Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z egzekucją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dom kupiony na spółkę z dzieckiem a egzekucja z udziałów

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-09-27

Przed 2 laty kupiłam dom na spółkę z córką – udziały po połowie. Córka nie pracowała, dlatego na zapłatę jej połowy domu dokonałam darowizny w formie przelewu bankowego. Obecnie córka mieszka z chłopakiem i cały czas biorą pożyczki – chwilówki. Dług wynosi już ponad 10 tys. zł. Jak wyjść z tej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sytuacja jest poważna, a może stać się jeszcze poważniejsza, jeżeli zabraknie odpowiednio szybko podjętych środków zaradczych. Jedną z podstawowych cech zobowiązania – ustawowo określonego w art. 353 Kodeksu cywilnego (K.c.) – jest to, że dłużnik powinien spełnić świadczenie na nim ciążące. W przypadku umowy pożyczki (art. 720 i następne K.c.) oraz podobnej do niej umowy kredytu – podstawowym obowiązkiem dłużnika (pożyczkobiorcy) jest zwrot rzeczy pożyczonej; w przypadku pieniędzy (zawłaszcza pożyczanych przez przedsiębiorców) najczęściej pożyczkobiorca powinien zapłacić także odsetki. Niewywiązanie się lub nienależyte wywiązanie się z zobowiązania (art. 471 i następne K.c.) może pociągać za sobą różne skutki prawne, np.: proces o zapłatę, wniosek o egzekucję (np. przez egzekucję z nieruchomości).

W Pani interesie leży bardzo ostrożne składanie podpisu; wpierw trzeba w całości przeczytać materiały, których podpis dotyczy, a dopiero później ewentualnie dokument podpisać – w przypadku akceptacji treści, z którą podpis się wiąże. Chodzi między innymi o uniknięcie zagrożenia związanego z ewentualną próbą przedstawienia Pani do podpisu dokumentu z udzieleniem poręczenia (art. 876 i następne K.c.) za cudzy dług. Pani wprost nie odpowiada za długi swej córki; podstawowe zagrożenie wiąże się teraz ze współwłasnością (od art. 195 do art. 221 K.c.) odnośnej nieruchomości (art. 46 K.c.) – niekiedy ryzyko odpowiedzialności za cudze długi wiąże się z poręczeniem lub dziedziczeniem. Nie odpowiada Pani za długi swej córki, a tym bardziej za długi mężczyzny z nią mieszkającego – niezależnie od miejsca zamieszkania. W przypadku wspólnego miejsca zamieszkania z dłużnikiem lub dłużnikami dobrze jest wydzielić miejsca odrębne dla dłużnika (dłużników) oraz pozostałych osób – przez wyznaczenie odrębnych: pokoi, szaf, schowków, a niekiedy przez zainstalowanie zamków w poszczególnych pomieszczeniach (by komornik miał mniejszą śmiałość sięgania po rzeczy innych osób); najlepsze byłoby w domu wydzielanie odrębnych mieszkań (a nawet nieruchomości lokalowych), ale nie zawsze jest to możliwe.

Zastanówmy się nad tym, do czego mogłaby doprowadzić ewentualna egzekucja z udziałów Pani córki we współwłasności. Podstawowym skutkiem licytacyjnej sprzedaży udziałów Pani córki przez komornika sądowego byłoby nabycie 50% udziałów we współwłasności (przysługujących teraz Pani córce) przez inną (prawdopodobnie zupełnie obcą) osobę. Oczywiście później mogłoby dojść do zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c.) – ale już z udziałem nowego współwłaściciela, który byłby uprawniony przedstawiać swe propozycje w tym zakresie (np. zażądać spłat od Pani albo zaproponować spłatę na Pani rzecz).

Na tak zwany pierwszy rzut oka najłatwiejsze mogłoby wydawać się dokonanie darowizny (art. 888 i następne K.c.) przez Pani córkę na Pani rzecz. Całkowicie nie można wykluczyć takiego wariantu – ale ostrożność przemawia za unikaniem go, szczególnie przed wyodrębnieniem odrębnych nieruchomości lokalowych w danym domu (jeżeli takie wyodrębnienie byłoby możliwe). Główne zagrożenie wiązać mogłoby się z wytoczeniem przez wierzyciela Pani córki, uważającego się za pokrzywdzonego, powództwa nazywanego „skargą Pauliańską” (łacińskie: action Pauliana) – od art. 527 do art. 534 K.c. Powództwo takie zmierza do stwierdzenia przez sąd bezskuteczności względnej czynności prawnej (art. 59 K.c.). Podobnie rzecz mogłaby przedstawiać się w przypadku zawarcia między Paniami ugody, np. w związku z żądaniem odwołania przez Panią darowizny (art. 898 i następne K.c.) i żądaniem zwrotu przedmiotu darowizny. W ogóle jak najmniej powinno być czynności nieodpłatnych między Paniami – zwłaszcza kosztem (majątku) Pani córki. Bliskie relacje rodzinne oraz umowa darowizny (a nieodpłatność to podstawowa cecha darowizn) zwiększają ryzyko związane z ww. „skargą Pauliańską” (art. 527 i następne K.c.). Właśnie kontekst „skargi Pauliańskiej” przemawia za korzystaniem z drogi sądowej; poza tym taksa notarialna (np. przy zniesieniu współwłasności) związana jest z wartością rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy czynność notarialna, np. akt notarialny dotyczący zniesienia współwłasności nieruchomości (z uwagi na art. 158 K.c., forma aktu notarialnego byłaby niezbędna, i to pod rygorem nieważności).

Byłoby dobrze, gdyby Pani udało się porozumieć z córką – przynajmniej częściowo. Gdyby do sądu (cywilnego) trafił wniosek o zniesienie współwłasności ze zgodnym projektem podziału, to opłata sądowa (od rozpoznania sprawy) powinna być znacznie niższa od opłaty wyznaczanej od wniosku o zniesienie współwłasności bez zgodnego projektu podziału (pochodzącego od wszystkich współwłaścicieli). To mogłoby pomóc w szybkim zniesieniu współwłasności także na drodze sądowej, choć w formie aktu notarialnego byłoby to szybsze – ale taksa notarialna byłaby wyższa od opłaty sądowej.

Całkiem sporo osób uważa, że dom (zwłaszcza przez nich używany) „nie da się podzielić”. Prawdopodobnie określone względy (w tym przyzwyczajenie) przemawiają za takim stanowiskiem. Jednak może dojść do zmiany stanowiska, gdy ujawniają się poważne wyzwania, np. ryzyko utraty miejsca zamieszkania (np. w skutek ewentualnego przyszłego zniesienia współwłasności, a otrzymane w ramach spłaty pieniądze mogłyby być wydawane na korzystanie z lokum u kogoś innego (np. w pensjonacie lub najmowanym mieszkaniu). Konsultacja ze specjalistą od ustanawiania odrębnej własności lokali (a dane takich specjalistów mogą być dostępne w starostwie) może pomóc w określeniu, jakie prace byłyby niezbędne w ramach przygotowań do ustanowienia odrębnej własności lokalu – czy to w formie aktu notarialnego, czy to w postępowaniu sądowym (np. o zniesienie współwłasności).

Początkowe przepisy ustawy o własności lokali – aż do jej art. 11 (który należy stosować w sprawach o zniesienie współwłasności) – zawierają coś w rodzaju instrukcji działania przy ustanawianiu odrębnej własności lokali. Opinia uprawnionego specjalisty to punkt wyjścia, by starosta mógł wydać dokument (zaświadczenie) o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu; taki dokument jest niezbędny w przypadku ustanawiania odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego, ale może się przydać także w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności (np. jako załącznik do wniosku o zniesienie współwłasności ze zgodnym projektem podziału) – gdyby opinię specjalistyczną wydawał biegły sądowy, to trzeba byłoby liczyć się z wyższymi kosztami (bo wynagrodzenie biegłych sądowych jest na ogół wyższe od rynkowych cen za analogiczne usługi specjalistyczne).

Ustanowienie odrębnej własności lokali mogłoby mieć dla Pani szczególnie duże znaczenie wtedy, gdy Pani mieszka lub zamierza mieszkać w tymże domu. W takim stanie rzeczy Pani miałaby swe własne mieszkanie – niezależnie od tego, co stałoby się z lokalem mieszkalnym Pani córki. Byłaby to sytuacja nieco podobna, jak w przypadku bloków mieszkalnych – każdy ma odrębne mieszkanie (aktualnie często stanowiące odrębną nieruchomość lokalową); oczywiście sytuacja faktyczna byłaby inna, ale podstawowe znaczenie miałyby względy prawne. Wspólnota mieszkaniowa powstałaby z mocy samego prawa (art. 6 ustawy o własności lokali); udziały w nieruchomości wspólnej wiązałyby się z powierzchnią poszczególnych nieruchomości lokalowych (art. 3 ustawy o własności lokali).

Oczywiście, można by się zastanawiać także nad tym, co zrobić z mieszkaniem Pani córki (jako odrębną nieruchomością lokalową); nawet w przypadku egzekucji z jej lokalu Pani miałaby swą własną nieruchomość lokalową i to z uwagi na Pani własne udziały we współwłasności, a nie wskutek: darowizny (na Pani rzecz) lub ugody (np. związanej z ewentualnym odwołaniem darowizny) – mogących wiązać się z ryzykiem „skargi Pauliańskiej”.

Jak wyżej napisałem, zniesienie współwłasności w formie aktu notarialnego powinno być szybsze (ale trzeba liczyć się z dość znaczną taksą notarialną) od sprawy cywilnej o zniesienie współwłasności – przepisy proceduralne o takich sprawach skoncentrowano w art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Gdyby doszło do postępowania cywilnego o zniesienie współwłasności, to należałoby zawnioskować o ujawnienie w księdze wieczystej (prowadzonej dla danej nieruchomości) informacji o sprawie dotyczącej zniesienia współwłasności – taka wzmianka (z uwagi na zasady prowadzenia ksiąg wieczystych) mogłaby mieć duże znaczenie (np. w przypadku ewentualnego wniosku o egzekucję z przysługujących Pani córce udziałów we współwłasności).

Gdyby Pani córka oponowała przeciwko zniesieniu współwłasności, to również można by zawnioskować o zniesienie współwłasności przez sąd (oraz o ujawnienie w odnośnej księdze wieczystej informacji o sprawie z zakresu zniesienia współwłasności). Jeżeli córka ma zaległości w ponoszeniu dotyczących jej kosztów funkcjonowania danej nieruchomości, to (zwłaszcza w sprawie cywilnej o zniesienie współwłasności) należałoby wystąpić z roszczeniami dotyczącymi nakładów na tę nieruchomość oraz korzystania z niej – roszczenia takie (przewidziane w art. 618 K.p.c.) powinny być dochodzone w postępowaniu o zniesienie współwłasności (a nie później). Darowiznę można odwołać z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i następne K.c.).

Proszę zastanowić się nad tym, czy poza wyłącznie Pani własnym mieszkaniem Pani powinny przysługiwać udziały w drugiej nieruchomości lokalowej. Gdyby tak się stało, to później mogłaby wchodzić w grę inna sprawa (dotycząca tamtego mieszkania, z zapewne większościowymi udziałami Pani córki), np. sprawa o: zwrot przedmiotu odwołanej darowizny (a właściwie o zwrot „części nieruchomości” nabytej za darowane przez Panią pieniądze) lub sprawy o zniesienie współwłasności owego mieszkania (z możliwością dochodzenia związanych z owym mieszkaniem roszczeń przewidzianych w art. 618 K.p.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z egzekucją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przeciąganie sprawy egzekucyjnej

Prowadziłem działalność kilka lat, jednak zacząłem mieć problemy finansowe. W tym czasie przepisałem moją nieruchomość na brata, żeby ją...

Egzekwowanie długów po śmierci wierzyciela

Rok temu zmarła moja mama, pozostawiając po sobie długi. Niestety wraz z tatą i rodzeństwem nie mogliśmy odrzucić spadku, w związku...

Jak postąpić, aby nie płacić niezasłużonych zaległości alimentów?

Za mną wyrok rozwodowy bez orzekania o winie, alimenty na dziecko i alimenty na byłą żonę. Z tego co wiem po 5 latach, o ile była żona...

Egzekucja długów od małżonków pozostających w separacji

Jestem od 12 lat w separacji (sąd), wcześniej wierzyciel uzyskał tytuł egzekucyjny przeciwko mojej żonie, później również przeciwko mnie...

Wpis hipoteki przymusowej dla wierzytelności

Jestem wierzycielem. Posiadam wyrok z klauzulą wykonalności. Przeprowadzona egzekucja okazała się bezskuteczna. Dłużnik posiada nieruchomość...

Odsetki od ściągniętych alimentów

W 2009 roku wystąpiłam do komornika o ściągnięcie zaległych alimentów z 10 lat, ale nie pomyślałam o odsetkach. Komornik wyegzekwował...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »