Kategoria: Długi, pożyczki, kredyty

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z długami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uwolnienie hipoteki przez bank

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2017-03-09

Moi rodzice są zadłużeni, prowadzą gospodarstwo. Są już raczej starzy i nie ma szans aby spłacili długi. Ja osobiście nie zamierzam dziedziczyć po nich (w moje ocenie długi przekraczają wartość potencjalnego spadku). Część kredytów jest zabezpieczona hipoteką (bank) a część wekslami (kontrahenci, kredyty konsumencie). Bank (główny wierzyciel) zgodził się, aby rodzice sprzedali część ziemi, a pieniądze, które otrzymają ze sprzedaży, wprost wpłynęły do banku na konto. Bank uwolni hipotekę wydzielonej i sprzedanej nieruchomości, tak aby nowy właściciel miał „czystą działkę”. Czy taka sprzedaż jest bezpieczna? Czy inni wierzyciele, komornik (jeszcze nie ma takiej sytuacji, ale na 100% niedługo będzie miała miejsce) nie mogą podważyć takiej umowy? Czy kupujący jest bezpieczny? Czy kupującym mogę być ja (syn)? Czy ja lub inny kupujący nie straci pieniędzy?

zdjęcie prawnika
Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Dokładność i Szybkość odpowiedzi
Anita, 43 lata
Konkretna odpowiedz pod daną sprawę i możliwość zadawania dodatkowych pytań.
Jerzy
Jestem bardzo zadowolona, odpowiedź była szybka i merytoryczna, z uzasadnieniem i powołaniem się na przepisy
Ela
Usługa wykonana w terminie i zgodnie ze zleceniem. Zaletą jest szybka reakcja na pytania dodatkowe i informowanie na bieżąco o statusie zlecenia. Będę polecała znajomym.
Bożenna
Genialna porada :) sprawa jest trochę skomplikowana i tu potrzebne jest tez podejście psychologiczne jednak wile mi rozjaśniło i dało możliwość lepszej obrony w razie czego.
Walczący

Zgodnie z treścią art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego wówczas, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Podstawową przesłanką jest zatem to, aby doszło do pokrzywdzenia wierzyciela, a skargę tę realizuję się poprzez powództwo przeciwko osobie trzeciej, czyli w tym przypadku przeciwko kupującemu.

Jak wyjaśniono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 1700/15, pokrzywdzenie powstaje na skutek takiego stanu majątku dłużnika, który powoduje niemożność, utrudnienie lub odwleczenie zaspokojenia wierzyciela. Jednocześnie należy podkreślić, że chodzi o rzeczywistą niewypłacalność dłużnika, ocenianą według chwili wystąpienia przez wierzyciela z akcją pauliańską, jak również chwili wyrokowania.

Nie każde zatem zbycie nieruchomości będzie stanowiło o pokrzywdzeniu wierzyciela. Nie zawsze bowiem ten konkretny wierzyciel mógłby się zaspokoić z nieruchomości. Każdorazowo dla stwierdzenia wystąpienia przesłanki pokrzywdzenia wierzyciela istotne jest ustalenie, czy w przypadku niedokonania konkretnej, kwestionowanej powództwem czynności, wierzyciel zostałby zaspokojony.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Kluczowe w Pana przypadku jest to, że bank (główny wierzyciel) zgodził się, aby rodzice sprzedali część ziemi, a pieniądze, które otrzymają ze sprzedaży wprost wpłynęły do Banku na konto. Bank uwolni hipotekę wydzielonej i sprzedanej działki tak aby nowy właściciel miał „czystą działkę”. Rozumiem to w ten sposób, że poza tą konkretną hipoteką banku nie ma ustanowionych na tej nieruchomości innych hipotek.

Moim zdaniem, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za cenę rynkową, która będzie mniejsza bądź równa hipotece to wierzyciele, którzy nie mają ustanowionej hipoteki nie zostaną pokrzywdzeni bo i tak nie mogliby zostać zaspokojeni z tej nieruchomości.

Wyjaśnię to precyzyjniej odwołując się chociażby do uzasadnienia wyroku z dnia 13 października 2006 r. , sygn. akt III CSK 58/06, w którym Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że „jeżeli przedmiot zaskarżonej umowy sprzedaży był obciążony hipoteką w chwili zawierania tej umowy, to okoliczność ta nie może pozostać bez znaczenia dla stwierdzenia działania dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli w rozumieniu art. 527 § 1 KC. W tej sytuacji może pojawić się kwestia, czy doszło do pokrzywdzenia wierzyciela, skoro wierzyciel nie mógłby liczyć na preferencyjne zaspokojenie swojej wierzytelności ze sprzedanej nieruchomości. Przedmiot nielojalnej czynności prawnej dłużnika może tracić dla wierzyciela pauliańskiego swój walor egzekucyjny, jeżeli doszłoby do ustanowienia na nim wcześniej hipoteki tworzącej przywilej egzekucyjny dla wierzyciela hipotecznego”.

Zgodnie z treścią art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego należności zabezpieczone hipoteką są w piątek kategorii zaspokojenia podczas gdy wierzytelności egzekwujących w kategorii dziewiątej. Jeśli hipoteka jest wyższa niż wartość nieruchomości, wierzyciele inni niż hipoteczni nie mają szans na zaspokojenie, a zatem nie można mówić w och pokrzywdzeniu.

Dlatego celem ochrony kupującego jest bardzo ważne, aby nabył on nieruchomość po cenie rynkowej, najlepiej byłoby tę nieruchomość wycenić z udziałem rzeczoznawcy majątkowego.

W takiej sytuacji, gdyby wierzyciel Pana pozwał na podstawie art. 527, musiałby wykazać, że nabył Pan nieruchomość po zaniżonej wartości, co spowodowało jego pokrzywdzenie (wówczas umowa sprzedaży byłaby wobec niego bezskuteczna i mógłby prowadzić z tej nieruchomości egzekucję, tak jakby nadal była ona własnością Pana rodziców), jeżeli tego nie udowodni, skarga paulińska w mojej ocenie nie będzie zasadna i sąd powództwo oddali.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z długami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »