Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z postępowaniem komorniczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Użyczenie nieruchomości z zajęciem komorniczym do czasu licytacji

Michał Berliński • Opublikowane: 2020-01-03

Dziadek chce mi nieodpłatnie użyczyć nieruchomość zajętą przez komornika do czasu jej licytacji. Czy jest to możliwe bez ponoszenia kosztów z mojej strony? Czy na takie użyczenie komornik musi wyrazić zgodę? Czy mogę taką nieruchomość najmować odpłatnie? Jeśli tak, czy powinienem się liczyć z żądaniem komornika zwrotu pobranych kwot? Czy komornik żądałby w takiej sytuacji kwot pobranych od momentu wezwania, czy również tych sprzed wezwania?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Użyczenie nieruchomości z zajęciem komorniczym do czasu licytacji

Postępowanie komornicze na wniosek wierzyciela

Problem, który Pan opisał, nie zdarza się często. Nie podaje Pan, na jakim etapie jest postępowanie egzekucyjne prowadzone przez komornika sądowego, a to dość istotne. Należy bowiem podkreślić, że nie każde postępowanie egzekucyjne z nieruchomości kończy się licytacją – może się jeszcze wiele wydarzyć. Komornik prowadzi postępowanie na podstawie wniosku wierzyciela oraz dołączonego do niego tytułu wykonawczego. Klauzula wykonalności to swego rodzaju postanowienie, które wydaje sąd celem przedłożenia wyroku lub innego orzeczenia właściwemu komornikowi. Komornik, po otrzymaniu wniosku wraz ze wspomnianym tytułem, wszczyna postępowanie egzekucyjne, doręczając dłużnikowi przy pierwszej czynności odpis zawiadomienia o wszczęciu postępowania wraz z odpisem tytułu wykonawczego. Komornik może prowadzić egzekucję z różnych składników majątku, takich jak: rachunki bankowe, wynagrodzenie za pracę, ruchomości (np. pojazdy mechaniczne) oraz nieruchomości, co ma miejsce w przypadku Pańskiego dziadka. Wskazać jednak należy, że postępowanie egzekucyjne z nieruchomości jest dużo bardziej skomplikowane niż każde inne. Komornik przystępuje do egzekucji z nieruchomości poprzez jej zajęcie. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jeśli w tym terminie dług nie zostanie zapłacony, wierzyciel może złożyć kolejny wniosek, o opis i oszacowanie nieruchomości – w tym celu komornik powołuje biegłego sądowego, który ma dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości. Nie wiem, na jakim etapie znajduje się egzekucja z nieruchomości w tej konkretnej sprawie.

Art. 925. [Chwila zajęcia]

§ 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

§ 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.

§ 3. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela.”

Najważniejsze jest to, że po zajęciu nieruchomości wszelkie jej obciążenia, zmiany własności oraz inne nie mają wpływu na bieg tego postępowania. Wskazać należy jednak, że jak najbardziej nieruchomość może zostać użyczona. Nie wiem, czy ma się to odbyć formalnie, czy nie, bo to również jest istotne w sprawie.

Cechy umowy użyczenia

Jak przy wszystkich umowach ważne jest wskazanie stron umowy, czyli podanie nazw, adresów, w przypadku prywatnych osób fizycznych dodatkowo podaje się numer dowodu tożsamości a w przypadku firm numer NIP oraz numer wpisu do rejestru przedsiębiorców. Należy jednoznacznie określić, jaka rzecz jest użyczana. Przedmiotem umowy może być w zasadzie każda rzecz, która nadaje się do używania, czyli również nieruchomość. W tej części umowy strony mogą również zawrzeć informację o stanie fizycznym rzeczy. Jeżeli rzecz posiada już przy przekazaniu w użyczenie uszczerbek, warto taki fakt zaznaczyć w umowie. Użyczenie może nastąpić na czas oznaczony lub też nieoznaczony. Należy więc w umowie zawrzeć informację o konkretnym czasie trwania umowy bądź też poinformować, że umowę zawarto na czas nieokreślony. Co do ewentualnych kosztów należy mieć na uwadze, że koszty bieżącej eksploatacji rzeczy użyczonej zobowiązuje się pokrywać zwykle biorący, czyli Pan. Strony umowy mogą w tym miejscu określić, o jakie koszty w szczególności chodzi, np. przy użyczeniu samochodu mogą to być koszty związane z zakupem paliwa, przeglądu, obowiązkowego ubezpieczenia, napraw zarówno bieżących, jak i powypadkowych. Ponieważ umowy użyczenia są umowami dobrowolnymi i nieodpłatnymi, zwykle zezwala się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Co nie oznacza, że nie można dodatkowo określić innej metody, np. za wypowiedzeniem z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia. Należy mieć na uwadze, że co do zasady sama umowa użyczenia różni się od najmu głównie kwestią jej odpłatności. Zawarcie umowy użyczenia powoduje, że użyczający zezwala biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przepisy dotyczące zasad użyczenia określa Kodeks cywilny (K.c.) w art. 710-719. Cechą charakterystyczną umowy użyczenia rozróżniającą ją od umowy najmu czy dzierżawy jest jej nieodpłatny charakter.

Kolejność zaspakajania z dochodów z nieruchomości

Jeśli w opisanej sprawie chodzi o np. nieruchomość rolną i zamierza Pan z niej korzystać, jednocześnie pobierając pożytki – wskazać należy, że te pożytki stanowić będą dochód z nieruchomości. Kolejność zaspokajania z tych dochodów jest ściśle określona w przepisach, zgodnie bowiem z art. 940 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.):

„Z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności:

1) koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków;

2) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika;

3) bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji;

4) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2;

5) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;

6) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Jeśli nieruchomość to np. mieszkanie – nie będzie ono przynosić dochodów tego rodzaju. Wobec tego może Pan w tym mieszkaniu oczywiście zamieszkiwać. To, czy będzie Pan opłacał czynsz na rzecz dziadka, jest w tej sytuacji bardzo istotne i zależne od tego, czy będzie to umowa użyczenia, czy tej najmu. Czynsz będzie podlegał zajęciu przez komornika sądowego, jeśli ten skieruje zajęcie do samej nieruchomości. Jednak komornik o tym fakcie może nie wiedzieć, a Pan o tym nie musi nikogo nie informować. Jeśli zaś zamierza Pan mimo wszystko opłacać czynsz za to mieszkanie i jednocześnie pomóc dziadkowi w spłacie jego zaległości, polecałbym zawiadomić komornika o tym fakcie i opłacać ten czynsz na konto komornika. Czasem kwoty rzędu kilkuset złotych zaspokajają wierzyciela i ten jest w stanie zawiesić postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, aby umożliwić Państwu spłatę. Warto zorientować się w tej sytuacji i wskazać, że jeśli długi nie są zbyt duże, można spróbować się porozumieć zamiast tracić mieszkanie. Mieszkanie podczas licytacji zostanie zlicytowane poniżej jej wartości rynkowej. Wyceny dokona biegły sądowy, a komornik wystawi je na sprzedaż po cenie wywoławczej, która na pierwszej licytacji wynosić będzie 3/4 jego wyceny, a na drugiej 2/3. Jeśli zaś nie będzie Pan opłacał czynszu, to w tej sytuacji nie ma żadnego problemu.

Zatem nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć taką umowę. Wskazać należy, że jest ona bezskuteczna względem ewentualnego nabywcy nieruchomości i nie ma wpływu na bieg postępowania egzekucyjnego. Użyczenie co do zasady powinno odbywać się nieodpłatnie. Proszę jednak rozważyć, czy istnieje jakaś możliwość pomocy dziadkowi i uchronienia nieruchomości przed jej licytacją.

Komornik może wezwać stronę umowy użyczenia do regulowania płatności

Skoro najpierw dziadek użyczy Panu nieruchomość, a Pan następnie zawrze z innymi osobami odpłatną umowę, to przecież nie musi Pan wiedzieć o zajęciu przedmiotowej nieruchomości. Jeśli jednak komornik wezwie Pana do regulowania płatności, to będzie Pan do tego zobowiązany pod rygorem ukarania grzywną oraz odpowiedzialnością odszkodowawczą względem wierzyciela.

Warto również wskazać, że jeśli dłużnik będzie źle zarządzał swoją nieruchomością, może zostać mu odebrany zarząd. Jeśli bowiem prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd może pozbawić dłużnika zarządu i ustanowić innego zarządcę. Pozbawienie dłużnika zarządu nieruchomością może odbyć się z urzędu lub na wniosek uczestników postępowania egzekucyjnego.

Pytał Pan jeszcze, czy komornik może żądać zwrotu już pobranych kwot. Co do zasady komornik ma prawo żądać wcześniej wypłaconych kwot, na co zezwala art. 929 K.p.c.:

„§ 1. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

§ 11. Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika.

Uważam jednak, że w Państwa przypadku nie będzie to mieć zastosowania.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Jak uniknąć zabrania samochodu i rzeczy z mieszkania przez komornika

Posiadam zajęcie komornicze. Faktycznie nie bardzo je spłacam ze względu na wysokość, stara sprawa. Posiadam samochód kupiony na mnie i inną osobę....

 

Oszczędzenie przed licytacją domu

Oszczędzenie przed licytacją domu

Rodzice przepisali dom na brata, który obecnie przebywa w ZK (tata nie żyje, mama – osoba niepełnosprawna, I-stopień). Zadłużenie brata to kwota...

Zajęcie partycypacji TBS za dług najemcy

Zajęcie partycypacji TBS za dług najemcy

Jesteśmy z żoną partycypantami w TBS-IE, gdzie wskazaliśmy moją siostrę jako najemcę, A ona posiada długi. Czy komornik może zająć naszą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »