Kategoria: Egzekucja

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z egzekucją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Niepłacący lokator – rozwiązanie umowy najmu, eksmisja, egzekucja należności za czynsz

Autor: Karol Jokiel • Opublikowane: 2010-07-07

 Wynajmuję mieszkanie, płacę z tego tytułu podatki. Podpisałam na rok umowę najmu z lokatorem. Po 3 miesiącach lokator przestał regularnie płacić, aż w końcu oboje zdecydowaliśmy, że dalsza współpraca nie ma sensu i że rozwiążemy umowę, jak tylko znajdę nowego najemcę. Ustaliliśmy także, że ja odstąpię od mojego żądania zapłaty czynszu do końca trwania umowy, natomiast zatrzymam kaucję z tytułu wcześniejszego jej rozwiązania. Natomiast najemca w dniu zakończenia najmu ureguluje dług za czynsz (czego nie zrobił), a do dwóch tygodni zapłaci za media. W chwili obecnej najemcy zostało do spłacenia 2000 zł (z tego 1400 zł to opłata za media i 600 zł czynsz). Zaczął mnie oczywiście unikać, a jak już odpowiadał na mail, to pisał, że ma zamiar spłacić dług jak tylko sprzeda motor. Niestety, to już dość długo trwa, pieniędzy nie otrzymałam, a najemca przestał reagować na moje monity.
 Z korespondencji przychodzącej do mieszkania (a w zasadzie z kopert) widzę, że najemca jest „ścigany” z powodu wierzytelności przez jakieś dwie firmy windykacyjne. Co mogę zrobić, aby zabezpieczyć swoje interesy?

zdjęcie prawnika
Karol Jokiel

»Wybrane opinie klientów

Rzeczowa konstruktywna porada
Grażyna
Dziękuję bardzo za informację.
Tomasz
Pełen profesjonalizm. Polecam Państwa firmę wszystkim potrzebującym porad prawnych. Serdecznie dziękuje Panu Mecenasowi Michałowi Soćko za profesjonalne porady i pisma procesowe. 
Krystyna, 66 lat
Dziękuję za poradę, jest ona dla mnie bardzo pomocna.
Krzysztof
Odpowiedz na pytanie jasna i kompleksowo wyjaśnia problem. Poparta przywołanymi przepisami prawa.
Eugeniusz
Serdecznie polecam - pomoc uzyskałam szybko i pomogło mi to w sprawie ! 
Elżbieta
Bardzo dziękuję za profesjonalny, terminowy serwis. Obsługujący mnie mec. T. Krupiński zachowując 24 h termin przedstawił wyczerpującą opinię na zadane pytanie a na dodatkowe moje pytania jeszcze szybciej, co dodatkowo doceniam w sobotę. Gratuluję dobrego serwisu założycielom portalu, co w obszarze usługowym nie jest naprawdę łatwe.
Aldona, przedsiębiorca
Człowiek zawsze podchodzi sceptycznie do wszystkiego czego nie zna i jest mu obce, a tymczasem korzystając z usług eporady24.pl przekonałem się, że w prosty i szybki sposób mój problem trafił do fachowca z danej dziedziny prawa, który w sposób rzetelny i z należytą starannością zajął się moim problemem udzielając mi fachowej porady, ukierunkowując na dalszy tok postępowania, napisał odpowiednie pismo w oparciu o obowiązujące prawo i co najważniejsze za co ja osobiście bardzo polubiłem taką formę korzystania z usług fachowców z dziedziny prawa to brak tracenia czasu, wszystko co potrzeba to napisać w czym rzecz i posiadać swojego prywatnego maila do korespondencji reszte ma się na portalu na swoim koncie użytkownika i naprawdę bardzo sprawnie odpowiadają i działają serdecznie dziękuję polecam.
Leszek, 32 lataa
Bardzo profesjonalna obsługa. Mój problem dot. spraw dziedziczenia, spadku itp. Po szukaniu odpowiedzi na własną rękę, miałam w głowie mętlik. Pan Marcin wszystko wyjaśnił i uporządkował. Odpowiedzi szybkie, po kilku godzinach a nawet minutach mimo, że to był weekend.
Anna, nauczyciel, 63 lata
Bardzo dziękuję za wyczerpujące odpowiedzi na moje pytania. Jednocześnie odbyło się to w bardzo krótkim czasie. Jestem zadowolona .
Jadwiga, nauczyciel, 62 lata
Jak zwykle bardzo wyczerpująca analiza nawet najbardziej zawiłej kwestii prawno-podatkowej!DziekujęPrzemek
Przemysław, 36 lat
Bardzo dziękuję za niezwykle wnikliwą analizę prawna. Jestem bardzo pozytywnie zaskoczony jakością odpowiedzi.
Mariusz, 32 lata
Jestem bardzo zadowolona z serwisu, szybka rzeczowa odpowiedz, zawsze można dopytać i rozwiać ewentualne niejasności. Bardzo polecam, na pewno w trudnych sytuacjach będę korzystać
Bożena
Witam!! Jestem zadowolona z porady. Teraz wiem co i w jakiej kolejności załatwiać. Dziękuję i śmiało mogę Was polecać. Życzę Państwu Wesołych Świąt Bożego Narodzenia i Szczęśliwego Nowego Roku
Janina
Udzielono mi bardzo wyczerpującej, precyzyjnej odpowiedzi ze wskazaniem na możliwe działania, które mogę podjąć. Nie wiem jak finalnie zakończy się temat, z którym się zgłosiłam, natomiast na podstawie informacji głównie wskazań wyroków Sądu Najwyższego oraz punktów w prawie, które mogą pomóc w rozwiązaniu mojego problemu, mogłam stworzyć profesjonalne dokumenty i wnioski. Polecam usługę.
Angelika
Za symboliczną kwotę uzyskałem zadawalającą mnie odpowiedź na zadane pytania, również na pytania dodatkowe uzyskałem wyczerpującej odpowiedzi. Bardzo polecam eporady24
Roman, emeryt, 67 lat
Bardzo profesjonalne podejście do klienta, konkretne szczegółowe odpowiedzi na każde pytania i ogólne i dodatkowe. Jestem bardzo zadowolona i usatysfakcjonowana. Cena też uważam uczciwa. Szkoda, że nie ma oceny 10 pkt. bo dałabym bez zastanowienia. Polecam eporady24, wszystkim znajomym, zagubionym często w gąszczu przepisów prawnych i w skomplikowanych sytuacjach w których się znaleźli. W tym miejscu znajdą wyjaśnienie i pocieszenie, że w każdej sytuacji jest jakieś rozwiązanie. 
Niuta, 55 lat
Bardzo dziękuję za odpowiedź: rzeczową, ściśle związaną z tematem porady i nieskomplikowaną prawniczym językiem, który bywa często niezrozumiały dla osób niezwiązanych z kanonami prawa. 
Anna
Dziękuję serdecznie za szybką i wyczerpującą odpowiedź 
Elżbieta
Szanowni Państwo, bardzo dziękuję za wyczerpujące opisanie zagadnienia w danej sprawie. Jestem wielce zadowolony z danej porady prawnej, którą od Państwa otrzymałem.
Andrzej, 28 lat, księgowy
Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.
Janina
Pani mec. Anna Sufin wskazała sposoby rozwiązania mojego problemu oraz rozwiała wszelkie niejasności. Usługa porad prawnych na najwyższym poziomie.
Bartłomiej, student , 23 lata
Dziękuję bardzo! Świetna opinia
Mariusz
Bardzo dziękuję za profesjonalną pomoc i przedstawioną w zrozumiały sposób poradę. Jestem w pełni zadowolony i na pewno jeszcze nie raz skorzystam w przyszłości.
Krzysztof, 26 lat
Bardzo kompleksowa i wyczerpująca odpowiedź w oparciu o aktualne przepisęy prawa. Szybka odpowiedź na dodatkowe pytania oraz załączone wzory dokumentów. 
Rafał, 36 lat
Jestem zadowolony z odpowiedzi
Bogusław
Porady państwa uważam za kompetentne, odpowiedzi udzielane w expresowym tempie.
Renata, nauczyciel 52 lata
Pójdę drogą wskazaną w odpowiedzi, myślę, że jedynie możliwą w mojej sytuacji . Dziękuję za sprowadzenie mnie na tą drogę. Odpowiedz na moje pytanie znajduję jako wyczerpującą i szczegółową.
Władysław
Bardzo serdecznie dziękuję, Państwa opinia okazała się nadzwyczaj pomocna :) Pozdrawiam Panią Mecenas Izabelę Nowacką-Marzeion :)
Tomasz
Bardzo dziękuję za szybką, zrozumiala odpowiedź. Pełen profesjonalizm Zachęcam wszystkich do korzystania z tego portalu.
Izabela

W opisanej przez Panią sytuacji nie martwiłbym się tyle kwestią lepszego zabezpieczenia swoich interesów w świetle obowiązującej umowy najmu co bardziej jak najszybszym rozwiązaniem tej umowy i pozbyciem się niewiarygodnego a także, jak wiele na to wskazuje, niewypłacalnego lokatora. Musi być Pani bowiem świadoma, że polskie prawo mocno chroni interes lokatora, a bardzo słabo interes właściciela lokalu. W szczególności ponieważ polskie prawo nie dopuszcza eksmisji na bruk – lokator nieposiadający prawa do innego lokalu, także nie płacąc Pani czynszu, nie będzie mógł być usunięty z Pani lokalu nawet na podstawie sądowego wyroku eksmisyjnego.

 

Oczywiście aby ten cel (opróżnienie lokalu) osiągnąć, najlepiej byłoby porozumieć się z lokatorem na jakich zasadach i kiedy opuści lokal dobrowolnie. Do (jednostronnego) wypowiedzenia najmu okazjonalnego (tzn. gdy właściciel wynajmuje mieszkanie, z którego przejściowo nie korzysta) stosuje się art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim umowę można wypowiedzieć dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci co najmniej przez trzy pełne okresy płatności. Najczęściej są to trzy miesiące, choć nie zawsze. Wymóg zaległości płatniczej w wysokości co najmniej trzech pełnych okresów płatności spełniony jest także wówczas, gdy lokator dokonywał w przeszłości tylko częściowych płatności, a suma zaległości stanowi kwotę równą czynszowi z co najmniej trzech pełnych okresów płatności.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

 

Wynajmujący musi najpierw wystosować pisemnie żądanie do najemcy, żeby uregulował zaległy czynsz, i dać mu na to miesiąc. Gdy nie doczeka się należności, dopiero składa wypowiedzenie. Jest ono skuteczne dopiero na koniec następnego miesiąca. Gdy właściciel więc wręczy je 9 lutego, to wypowiedzenie upłynie z końcem marca. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. W przypadku umów najmu zawartych na czas określony istotne jest także to, aby w umowie przewidziana była możliwość jej wypowiedzenia oraz wskazane przypadki to wypowiedzenie uzasadniające (art. 673 Kodeksu cywilnego), co warunkuje skuteczność wypowiedzenia.

 

Może się zdarzyć, że najemca mimo wypowiedzenia umowy najmu nie będzie chciał się wyprowadzić. Czeka Panią wtedy postępowanie o eksmisję. Mając prawomocne orzeczenie, można zmusić byłego lokatora do wyprowadzki. Pozew o opróżnienie lokalu składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego. Opłata sądowa wynosi 200 zł (nie ma znaczenia wartość lokalu oraz wielkość zadłużenia).

 

Prawo zabrania eksmisji na bruk. Gdy były najemca nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, sąd może przyznać mu w wyroku eksmisyjnym prawo do lokalu socjalnego. Dostarcza go gmina. Niestety często trwa to latami. Właściciel ma prawo wystąpić do gminy o odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki mógłby osiągnąć, wynajmując lokal komuś innemu. Gdy sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, a były lokator nie ma się dokąd wyprowadzić, komornik nie eksmituje go, dopóki nie znajdzie się pomieszczenie tymczasowe. Szuka go sam lokator, wynajmujący, a także komornik. Właściciel nie ma wtedy prawa wystąpić do gminy o odszkodowanie.

 

Także ściągnięcie zaległego czynszu może nie być prostą sprawą. Jeżeli próby polubownego załatwienia sporu nie przyniosły oczekiwanych skutków, może Pani wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę. Pozew składa się na urzędowym formularzu. Wysokość opłaty sądowej zależy od wartości długu. Do 2,5 tys. zł wynosi 30 zł, od 2,5 do 5 tys. zł – 100 zł, od 5 do 7,5 tys. zł – 250 zł, powyżej 7,5 tys. zł – 300 zł. Jeśli zaś zaległość wynosi ponad 10 tys. zł, wpis sądowy stanowi 5% roszczenia. Zasadniczo powinna Pani uzyskać bez formalnego postępowania sądowego tzw. nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, który, jeżeli nie zostanie zaskarżony, uzyska moc normalnego, prawomocnego wyroku. Wtedy można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie do komornika. Ten, na podstawie przekazanych informacji o majątku dłużnika lub tych, które sam zdobędzie, może ściągnąć dług np. z konta czy z wynagrodzenia za pracę.

 

Pozew należy wnieść do sądu rejonowego, wydziału cywilnego bądź to miejsca zamieszkania najemcy, bądź to miejsca położenia wynajmowanego lokalu – wedle Pani wyboru. Będzie Pani obowiązana uiścić opłatę sądową. Można to zrobić na kilka sposobów:

 

  1. nabyć w kasie dowolnego sądu tzw. znaki opłaty sądowej za 30 zł i nakleić je w przewidzianym po temu miejscu na formularzu pozwu dla sądu (moim zdaniem najwygodniejszy sposób);
  2. przelewem na rachunek bankowy dochodów budżetowych właściwego (tego gdzie wnosi się pozew) sądu (potwierdzenie przelewu załącza się do pozwu);
  3. gotówką w kasie właściwego sądu (potwierdzenie wpłaty załącza się do pozwu).

 

Sądy wydają nakazy zapłaty w różnych terminach uzależnionych od ilości spraw. Sądzę jednak, że do miesiąca nakaz zapłaty powinien zostać wydany. Otrzyma go Pani i najemca. Niezłożenie przez tego ostatniego sprzeciwu w terminie 14 dni od doręczenia mu nakazu zapłaty spowoduje uprawomocnienie się nakazu zapłaty.

 

Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty może Pani wysłać do sądu oryginał tego nakazu z załączonym wnioskiem o opatrzenie nakazu zapłaty klauzulą wykonalności, co nie podlega opłacie sądowej lub nie wysyłając do sądu otrzymanego wcześniej nakazu zapłaty, złożyć sam wniosek o nadanie nakazowi klauzuli wykonalności i przesłanie Pani dokumentu – opłata kancelaryjna (regulowana jak opłata sądowa) – 6 zł za każdą stronę dokumentu. Każdy z wyżej wymienionych wniosków składa się do sądu, który wydał nakaz zapłaty w sprawie. Czas oczekiwania na realizację takiego wniosku to około dwóch tygodni.

 

Wniosek egzekucyjny może Pani złożyć do każdego komornika w kraju, ale najlepiej zrobić to u komornika miejsca zamieszkania dłużnika. Jeżeli komornik nie będzie musiał jeździć za dłużnikiem przez pół Polski, niższe będą koszty postępowania i krótszy czas egzekucji.

 

Czas egzekucji uzależniony jest od całej gamy elementów, w tym zwłaszcza sprawności komornika i majętności dłużnika. Egzekucja może trwać tydzień, a może rok – nie ma w tym zakresie żadnej zasady.

 

Wszystkie koszty zarówno postępowania sądowego jak i komorniczego będzie Pani miała prawo ściągnąć od dłużnika, co jednak oczywiście będzie praktycznie możliwe tylko wtedy, gdy ten będzie miał majątek.

 

Skierowanie sprawy do sądu warto poprzedzić wezwaniem do zapłaty ze wskazaniem zamiaru wystąpienia na drogę sądową.

 

Jeżeli prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, Pani roszczenia przedawniają się z upływem 3 lat od daty płatności czynszu, jeżeli takiej działalności Pani nie prowadzi – z upływem 10 lat od daty płatności czynszu.

 

Co do możliwości zabezpieczenia się na przyszłość przed podobnymi sytuacjami, stwierdzić trzeba, że są one bardzo różne. Kaucja zabezpieczająca jest jedną z nich. Może Pani zażądać od lokatora podpisania weksla in blanco lub zastrzec w umowie karę umowną w określonej kwocie na wypadek konieczności rozwiązania przez Panią umowy najmu za wypowiedzeniem z winy najemcy. Poza tym przypominam, że zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Może Pani postraszyć tym lokatora jak również odcięciem mu mediów (proszę jednak nie robić tego na piśmie, żeby nie zarzucono Pani gróźb karalnych), aby skłonić lokatora do porozumienia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Opinie klientów

Dziękuję bardzo, jestem pozytywnie zaskoczona i bardzo zadowolona. Porada jest bardzo szczegółowa, zrozumiała. Pomogła mi podjąć decyzje co do dalszego postepowania. Urszula, lekarz medycyny, 49 lat
Bardzo dziękuję. Nie spodziewam się odpowiedzi tak szybko i profesjonalnie udzielonej w dniu wolnym od pracy. Elżbieta
Skorzystałam z porady w sprawie spadkowej. Informacje są wyczerpujące, szczegółowe. Do odpowiedzi zadawałam dodatkowe pytania i w ciągu paru minut miałam konkretną odpowiedź. Pierwszy raz płaciłam za poradę internetową, ale warto. Polecam. Próbowałam wyjaśnić w sądzie, Urzędzie Skarbowym - ale nic nie zrozumiałam z wyjaśniań urzędników. W Google są wyjaśnienia ale bez szczegółowych przykładów, które są podobne do mojego przypadku. Bożena, pracownik biurowy, 40 lat
Dziękuję za poradę, bardzo szybko została udzielona odpowiedź, również na dodatkowe pytania. Marek

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z egzekucją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Restrykcje prawne, które może zastosować wierzyciel, względem niesumiennego dłużnika

Mam problemy finansowe i opóźniam się ze spłatami kredytów lub płacę mniejsze kwoty niż są ustalone. Jedna umowa została mi wypowiedziana na kwotę 100 tys. zł. Obecnie spłacam ją, ale w ratach, które sam sobie ustaliłem, czyli około 600 zł. Ponadto mam zaległości u mojego kontrahenta w wysokości ok. 80 tys. zł. Na dzień dzisiejszy nic na mnie nie stoi, żadna nieruchomość ani samochód. Jedną działkę, którą mieliśmy wraz z żoną, sprzedaliśmy na spłatę innych zobowiązań. Mam pytanie: czy bank lub kontrahent może mnie podać do sądu za to, że spłacam nieregularnie lub że spłacam mniejsze kwoty? Co mi może grozić?

Zajęcie komornicze wynagrodzenia na poczet alimentów

Przed paroma dniami komornik zajął mojemu ojcu 60% wynagrodzenia. Ojciec przez kilka ostatnich lat płacił więcej niż wysokość zasądzonych alimentów i nigdy nie było problemu z dojściem do porozumienia. Dług powstał dawniej, kiedy ojciec był przez kilka lat bezrobotny. Chciałbym mu pomóc w wywalczeniu łagodniejszych warunków spłaty. Czy musi to być aż 60%? Czy możliwa jest negocjacja zmiany warunków spłaty zadłużenia alimentacyjnego? Jeżeli tak, to do kogo się z taką prośbą zwrócić?

Przeciąganie sprawy egzekucyjnej

Prowadziłem działalność kilka lat, jednak zacząłem mieć problemy finansowe. W tym czasie przepisałem moją nieruchomość na brata, żeby ją uchronić. Jeden dług został wykupiony i ten podmiot wystąpił ze skargą pauliańską. Proces wygrał i wpisano do KW zadłużenie. Czy gdybym powoli spłacał ten dług, to uda mi się przeciągnąć sprawę egzekucyjną i uniknąć sprzedaży?

Sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym

Co robić, gdy komornik prowadzi egzekucję na podstawie nakazu zapłaty, którego nigdy nie otrzymałam? Dzisiaj przyszło zawiadomienie od komornika o wszczęciu przeciwko mnie postępowania egzekucyjnego na podstawie nakazu zapłaty wydanego przez e-sąd. Do dnia zawiadomienia od komornika nie otrzymałam żadnego awiza. Nie otrzymałam nie tylko nakazu, ale także pozwu, czy jakiejkolwiek innej korespondencji. Chodzi o zaległą fakturę za telefon.

Przejęcie nieruchomości po śmierci dłużnika

Jak mam postąpić, jeśli wierzyciel wniósł pismo do komornika o przejęcie nieruchomości po śmierci dłużnika, a sąd dokonał przybicia? Otrzymałam właśnie wiadomość, że dłużnik alimentacyjny nie żyje od 3 lat, a nieruchomość jest teraz moją własnością, mimo to sąd przyznał ją wierzycielowi. Ów wierzyciel nie poinformował komornika o śmierci dłużnika i prawomocny wyrok o przejęciu nieruchomości przedstawił do wpisu w księgach wieczystych. Co mam robić?

Czy komornik może coś zabrać przy pracy na umowach za najniższą krajową?

Mam dwie osobne umowy w różnych zakładach. Zarówno w jednym, jak i w drugim zakładzie dostaję najniższą krajową. Czy komornik może mi coś zabrać?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »