Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dopisanie lokatora do hipoteki, aby uchronić mieszkanie przed licytacją

Anna Sufin • Opublikowane: 2017-07-06

Mam niewielki dług (7 tys. zł). Czy będzie skuteczne dopisanie lokatora do hipoteki, aby ochronić mieszkanie przed sprzedażą (jest wyznaczona licytacja)? Jakie warunki musi spełniać pismo notarialne, aby skutecznie wpisać lokatora do księgi wieczystej?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Tym samym zawarcie umowy najmu po zajęciu nieruchomości w żaden sposób nie wstrzyma licytacji, nie wpłynie na obciążenia wobec nabywcy. Skutek będzie taki, jakby umowa najmu nie została zawarta. Natomiast zajęcie nieruchomości i zarząd nie wywołują żadnych zmian wobec umów najmu obowiązujących w chwili ustanowienia zajęcia i zarządu (art. 936 K.p.c.). W dalszym biegu licytacja jest w normalnym trybie przeprowadzana. Po przysądzeniu własności stosuje się art. 1002:

„Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana”.

Podsumowując, aktualnie zawarcie umowy najmu niczego nie zmieniłoby w Pani sytuacji, a umowa najmu byłaby uważana wobec ewentualnego nabywcy za niezawartą. Nie miałoby przy tym wpływu na tę okoliczność wpisanie roszczeń z umowy do ksiąg wieczystych.

Warto nadmienić, że zawarcie umowy najmu mogłoby być potraktowane jako sprawowanie zarządu nieprawidłowo, a tym samym komornik mógłby odjąć dłużnikowi zarząd i ustanowić innego zarządcę (art. 931 § 2 K.p.c.).

Odpowiadając na drugie pytanie, które pozostaje w kontekście wcześniej poruszonego problemu, już nie tak istotne, podaję, że na podstawie art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeśli przepisy szczególne nie wymagają innej formy dokumentu. Zatem umowa najmu składana do sądu wieczystoksięgowego powinna być zawarta co najmniej z podpisem notarialnie poświadczonym. Watro nadmienić, że z mocy art. 32 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Warto zatem zadbać, by w umowie znalazło się takie oświadczenie.

Podsumowując, umowa najmu winna być zawarta z podpisami notarialnie poświadczonymi, a w samej umowie powinno znaleźć się oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu prawa i obejmujące zgodę na wpis roszczenia najemcy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Informowanie małżonka przez bank o zadłużeniu drugiego

Mam wspólne konto z mężem. Posiadam w tym banku kartę kredytową, której ja jestem jedynym właścicielem. Długi na tej karcie (jak i innych)...

 

Zakup nieruchomość z hipoteką przewyższającą jej wartość

Teść prowadzi firmę, ale ma duże problemy z wypłacalnością. Posiada dom, w którym ja z żoną mieszkamy, ale nieruchomość została...

 

Przepisanie części spadku przez spadkobiercę z długami

Przepisanie części spadku przez spadkobiercę z długami

W styczniu zmarł mój tata. Zrobiliśmy notarialne przyjęcie spadku – moja mama, ja i moja trójka rodzeństwa. Chcemy zrobić nieodpłatne zniesienie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »