Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak pozbyć się niechcianego najemcy?

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 2009-09-17

W artykule omówione zostały zasady rozwiązywania umowy najmu i postępowania na wypadek niewydania lokalu przez najemcę.

zdjęcie prawnika
Monika Cieszyńska

»Wybrane opinie klientów

Rzeczowa konstruktywna porada
Grażyna
Dziękuję bardzo za informację.
Tomasz
Pełen profesjonalizm. Polecam Państwa firmę wszystkim potrzebującym porad prawnych. Serdecznie dziękuje Panu Mecenasowi Michałowi Soćko za profesjonalne porady i pisma procesowe. 
Krystyna, 66 lat
Dziękuję za poradę, jest ona dla mnie bardzo pomocna.
Krzysztof
Odpowiedz na pytanie jasna i kompleksowo wyjaśnia problem. Poparta przywołanymi przepisami prawa.
Eugeniusz
Serdecznie polecam - pomoc uzyskałam szybko i pomogło mi to w sprawie ! 
Elżbieta
Bardzo dziękuję za profesjonalny, terminowy serwis. Obsługujący mnie mec. T. Krupiński zachowując 24 h termin przedstawił wyczerpującą opinię na zadane pytanie a na dodatkowe moje pytania jeszcze szybciej, co dodatkowo doceniam w sobotę. Gratuluję dobrego serwisu założycielom portalu, co w obszarze usługowym nie jest naprawdę łatwe.
Aldona, przedsiębiorca
Człowiek zawsze podchodzi sceptycznie do wszystkiego czego nie zna i jest mu obce, a tymczasem korzystając z usług eporady24.pl przekonałem się, że w prosty i szybki sposób mój problem trafił do fachowca z danej dziedziny prawa, który w sposób rzetelny i z należytą starannością zajął się moim problemem udzielając mi fachowej porady, ukierunkowując na dalszy tok postępowania, napisał odpowiednie pismo w oparciu o obowiązujące prawo i co najważniejsze za co ja osobiście bardzo polubiłem taką formę korzystania z usług fachowców z dziedziny prawa to brak tracenia czasu, wszystko co potrzeba to napisać w czym rzecz i posiadać swojego prywatnego maila do korespondencji reszte ma się na portalu na swoim koncie użytkownika i naprawdę bardzo sprawnie odpowiadają i działają serdecznie dziękuję polecam.
Leszek, 32 lataa
Bardzo profesjonalna obsługa. Mój problem dot. spraw dziedziczenia, spadku itp. Po szukaniu odpowiedzi na własną rękę, miałam w głowie mętlik. Pan Marcin wszystko wyjaśnił i uporządkował. Odpowiedzi szybkie, po kilku godzinach a nawet minutach mimo, że to był weekend.
Anna, nauczyciel, 63 lata
Bardzo dziękuję za wyczerpujące odpowiedzi na moje pytania. Jednocześnie odbyło się to w bardzo krótkim czasie. Jestem zadowolona .
Jadwiga, nauczyciel, 62 lata
Jak zwykle bardzo wyczerpująca analiza nawet najbardziej zawiłej kwestii prawno-podatkowej!DziekujęPrzemek
Przemysław, 36 lat
Bardzo dziękuję za niezwykle wnikliwą analizę prawna. Jestem bardzo pozytywnie zaskoczony jakością odpowiedzi.
Mariusz, 32 lata
Jestem bardzo zadowolona z serwisu, szybka rzeczowa odpowiedz, zawsze można dopytać i rozwiać ewentualne niejasności. Bardzo polecam, na pewno w trudnych sytuacjach będę korzystać
Bożena
Witam!! Jestem zadowolona z porady. Teraz wiem co i w jakiej kolejności załatwiać. Dziękuję i śmiało mogę Was polecać. Życzę Państwu Wesołych Świąt Bożego Narodzenia i Szczęśliwego Nowego Roku
Janina
Udzielono mi bardzo wyczerpującej, precyzyjnej odpowiedzi ze wskazaniem na możliwe działania, które mogę podjąć. Nie wiem jak finalnie zakończy się temat, z którym się zgłosiłam, natomiast na podstawie informacji głównie wskazań wyroków Sądu Najwyższego oraz punktów w prawie, które mogą pomóc w rozwiązaniu mojego problemu, mogłam stworzyć profesjonalne dokumenty i wnioski. Polecam usługę.
Angelika
Za symboliczną kwotę uzyskałem zadawalającą mnie odpowiedź na zadane pytania, również na pytania dodatkowe uzyskałem wyczerpującej odpowiedzi. Bardzo polecam eporady24
Roman, emeryt, 67 lat
Bardzo profesjonalne podejście do klienta, konkretne szczegółowe odpowiedzi na każde pytania i ogólne i dodatkowe. Jestem bardzo zadowolona i usatysfakcjonowana. Cena też uważam uczciwa. Szkoda, że nie ma oceny 10 pkt. bo dałabym bez zastanowienia. Polecam eporady24, wszystkim znajomym, zagubionym często w gąszczu przepisów prawnych i w skomplikowanych sytuacjach w których się znaleźli. W tym miejscu znajdą wyjaśnienie i pocieszenie, że w każdej sytuacji jest jakieś rozwiązanie. 
Niuta, 55 lat
Bardzo dziękuję za odpowiedź: rzeczową, ściśle związaną z tematem porady i nieskomplikowaną prawniczym językiem, który bywa często niezrozumiały dla osób niezwiązanych z kanonami prawa. 
Anna
Dziękuję serdecznie za szybką i wyczerpującą odpowiedź 
Elżbieta
Szanowni Państwo, bardzo dziękuję za wyczerpujące opisanie zagadnienia w danej sprawie. Jestem wielce zadowolony z danej porady prawnej, którą od Państwa otrzymałem.
Andrzej, 28 lat, księgowy
Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź.
Janina
Pani mec. Anna Sufin wskazała sposoby rozwiązania mojego problemu oraz rozwiała wszelkie niejasności. Usługa porad prawnych na najwyższym poziomie.
Bartłomiej, student , 23 lata
Dziękuję bardzo! Świetna opinia
Mariusz
Bardzo dziękuję za profesjonalną pomoc i przedstawioną w zrozumiały sposób poradę. Jestem w pełni zadowolony i na pewno jeszcze nie raz skorzystam w przyszłości.
Krzysztof, 26 lat
Bardzo kompleksowa i wyczerpująca odpowiedź w oparciu o aktualne przepisęy prawa. Szybka odpowiedź na dodatkowe pytania oraz załączone wzory dokumentów. 
Rafał, 36 lat
Jestem zadowolony z odpowiedzi
Bogusław
Porady państwa uważam za kompetentne, odpowiedzi udzielane w expresowym tempie.
Renata, nauczyciel 52 lata
Pójdę drogą wskazaną w odpowiedzi, myślę, że jedynie możliwą w mojej sytuacji . Dziękuję za sprowadzenie mnie na tą drogę. Odpowiedz na moje pytanie znajduję jako wyczerpującą i szczegółową.
Władysław
Bardzo serdecznie dziękuję, Państwa opinia okazała się nadzwyczaj pomocna :) Pozdrawiam Panią Mecenas Izabelę Nowacką-Marzeion :)
Tomasz
Bardzo dziękuję za szybką, zrozumiala odpowiedź. Pełen profesjonalizm Zachęcam wszystkich do korzystania z tego portalu.
Izabela

Najem, w tym najem lokalu, został uregulowany w art. 659-692 Kodeksu cywilnego.

 

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ustna umowa najmu jest ważna i wiążąca.

 

Wyróżniamy dwa sposoby rozwiązania umowy najmu, tj.

 

  1. w trybie natychmiastowym bez wypowiedzenia albo
  2. za wypowiedzeniem.

 

Strony na zasadzie swobody umów mogą same w umowie przewidzieć warunki rozwiązania umowy najmu z pewnymi jednak ograniczeniami, o czym będzie jeszcze mowa.

 

Kodeks cywilny przewiduje następujące przyczyny wypowiedzenia umowy najmu:

 

  • zwłoka z zapłatą czynszu,
  • nabycie lokalu z najemcami,
  • wypadki określone w umowie.

 

Zwłoka z zapłatą czynszu uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu, jeśli najemca zalega z zapłatą za co najmniej dwa pełne miesiące.

 

W razie zbycia rzeczy najętej nabywca staje się stroną trwającego w dniu nabycia stosunku najmu i to niezależnie od tego, czy wiedział o jego istnieniu. Tym samym umowa najmu zawarta z poprzednim właścicielem w chwili zbycia lokalu automatycznie nie wygasa, lecz trwa nadal na niezmienionych warunkach.

 

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeśli jednak nabywca nie chce być związany danym stosunkiem najmu, może umowę rozwiązać, ale z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy tylko w dwóch przypadkach, po pierwsze, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (chodzi tu o umowę zawartą w formie pisemnej z datą notarialnie poświadczoną), a rzecz została najemcy wydana; po drugie, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a najem został ujawniony w księdze wieczystej przed zbyciem.

 

Powyższych zasad nie stosuje się do przypadków nabycia nieruchomości przez zasiedzenie; w przypadku zasiedzenia nieruchomości przez inną osobę stosunek najmu gaśnie, bowiem osoba, która uzyskała na swoją rzecz postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia nie wchodzi w dotychczasowe stosunki najmu.

 

Należy także pamiętać, iż umowa najmu nie wygasa w razie śmierci najemcy, jeśli pozostawił on osoby bliskie, które w chwili jego śmierci stale z nim zamieszkiwały w tym lokalu. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (chodzi tu o związki nieformalne, konkubinaty). Dopiero w razie braku takich osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

 

Terminy wypowiedzenia stosunku najmu zależą od sposobu uiszczania czynszu:

 

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie lub w dłuższych odstępach czasu, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

 

Przepisy o ustawowych terminach wypowiedzenia nie są jednak przepisami bezwzględnie wiążącymi – z jednym zastrzeżeniem. Mianowicie strony w umowie mogą przewidzieć inne terminy wypowiedzenia, jednakże, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu przynajmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Odstępstwo od tej reguły ustawodawca przewidział zatem tylko w jedną stronę: strony mogą przewidzieć w umowie dłuższy (ale już nie krótszy) termin wypowiedzenia.

 

Umowa najmu może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym, jeśli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 K.c.). Wynajmujący może rozwiązać najem bez wypowiedzenia także w przypadku zalegania najemcy z zapłatą czynszu przynajmniej za dwa pełne miesiące, pod warunkiem zachowania dwóch wymogów, a mianowicie musi uprzedzić najemcę, iż zamierza rozwiązać z nim stosunek najmu bez wypowiedzenia oraz udzielić mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

 

Najemca po rozwiązaniu stosunku najmu powinien zwrócić wynajmującemu lokal. Niemniej często niestety zdarza się, że najemca dobrowolnie nie chce się wyprowadzić. Sytuacja ta może okazać się dla wynajmującego dużym problemem, zwłaszcza w obliczu faktu, iż w aktualnym polskim systemie prawnym nie ma eksmisji na bruk.

 

W celu pozbycia się nieuczciwego lokatora, który po zakończeniu najmu nie chce wydać lokalu, należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego poprzez wniesienie pozwu o opróżnienie i opuszczenie lokalu (tzw. pozew o eksmisję).

 

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd rejonowy wydział cywilny, w okręgu którego znajduje się nieruchomość. Pozew musi być opłacony – opłatą sądową w kwocie 200 zł, w przeciwnym razie zostanie zwrócony. Jeśli wynajmującego nie stać na poniesienie tych kosztów, może złożyć do sądu wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych z uwagi na to, że nie może ich ponieść bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych powinno być dołączone oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów. Oświadczenie sporządza się według ustalonego wzoru, który otrzymać można w sekretariacie sądu; wzór oświadczenia dostępny jest także na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem www.ms.gov.pl.

 

W pozwie należy wnieść o:

 

  • nakazanie pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu oraz
  • o obciążenie pozwanego kosztami sądowymi według norm przepisanych (sąd w razie orzeczenia eksmisji może zasądzić zwrot wspomnianego wyżej wpisu sądowego).

 

Oprócz tego w pozwie trzeba opisać wszelkie okoliczności faktyczne związane z tym stosunkiem najmu, np. podnieść fakt zalegania z opłatami za czynsz, nadużywania przez najemcę alkoholu, postępowanie wbrew zasadom współżycia społecznego, a przede wszystkim fakt zajmowania przez byłego najemcę lokalu bez tytułu prawnego.

 

Nadto do pozwu należy dołączyć kopię wypowiedzenia stosunku najmu czy oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia wraz z wezwaniem do opuszczenia lokalu oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ilu jest pozwanych plus jeden egzemplarz dla sądu.

 

Sąd, orzekając eksmisję, musi orzec, czy pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd przyzna im to prawo, wykonanie eksmisji zostanie wstrzymane do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego. Do tego czasu były najemca będzie mógł korzystać z naszego lokalu, opłacając nam co miesiąc tzw. odszkodowanie. Dopiero po dostarczeniu lokalu socjalnego były najemca winien opuścić lokal i wydać go właścicielowi. Jeśli jednak tego dobrowolnie nie uczyni, wówczas właściciel będzie musiał wykonać eksmisję za pomocą komornika. Należy przestrzec, iż właściciel w zasadzie nie powinien nic czynić na własną rękę. Przymusowego usunięcia niechcianego lokatora może dokonać tylko i wyłącznie komornik, do którego winniśmy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji o opróżnienie lokalu.

 

Orzeczenie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego niestety nie oznacza, iż wraz z uprawomocnieniem się wyroku będziemy mogli z dnia na dzień usunąć niechcianego lokatora i zmienić zamki w drzwiach. Nawet jeśli sąd uzna, iż pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, aż gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie lub gdy sam lokator znajdzie takie pomieszczenie (np. wskaże mu je właściciel lokalu, aby się go pozbyć).

 

Tymczasowe pomieszczenie musi spełniać pewne warunki, a mianowicie:

 

  1. nadawać się do zamieszkania;
  2. zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
  3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

 

Tym samym, jeśli lokator nie zechce dobrowolnie wydać nam lokalu, droga do wykonania eksmisji jest długa.

 

Reasumując, w celu odzyskania lokalu właściciel winien dokonać następujących czynności:

 

  • po pierwsze: rozwiązać stosunek najmu i wezwać najemcę do opuszczenia lokalu;
  • po drugie: skierować pozew o eksmisję.

 

Następne czynności, które będzie trzeba przedsięwziąć, zależą od tego, czy sąd przyzna pozwanym prawo do lokalu socjalnego.

 

W przypadku wyroku z lokalem socjalnym należy poczekać, aż gmina taki lokal dostarczy. Jeśli po zaoferowaniu lokalu socjalnego lokator nadal będzie przebywał w naszym lokalu, trzeba skierować sprawę do komornika. Jeśli natomiast zapadł wyrok bez lokalu socjalnego, celowe jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego o opróżnienie lokalu, dopiero jeśli lokator będzie miał zapewnione pomieszczenie tymczasowe.

 

Przed wszczęciem postępowania komorniczego właściciel lokalu winien wystąpić do sądu, który wydał wyrok eksmisji, o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności (patrz: http://www.eporady24.pl/Jak_wyegzekwowac_od_dluznika_zasadzone_swiadczenie,
artykuly,4,83,717.html
)

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Opinie klientów

Dziękuję bardzo, jestem pozytywnie zaskoczona i bardzo zadowolona. Porada jest bardzo szczegółowa, zrozumiała. Pomogła mi podjąć decyzje co do dalszego postepowania. Urszula, lekarz medycyny, 49 lat
Bardzo dziękuję. Nie spodziewam się odpowiedzi tak szybko i profesjonalnie udzielonej w dniu wolnym od pracy. Elżbieta
Skorzystałam z porady w sprawie spadkowej. Informacje są wyczerpujące, szczegółowe. Do odpowiedzi zadawałam dodatkowe pytania i w ciągu paru minut miałam konkretną odpowiedź. Pierwszy raz płaciłam za poradę internetową, ale warto. Polecam. Próbowałam wyjaśnić w sądzie, Urzędzie Skarbowym - ale nic nie zrozumiałam z wyjaśniań urzędników. W Google są wyjaśnienia ale bez szczegółowych przykładów, które są podobne do mojego przypadku. Bożena, pracownik biurowy, 40 lat
Dziękuję za poradę, bardzo szybko została udzielona odpowiedź, również na dodatkowe pytania. Marek

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Klauzula wykonalności

Artykuł objaśnia, czym jest i czemu służy klauzula wykonalności oraz jakie wytyczne sądu może zawierać.

Nieprawidłowa wysyłka od komornika

W skrzynce pocztowej w bloku znalazłam „wezwanie do złożenia wyjaśnień, informacji w związku z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym w sprawie X wzywam do stawienia się w kancelarii komornika w dniu … celem złożenia informacji dotyczącej spłaty zadłużenia, stanu majątkowego oraz osiąganych dochodów pod rygorem komisyjnego otwarcia mieszkania w asyście funkcjonariuszy Policji i ślusarza – w trybie art. 814 K.p.c.” Wezwanie wystawione jest na zupełnie mi nieznaną osobę, jakąś kobietę, ale na adres naszego mieszkania. W mieszkaniu bywamy sporadycznie, ponieważ niedawno zakończył się remont i wprowadzi się tam nasz syn na studia. Wezwanie jest sprzed miesiąca. Bardzo się obawiam i nie wiem, co myśleć o tej nieprawidłowej wysyłce od komornika. Co teraz zrobić?

Przedawnienie wierzytelności pracodawcy względem pracownika

Od 2001 r. mam zadłużenie wobec poprzedniego pracodawcy, aktualnie nieistniejącego, w kwocie 20 tys. zł (należność główna) oraz odsetki. Chodzi o niedobory w remanencie. Zadłużenie spłacane jest po 50 zł miesięcznie. Czy ten dług nie uległ jeszcze przedawnieniu?

Informowanie małżonka przez bank o zadłużeniu drugiego

Mam wspólne konto z mężem. Posiadam w tym banku kartę kredytową, której ja jestem jedynym właścicielem. Długi na tej karcie (jak i innych) są spłacane bez problemów. Od pewnego czasu pracownik pierwszego banku próbuje się skontaktować z moim mężem, aby poinformować go o stanie mojego zadłużenia. Zdarza się to nie pierwszy raz. Uważam, że osoba ta zadaje pytania do BIK-u bez mojej wiedzy i zgody. Czy debet jednego małżonka uprawnia bank do takiego działania? Co powinnam zrobić? Chcę, by moje zadłużenia były wiadome tylko mnie.

Jak kontrolować sprawę w e-sądzie?

Firma telekomunikacyjna scedowała moje zadłużenie wynikające z niewywiązywania się z opłat abonamentowych przeze mnie na zewnętrzną firmę windykacyjną. Ta firma wystawiła mi wezwanie do zapłaty na kwotę 5300 złotych z terminem płatności na dzień 6 maja, który przesłała mi listem zwykłym w takim terminie, że list dotarł do mnie 10 maja tego roku. W podjętym przeze mnie natychmiast kontakcie telefonicznym poinformowałem, że spłacę wymaganą należność w ciągu 14 dni, co uczyniłem. Po wpłacie poinformowano mnie telefonicznie, że mam dopłacić kolejne 2200 złotych tytułem kosztów e-sądu , do którego ta firma skierowała moją sprawę już 30 maja, mimo że potwierdza w rozmowie wpływ otrzymanej kwoty. Co mam teraz zrobić? Jak kontrolować sprawę w e-sądzie i jak bronić się przed koniecznością zapłaty długu 2 raz?

Odpowiedzialność nabywcy nieruchomości z prowadzoną egzekucją komorniczą

Nabycie nieruchomości z prowadzoną egzekucją komorniczą nie powoduje przerwania egzekucji. Nabywca „wchodzi” w miejsce dłużnika. W związku z tym mam pytanie. Jaka jest odpowiedzialność nabywcy zajętej nieruchomości? Czy wchodząc w miejsce dłużnika po nabyciu nieruchomości nabywca zajętej nieruchomości odpowiada tylko nabytą nieruchomością, czy całym swoim majątkiem?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »