Opublikowane: 17.09.2009

Autor: Karol Jokiel

Postępowanie komornicze a prawo do zajęcia tylko połowy nieruchomości

Ojciec mój narobił długów w trakcie małżeństwa. W tym samym czasie rodzice się rozwiedli i podzielili majątek notarialnie (między siebie, mnie i brata). Z ojcem nie mamy dobrych stosunków i ojciec nie chce mieć z długiem nic wspólnego. Toczy się już drugie postępowanie komornicze. Zaproponowałyśmy ugodę, wierzyciele zgodzili się, ale niestety nie ma zainteresowania lokalem, który chciałyśmy sprzedać. Moje pytanie brzmi: jakie jest postępowanie komornika, jeżeli wierzyciele mogą zaspokajać się z połowy majątku? Mama żyje w ciągłym stresie, że komornik wyrzuci ją z domu, w którym mieszka.

Pyta Pani o procedurę postępowania komornika, w sytuacji gdy komornik jest uprawniony do zajęcia tylko ułamkowej części (1/2) prawa do nieruchomości zamieszkanej przez Pani matkę.

Zgodnie z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości z zachowaniem przepisów szczególnych.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu leży nieruchomość.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika (Pani ojca), aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego). Z tą chwilą następuje zajęcie komornicze.

Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu (właściwego do prowadzenia księgi wieczystej) wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

O dokonanym zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia oprócz wierzyciela także współwłaścicieli zajmowanej nieruchomości (Pani matkę).

Gdyby zdarzyło się tak, że komornik spróbuje zająć całą nieruchomość (zamiast udziału przysługującego ojcu), Pani matka powinna niezwłocznie sprzeciwić się tej czynności na piśmie i zagrozić wierzycielom wytoczeniem powództwa przeciwegzekucyjnego. Ryzyko tego typu postępowania komornika nie jest duże, jednak istnieje takie ryzyko, stąd lepiej, aby wiedziała Pani, jak matka winna się zachować.

Przez zajęcie dłużnik (Pani ojciec) nie traci prawa dysponowania udziałem w prawie do nieruchomości, który mu przysługuje, w tym także prawa jego zbycia. Dłużnik może po zajęciu rozporządzić swoim udziałem w prawie do nieruchomości na podstawie umowy. Czynność ta ma moc wiążącą dla dłużnika i nabywcy. Jednakże nie może ona uszczuplać praw wierzyciela (wierzycieli) w poszukiwaniu należności z zajętego udziału.

Ponadto zajętą nieruchomość pozostawia się we współzarządzie dłużnika i pozostałych współwłaścicieli. Tylko jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi współzarząd i ustanowi innego zarządcę. Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela. Oznacza to, że sam zarządca nie może podjąć decyzji o sprzedaży całości nieruchomości, tylko musiałby uzgodnić to z Pani matką jako współwłaścicielem.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik, na wniosek wierzyciela, dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Opis i oszacowanie nieruchomości mają na celu ustalenie przedmiotu egzekucji i określenie jego wartości, która jest podstawą ceny wywołania. Komornik w tym stadium postępowania powinien ustalić prawa związane z własnością nieruchomości dla określenia osób zainteresowanych, które powinny wziąć udział w postępowaniu egzekucyjnym.

Zgodnie z art. 945 Kodeksu postępowania cywilnego o terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Współwłaściciel nieruchomości (Pani matka) uzyska status uczestnika postępowania, jeżeli zgłosi wniosek do komornika o przejęcie nieruchomości, do czego ma prawo na opisanych poniżej zasadach.

Zajęty udział w prawie do nieruchomości ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje aż do trzeciego dnia przed licytacją prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od sumy oszacowania. Przy wniosku o przejęcie wnioskodawca powinien złożyć rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli na pierwszej oraz na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu na sprzedaż udziału w nieruchomości, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. 

Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, to postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone i nową egzekucję z tej nieruchomości będzie można wszcząć dopiero po upływie roku.

Z drugiej strony komornik zamyka przetarg, jeżeli zgłosił się przynajmniej jeden licytant, który zaofiarował cenę wywołania.

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu zarówno jego, jak i obecnych uczestników.

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Niezależnie od powyższego pragnę zauważyć, że jeżeli porozumieli się Państwo z wierzycielami, to może warto namówić wierzycieli do zawieszenia postępowania egzekucyjnego (wiadomo, że działania komornika powodują dodatkowe koszty) do czasu sprzedaży lokalu, co do którego podjęliście Państwo decyzję o jego zbyciu celem spłaty wierzycieli.

Zgodnie z art. 820 Kodeksu postępowania cywilnego organ egzekucyjny obligatoryjnie zawiesza postępowanie na wniosek wierzyciela. Na wniosek dłużnika postępowanie ulega zawieszeniu, jeżeli sąd uchylił natychmiastową wykonalność tytułu lub wstrzymał jego wykonanie albo jeżeli dłużnik złożył zabezpieczenie konieczne według orzeczenia sądowego do zwolnienia go od egzekucji.

Jedno jest pewne. Pani matka jest współwłaścicielem nieruchomości, w której zamieszkuje, i z tego powodu nie może zostać z niego wyrzucona ot tak.

Oceń przydatność tekstu: Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu: Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku