Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy będę musiał wystąpić do sądu o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego?

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-06-11

Kupiłem mieszkanie na licytacji komorniczej i posiadam prawomocne przysądzenie własności wydane przez sąd. Obecnie w mieszkaniu mieszkają byli właściciele i mają mieszkać jeszcze pięć miesięcy. Mam zamiar sporządzić z nimi umowę najmu, ale obawiam się, że nie będą płacić czynszu. Czy sporządzając z nimi umowę najmu nie utrudnię sobie procedury tzn., czy będę musiał wystąpić do sądu o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w razie niepłacenia czynszu przez lokatorów?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety, w przypadku jeśli dojdzie do wynajęcia przez Pana mieszkania dotychczasowym właścicielom, zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Bez znaczenia będzie pozostawał fakt, iż nie doszło do faktycznego przejścia posiadania lokalu.

Zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego:

„Art. 999. § 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

§ 3. (uchylony).”

Kluczowe znaczenie ma tu także przepis art. 791 K.p.c., na który powołuje się cytowany wyżej art. 999 K.p.c., zgodnie z nim:

„Art. 791. § 1. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad tym przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny.

§ 2. Tytuł wykonawczy zobowiązujący do wydania nieruchomości, statku lub do opróżnienia pomieszczenia upoważnia do prowadzenia egzekucji nie tylko przeciw dłużnikowi, lecz także przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa.

§ 3. Przepisy § 1 i 2 nie wyłączają praw określonych przepisami o ochronie lokatorów oraz praw, które są skuteczne wobec wierzyciela. Jeżeli dłużnik twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec wierzyciela, komornik wstrzyma się względem niego z czynnościami egzekucyjnymi, pouczając, że w terminie tygodnia może wytoczyć powództwo o pozbawienie w stosunku do niego tytułu wykonawczego wykonalności.

§ 4. (uchylony).

§ 5. Po upływie miesiąca od daty wstrzymania czynności komornik podejmie dalsze czynności egzekucyjne w stosunku do dłużnika, chyba że postępowanie egzekucyjne zostało zawieszone postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia.”

Zgodnie z cytowanymi przepisami, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest co prawda tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności, jednakże w razie próby skorzystania z tego rozwiązania, dotychczasowy właściciel, który stał się najemcą lokalu, może podnieść zarzut posiadania podstawy prawnej do zajmowania przedmiotowego lokalu. Umowa najmu zostanie zawarta bowiem w czasie, kiedy stał się Pan właścicielem lokalu, a co za tym idzie, miał Pan prawo do dysponowania nim. W takim przypadku lokatorzy zajmujący mieszkanie będą mogli skorzystać z uprawnień określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów i w przypadku, kiedy nie będą chcieli dobrowolnie opuścić lokalu po okresie najmu (lub nie będą uiszczać czynszu), konieczne będzie przeprowadzenie całej procedury eksmisyjnej.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z windykacją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »