonujący wynik
Barbara
Bardzo rzetelne i szybkie wsparcie. Pani Joanna Korzeniewska w pełni odniosła się do opisanego problemu, przedstawiając kilka możliwych wariantów rozwiązania. Precyzyjnie opisała ścieżkę postępowania i szybko odniosła się do moich dodatkowych pytań. Usługa w pełni zaspokoiła moje potrzeby, dzięki tej poradzie mogłm szybko zareagować i podjąć stosowne kroki ku rozwiązaniu mojego problemu.
Piotr, 35 lat, właściciel firmy
Dziękuję za szczegółową analizę problemu i pomoc. Niesamowite jest to że tak szybko i konkretnie z przepisami podana jest odpowiedź.
Katarzyna, samodzielna księgowa

Nawet znikoma mniejszość udziałów we współwłasności (od art. 195 do art. 221 Kodeksu cywilnego; w skrócie „K.c.”) upoważnia współwłaściciela do podejmowania działań w zakresie ochrony uprawnień właścicielskich; zarówno własnych (jako współwłaściciela), jak i wspólnych (zwłaszcza art. 209 K.c.), np. przez: wytaczanie powództw w celu ochrony wspólnie przysługującego prawa własności lub przez podejmowanie niezbędnych czynności zabezpieczających w związku z klęską żywiołową). Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana (z uwagi na art. 199 K.c.) w przypadku podejmowania czynności wykraczających poza zwykły zarząd rzeczą wspólną , w takim przypadku do decydowania wystarczy większość udziałów we współwłasności (art. 201 K.c. w związku z art. 204 K.c.). Jeżeli współwłaściciel, np. mający większość udziałów we współwłasności (art. 204 K.c.), źle zarządza rzeczą wspólną (nieruchomością, mieszkaniem), to każdy ze współwłaścicieli, w tym mający bardzo niewiele udziałów we współwłasności, jest uprawniony zawnioskować przed sądem cywilnym o ustanowienie zarządcy rzeczy wspólnej (art. 203 K.c.); takim zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli (np. wnioskujący o ustanowienie zarządcy przez sąd). Jedną z przyczyn zawnioskowania o ustanowienie zarządcy przez sąd może być zagrożenie interesów majątkowych współwłaściciela (współwłaścicieli), np. przez zmniejszenie pożytków z rzeczy wspólnej (art. 207 K.c. w związku z art. 140 K.c., w którym zawarto ogólne określenie własności mające zastosowanie także do współwłasności).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Współczesne prawo polskie nie zna określenia „główny właściciel” (mogącego pasować do stosunków feudalnych). Zapewne chodzi o właściciela większości udziałów we współwłasności.

Powyższe informacje byłyby bardziej przydatne w przedstawionym przypadku, gdyby pozostałe osoby – przez Panią traktowane jako współwłaściciele – były w stanie udowodnić, że przysługują im udziały we współwłasności. Skoro współwłaściciel, któremu przysługuje większość udziałów we współwłasności, nabył udziały we współwłasności (art. 204 K.c.) przed zawarciem związku małżeńskiego, to zapewne udziały te wchodzą w skład jego majątku osobistego, a nie w skład (np. ustawowej) wspólności majątkowej małżeńskiej; wiele może zależeć od ewentualnej intercyzy – zagadnienia majątkowe w małżeństwie uregulowano głównie w art. 31 i następnych Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Jeżeli odnośne udziały we współwłasności wchodzą w skład jego majątku osobistego, to – niezależnie od rozważań o ewentualnym rozwodzie albo o ewentualnej separacji – jest on uprawniony swym majątkiem osobistym (w tym, co oczywiste, jego poszczególnymi składnikami) rozporządzać samodzielnie; z wyłączeniem innych osób (w rozumieniu art. 140 K.c.).

Artykuł 158 K.c. stanowi: „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. Wymóg formy prawnej aktu notarialnego jest wymogiem pod rygorem nieważności (z uwagi na art. 73 K.c.). To się ściśle wiąże z Pani słowami, cytuję: „w tym jeden główny właściciel na którego nazwisko zostało kupione mieszkanie (własność mieszkania dzieli się tak – główny właściciel 60%, jego matka 30%, siostra 10%, współwłasność ułamkowa)”. Udziały we współwłasności (art. 204 K.c.) są czymś konkretnym (choć niekiedy wprost niesamowicie zapisywanym w aktach notarialnych oraz w księgach wieczystych), nie ma żadnych udziałów „mniej więcej”. Skoro w akcie notarialnym oraz najprawdopodobniej w księdze wieczystej (na podstawie umowy w formie aktu notarialnego) wpisano, że własność przysługuje wyłącznie owemu Panu, to jedynie on będzie traktowany jako właściciel przez władze publiczne, np. przez organa ścigania (gdyby ktoś wskazał na jakieś bezprawne zachowania jego żony) lub komornika sądowego (np. prowadzącego egzekucję z majątku dłużnika).

Dopóki sytuacja własnościowa oficjalnie nie będzie doprowadzona do stanu, który Pani nazywa „współwłasnością”, dopóty zapewne żaden prokurator nie ośmieliłby się sformułować aktu oskarżenia bez wystąpienia o ściganie przez właściciela (a w kontekstach rodzinnych wniosek o ściganie ma duże znaczenie) – zapewne aplikant adwokacki były w stanie obronić oskarżoną.

W tym przypadku właściciel (bo według oficjalnych dokumentów nie ma współwłasności) jest uprawniony zbyć udziały w prawie własności (doprowadzając oficjalnie do współwłasności), np. na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) lub zawierając ugodę (art. 917 oraz art. 918 K.c.) w związku z okolicznościami, które doprowadziły do sytuacji przez Panią traktowanej jako „współwłasność”).

Nawet w bliskich relacjach rodzinnych nie ma obowiązku spłacania cudzych długów, każdy odpowiada za swe zadłużenie. Wskazana przez Panią sytuacja wskazuje na to, że aspekt ekonomiczny odbiega od oficjalnego stanu prawnego – a ten ma szczególnie duże znaczenie w relacjach oficjalnych (np. w: ściganiu przestępstw lub w egzekucji świadczeń). Brak mi wiedzy o tym, na jakiej podstawie właściciel (według dokumentów) uzyskał od Pań (przez Panią traktowanych jako „współwłaścicielki”) pieniądze w celu nabycia określonych składników majątkowych. Jeżeli uzyskał je w darowiźnie (art. 888 i następne K.c.) lub na podstawie umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.), to – jako właściciel tak uzyskanych pieniędzy – był uprawniony wydać je na wybrany przez siebie cel; w przypadku umowy pożyczki powinien zwrócić pożyczone mu pieniądze (po wypowiedzeniu umowy pożyczki, jeśli wcześniej nie ustalono terminu zwrotu lub nie wypowiedziano pożyczki). Odrębnym zagadnieniem pozostawać mogą aspekty podatkowe (które mogłyby się ujawnić np. w przypadku skierowania do urzędu skarbowego zapytania przez organa ścigania), np. dotyczące zgłoszenia darowizny albo zapłacenia podatku od pożyczki.

Jeżeli była to pożyczka, to w ramach ewentualnej ugody (art. 917 i art. 918 K.c.) właściciel owego mieszkania mógłby zbyć na pożyczkodawczynie określone udziały we własności, co skutkowałoby (oficjalnie, w rozumieniu prawa) powstaniem współwłasności. Oczywiście, wszystko należałoby odpowiednio udokumentować (a zgłoszenie do urzędu skarbowego mogłoby się wiązać z określonymi niedogodnościami, być może związanymi nawet z wcześniej uzyskiwanymi zyskami z wynajmowania mieszkania), ale (zwłaszcza w związku z zadłużeniem właściciela) ugoda wydaje się rozsądniejsza od umowy darowizny (choć zgłoszona w terminie do urzędu skarbowego umowa darowizny między osobami z bliskiego grona rodzinnego jest objęta zwolnieniem od podatku od darowizn). Chodzi o potencjalny problem, gdyby jakiś wierzyciel właściciela wystąpił z powództwem z zakresu ochrony wierzyciela (od art. 527 do art. 534 K.c.), które nazywa się „skargą Pauliańską”. Bliskie relacje (nie tylko rodzinne) z dłużnikiem i tak stanowią spore ryzyko (w związku ze „skargą Pauliańską”), ale ryzyko dotyczy także umowy darowizny. Nie można wykluczyć również wytoczenia powództwa o ustalenie współwłasności co do rzeczonego mieszkania; konstrukcję prawną powództwa o ustalenie ustanowiono w art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Współwłaściciele (według oficjalnych dokumentów) byliby uprawnieni zawrzeć umowę o powierzeniu zarządzania danym mieszkaniem jednemu ze współwłaścicieli (nawet mającemu bardzo niewiele udziałów we współwłasności).

Nie sposób mi odnosić się do relacji małżeńskich (czyli szczególnie osobistych) między tym Panem a jego żoną oraz do wpływu owych relacji na dokonywanie (albo nie) przez niego czynności prawnych. Proszę jednak zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 101 K.c.:

„§ 1. Pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

§ 2. Umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.”

Pani zapewne miała na uwadze przestępstwa stypizowane w art. 296 i następnych Kodeksu karnego (K.k.). Prawdopodobnie marne zajmowanie się sprawami majątkowymi mocodawcy przez jego żonę mogłoby być ścigane na podstawie art. 296 K.k. (choć, być może, także lektura następnych artykułów K.k. mogłaby okazać się celowa), ale proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 296 § 4a K.k.: „Jeżeli pokrzywdzonym nie jest Skarb Państwa, ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego”. W świetle dokumentów (zwłaszcza aktu notarialnego lub księgi wieczystej) pokrzywdzonym jest właściciel (przypominam, że prawnie chodzi o własność, a nie o współwłasność) i to właśnie on może być uprawniony wnioskować o ściganie w przedstawionym przez Panią kontekście sytuacyjnym.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z egzekucją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »