Opublikowane: 12.08.2010

Autor: Jakub Bonowicz

Windykacja czynszu z umowy najmu lokalu mieszkalnego

Autor omawia w niniejszym artykule zagadnienia związane ze skuteczną windykacją należności z czynszu, umowy najmu etc.

Sprawy o zapłatę należności czynszu z umowy najmu lokalu mieszkalnego rozpoznawane są co do zasady w postępowaniu uproszczonym. Zgodnie z art. 505¹ pkt 2) Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) w postępowaniu tym rozpoznawane są sprawy o „zapłatę czynszu najmu lokali mieszkalnych i opłat obciążających najemcę oraz opłat z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej” bez względu na wartość przedmiotu sporu, ale tylko wtedy gdy należą – na zasadach ogólnych – do właściwości sądów rejonowych, tj. gdy wartość przedmiotu sporu nie przekracza 75 000 zł, a w sprawach gospodarczych – 100 000 zł (art. 17 pkt 4 K.p.c.). W praktyce windykowane należności czynszowe bardzo rzadko sięgają takich kwot, w związku z czym ograniczę się do wskazania przepisów postępowania uproszczonego.

Jaką opłatę należy uiścić?

Wysokość opłaty od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu i wynosi (art. 28 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):

1. przy wartości przedmiotu sporu do 2000 zł – 30 zł;
2. ponad 2000 do 5000 zł – 100 zł;
3. ponad 5000 zł do 7500 zł – 250 zł;
4. ponad 7500 zł – 300 zł.

Opłata od pozwu należy do kosztów procesu, które co do zasady ponosi strona przegrywająca.

Jak obliczyć wartość przedmiotu sporu?

Tutaj często popełnia się błąd, bowiem wiele osób stosuje art. 22 K.p.c. – w sprawach o prawo do świadczeń powtarzających się wartość przedmiotu sporu stanowi suma świadczeń za jeden rok, a jeżeli świadczenia trwają krócej niż rok – za cały czas ich trwania. Tymczasem jeśli dochodzimy czynszu, to wartością przedmiotu sporu jest kwota dochodzonego czynszu bez odsetek i kosztów, a nie wartość tego czynszu za jeden rok. Wynika to ze sformułowania „prawo do świadczeń” (np. prawo do renty, emerytury), a tutaj chodzi o świadczenie (a nie o prawo do świadczenia).

Przykład: Jan wynajmował lokal mieszkalny Andrzejowi. Miesięczny czynsz wynosił 500 zł. Andrzej nie płacił czynszu przez 6 miesięcy. Jan chce dokonać windykacji zaległej kwoty. Wartość przedmiotu sporu to 500 zł x 6 = 3000 zł, a nie 500 zł x 12 = 6000 zł.

Przykład: W tej samej sytuacji Andrzej nie płacił czynszu przez 2 lata. Wartość przedmiotu sporu to wartość czynszu za 2 lata (500 zł x 24 = 12 000 zł), a nie za jeden rok.

Nie stosujemy również art. 23 K.p.c. w sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony – suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok, przy umowach zawartych na czas nieoznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy. Ten przepis stosujemy np. przy sprawach o eksmisję, ale nie o zapłatę czynszu!

Do jakiego sądu mam złożyć pozew?

Pozew składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 37 K.p.c.); czyli lokalu najmowanego albo właściwego ze względu na miejsce zamieszkania pozwanego (art. 27 § 1 K.p.c.).

Jakie dowody powinienem załączyć do pozwu?

Należy załączyć (w jednym egzemplarzu dla sądu oraz po jednym egzemplarzu dla każdego z pozwanych):

1. dokument poświadczający tytuł prawny do lokalu (własność, współwłasność, np. odpis z księgi wieczystej);
2. umowę najmu, razem z aneksami (w praktyce często w aneksach określa się zmieniające się wysokości czynszu);
3. wezwanie do zapłaty czynszu skierowane do najemcy wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru;
4. dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Co do zasady zwykle wynajmującym jest jednocześnie właściciel mieszkania i wtedy to on dochodzi zapłaty czynszu. Natomiast w przypadku gdy mamy do czynienia z podnajmem (A wynajmuje lokal B, a B najmuje lokal C), to zwykle roszczeń może dochodzić podwynajmujący (B – bo to on jest stroną umowy z C), chyba że umowa stanowi inaczej.

Co z odsetkami?

W przypadku czynszu odsetki należą się od każdej z rat czynszowych. Termin zapłaty czynszu określa zwykle umowa najmu (najczęściej z góry do 10 tego miesiąca). Jeśli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, to powinien być płacony z góry: gdy najem ma trwać nie dłużej niż 1 miesiąc – za cały czas najmu, a gdy ma trwać dłużej niż miesiąc albo umowa zawarta była na czas nieoznaczony – miesięcznie, do 10 tego każdego miesiąca (art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego). Odsetki należą się od następnego dnia po terminie płatności (zatem od 11-tego dnia każdego miesiąca).

Przykład: Pan A chce dokonać windykacji czynszu za kwiecień, maj i czerwiec. Terminy płatności ustalono z góry na 10-ty każdego miesiąca. Odsetki będą należeć się: za czynsz kwietniowy od 11 kwietnia, za czynsz majowy od 11 maja, za czynsz czerwcowy od 11 czerwca.

Żądanie zapłaty odsetek wraz ze wskazaniem daty, od kiedy mają być naliczane, należy zgłosić w pozwie.

Jak będzie wyglądało postępowanie w sądzie?

Jeśli pozew został złożony prawidłowo, nie jest opatrzony brakami formalnymi i uiszczono właściwą opłatę, to w praktyce najczęściej sąd wyda nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (art. 497 § 1 K.p.c.). Sąd nie przeprowadza tutaj żadnej rozprawy, pozwany nawet nie wie o fakcie skierowania przeciwko niemu pozwu. Dopiero po wydaniu nakazu sąd doręcza go pozwanemu najemcy, który ma czternaście dni od doręczenia nakazu na wniesienie sprzeciwu (art. 502 § 1 K.p.c.). W przypadku prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty traci moc, a przewodniczący wyznacza rozprawę i zarządza doręczenie powodowi sprzeciwu wraz z wezwaniem na rozprawę (art. 505 § 1 K.p.c.). Odbywa się zatem zwykłe postępowanie na ogólnych zasadach, a pozwany ma możliwość wypowiedzenia się (pisemnie lub ustnie na rozprawie) co do twierdzeń powoda. Może przedstawić zarzuty np. zapłaty, potrącenia, niewłaściwego wykonania zobowiązania przez wynajmującego (przykładowo, gdy lokal nie odpowiadał standardowi opisanemu w umowie). Po rozpoznaniu sprawy sąd wydaje wyrok na zasadach ogólnych.

Co się stanie, jeśli najemca nie odbiera nakazu zapłaty?

Często wierzyciel zadaje sobie pytanie, co się dzieje, jeśli dłużnik nie odbiera przesyłki z sądu. Otóż w takim wypadku doręczający pozostawia zawiadomienie (awizo) o możliwości odbioru przesyłki we właściwej pocztowej placówce oddawczej w terminie 7 kolejnych dni, licząc od dnia następnego po dniu pozostawienia zawiadomienia u adresata. Jeśli adresat nie zgłosi się po odbiór przesyłki w terminie, to wówczas doręczyciel pozostawia awizo powtórne. Jeśli adresat nie zgłosi się po odbiór przesyłki w terminie 7 dni od dnia następnego po pozostawieniu powtórnego awiza, to wówczas placówka pocztowa odsyła przesyłkę do sądu, a przewodniczący wydaje zarządzenie o uznaniu przesyłki za doręczoną, a dniem doręczenia jest dzień następny po upływie ostatniego dnia terminu na odebranie przesyłki. Od tego momentu biegnie 14-dniowy termin na wniesienie sprzeciwu. Oznacza to, że dłużnik nie może uniknąć windykacji, jeśli nie będzie odbierał przesyłek z sądu.

Jeśli Twój najemca nie płaci czynszu, chcesz dokonać windykacji należności, a nie wiesz jak poradzić sobie w postępowaniu, napisać pozew, zapraszamy do korzystania z naszych usług.

Oceń przydatność tekstu: Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu: Ocena zrozumienia tekstu:

poleć artykuł znajomemu     wersja do druku