Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z postępowaniem komorniczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Oszczędzenie przed licytacją domu

Michał Berliński • Opublikowane: 2019-10-14

Rodzice przepisali dom na brata, który obecnie przebywa w ZK (tata nie żyje, mama – osoba niepełnosprawna, I-stopień). Zadłużenie brata to kwota ok. 15 tys. zł. Licytacji poza działkami rolnymi poddano również dom, w którym dożywotnio zamieszkanie powinien mieć rodzic (zapisano w akcie notarialnym). Oszacowana przez komornika wartość nieruchomości poddanych licytacji to ok. 138 tys. zł. Jaka jest szansa oszczędzić przed licytacją choć sam dom? W razie sprzedaży całości, w drodze licytacji, co dzieje się z kwotą ponad zadłużenie?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Oszczędzenie przed licytacją domu

Komornik prowadzi swoje postępowanie na podstawie wniosku wierzyciela oraz dołączonego do niego tytułu wykonawczego. Klauzula wykonalności to swego rodzaju postanowienie, które wydaje Sąd celem przedłożenia wyroku lub innego orzeczenia właściwemu komornikowi. Komornik, otrzymując wniosek wraz ze wspomnianym tytułem, dokonuje wszczęcia postępowania egzekucyjnego doręczając dłużnikowi przy pierwszej czynności odpis zawiadomienia o wszczęciu postępowania wraz z odpisem tytułu wykonawczego. Komornik może prowadzić egzekucję z różnych składników majątku, takich jak rachunki bankowe, wynagrodzenie za pracę, ruchomości np. pojazdy mechaniczne oraz nieruchomości, co ma miejsce w przypadku, który Pani opisuje. Wskazać jednak należy, że postępowanie egzekucyjne z nieruchomości jest dużo bardziej skomplikowane niż każde inne. Komornik przystępuje do egzekucji z nieruchomości poprzez jej zajęcie. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jeśli dług nie zostanie zapłacony w terminie dwóch tygodni, wierzyciel może złożyć kolejny wniosek, o opis i oszacowanie nieruchomości – w tym celu komornik powołuje biegłego sądowego, który ma dokonać wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Jeśli zaś chodzi o kwestie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości, należy wskazać, że jest to czynność dokonywana na wniosek wierzyciela, w toku egzekucji z nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 948 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

§ 11. Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono w terminie trzech lat od daty umorzenia postępowania, w którym dokonano opisu i oszacowania nieruchomości, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek w terminie dwóch tygodni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go pouczyć przy doręczeniu wezwania”.

Nie otrzymałem od Pani operatu szacunkowego dla nieruchomości, wskazać jednak należy, że jeżeli działki są oznaczone innymi numerami ewidencyjnymi, to powinny zostać oszacowanie odrębnie, tzn. że biegły powinien określić wartość każdej z działek, nie jednej całości. Na opis przysługuje skarga i niestety te czynności należało zaskarżyć. Teraz skoro licytacja została już wyznaczona, trzeba spróbować złożyć skargę na czynności komornika lub też wniosek (w toku licytacji, albo najlepiej jeszcze przed), aby znieść termin licytacji, bądź licytować tylko określoną część całej nieruchomości, czyli np. konkretne działki. Z tego, co Pani opisuje, dług jest niewielki, dlatego też może okazać się, że sprzedaż jednej z działek zaspokoi cały dług i będzie to skutkować tym, że licytacja dalszych części nieruchomości okaże się bezprzedmiotowa. Proszę jednak przesłać mi operat szacunkowy, abym mógł wskazać, czy taka sytuacja jest możliwa, jeśli tak, to możemy złożyć taki wniosek do komornika i do sądu nadzorującego egzekucję z nieruchomości, jeśli wniosek nie zostanie uwzględniony, zawsze można go zaskarżyć. Reguluje to wprost przepis Art. 979. Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Jeżeli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości i jeżeli za te, które już zostały sprzedane, osiągnięto cenę wystarczającą na zaspokojenie należności wierzyciela egzekwującego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części.

§ 2. Jeżeli przy podziale sumy uzyskanej za sprzedane niektóre tylko nieruchomości lub niektóre części nieruchomości okaże się, że należność wierzyciela i koszty egzekucji istotnie znajdują w tej sumie pełne pokrycie, egzekucję co do pozostałych nieruchomości lub części nieruchomości należy umorzyć”.

Najczęstszym problemem przy zakupie mieszkania podczas licytacji komorniczej jest fakt, iż w mieszkaniu zamieszkują dłużnicy i inne osoby. Sam zakup mieszkania nie upoważnia do wyrzucenia osób, które tam zamieszkują, i proszę o tym pamiętać. Aby móc tego dokonać, należy przejść całą procedurę licytacyjno-eksmisyjną, która jest długotrwała.

Tytułem, który upoważnia do dokonania eksmisji, jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy, wtedy można też ujawnić swoje dane w KW i zacząć faktycznie władać swoją nieruchomością. Aby jednak pozbyć się osób z nieruchomości, z tym postanowieniem należy udać się do komornika i złożyć wniosek o przeprowadzenie eksmisji. Postanowienie o przysądzeniu własności wydane zostanie dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i wezwaniu przez komornika do zapłaty reszty ceny, a dalej po jej wpłacie.

Regulowane jest to przez art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

§ 3. (uchylony)”.

Prawomocne postanowienie może z księgi również wykreślić dożywocie, o którym Pani wspomina. Najczęściej jednak jest tak, że nieruchomość i jej cena jest obniżana ze względu na prawo osoby, która może tam dożywotnio zamieszkiwać i cena nieruchomości jest bardziej atrakcyjna, lecz nabywca zostaje z obcą osobą pod jednym dachem. Z uwagi na to prawo zainteresowanie tą nieruchomością może nie być tak duże.

Jeśli chodzi o to, co się dzieje po licytacji, komornik sporządza plan podziału, gdzie wskazuje, jaka kwota uległa spłacie, zaś pozostała kwota zobowiązania nie umarza się, nie przepada- jest dalej do spłaty, lecz już nie z tej nieruchomości. Abym mógł Pani w pełni pomóc, proszę o przesłanie mi operatu szacunkowego, zobaczymy, czy jest możliwe wyłączenie do licytacji konkretnych działek.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Użyczenie nieruchomości z zajęciem komorniczym do czasu licytacji

Użyczenie nieruchomości z zajęciem komorniczym do czasu licytacji

Dziadek chce mi nieodpłatnie użyczyć nieruchomość zajętą przez komornika do czasu jej licytacji. Czy jest to możliwe bez ponoszenia kosztów z mojej...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »