Opublikowane: 07.07.2010

Autor: Karol Jokiel

Niepłacący lokator – rozwiązanie umowy najmu, eksmisja, egzekucja należności za czynsz

Wynajmuję mieszkanie, płacę z tego tytułu podatki. Podpisałam na rok umowę najmu z lokatorem. Po 3 miesiącach lokator przestał regularnie płacić, aż w końcu oboje zdecydowaliśmy, że dalsza współpraca nie ma sensu i że rozwiążemy umowę, jak tylko znajdę nowego najemcę. Ustaliliśmy także, że ja odstąpię od mojego żądania zapłaty czynszu do końca trwania umowy, natomiast zatrzymam kaucję z tytułu wcześniejszego jej rozwiązania. Natomiast najemca w dniu zakończenia najmu ureguluje dług za czynsz (czego nie zrobił), a do dwóch tygodni zapłaci za media. W chwili obecnej najemcy zostało do spłacenia 2000 zł (z tego 1400 zł to opłata za media i 600 zł czynsz). Zaczął mnie oczywiście unikać, a jak już odpowiadał na mail, to pisał, że ma zamiar spłacić dług jak tylko sprzeda motor. Niestety, to już dość długo trwa, pieniędzy nie otrzymałam, a najemca przestał reagować na moje monity.

Z korespondencji przychodzącej do mieszkania (a w zasadzie z kopert) widzę, że najemca jest „ścigany” z powodu wierzytelności przez jakieś dwie firmy windykacyjne. Co mogę zrobić, aby zabezpieczyć swoje interesy?

W opisanej przez Panią sytuacji nie martwiłbym się tyle kwestią lepszego zabezpieczenia swoich interesów w świetle obowiązującej umowy najmu co bardziej jak najszybszym rozwiązaniem tej umowy i pozbyciem się niewiarygodnego a także, jak wiele na to wskazuje, niewypłacalnego lokatora. Musi być Pani bowiem świadoma, że polskie prawo mocno chroni interes lokatora, a bardzo słabo interes właściciela lokalu. W szczególności ponieważ polskie prawo nie dopuszcza eksmisji na bruk – lokator nieposiadający prawa do innego lokalu, także nie płacąc Pani czynszu, nie będzie mógł być usunięty z Pani lokalu nawet na podstawie sądowego wyroku eksmisyjnego.

Oczywiście aby ten cel (opróżnienie lokalu) osiągnąć, najlepiej byłoby porozumieć się z lokatorem na jakich zasadach i kiedy opuści lokal dobrowolnie. Do (jednostronnego) wypowiedzenia najmu okazjonalnego (tzn. gdy właściciel wynajmuje mieszkanie, z którego przejściowo nie korzysta) stosuje się art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim umowę można wypowiedzieć dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci co najmniej przez trzy pełne okresy płatności. Najczęściej są to trzy miesiące, choć nie zawsze. Wymóg zaległości płatniczej w wysokości co najmniej trzech pełnych okresów płatności spełniony jest także wówczas, gdy lokator dokonywał w przeszłości tylko częściowych płatności, a suma zaległości stanowi kwotę równą czynszowi z co najmniej trzech pełnych okresów płatności.

Wynajmujący musi najpierw wystosować pisemnie żądanie do najemcy, żeby uregulował zaległy czynsz, i dać mu na to miesiąc. Gdy nie doczeka się należności, dopiero składa wypowiedzenie. Jest ono skuteczne dopiero na koniec następnego miesiąca. Gdy właściciel więc wręczy je 9 lutego, to wypowiedzenie upłynie z końcem marca. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. W przypadku umów najmu zawartych na czas określony istotne jest także to, aby w umowie przewidziana była możliwość jej wypowiedzenia oraz wskazane przypadki to wypowiedzenie uzasadniające (art. 673 Kodeksu cywilnego), co warunkuje skuteczność wypowiedzenia.

Może się zdarzyć, że najemca mimo wypowiedzenia umowy najmu nie będzie chciał się wyprowadzić. Czeka Panią wtedy postępowanie o eksmisję. Mając prawomocne orzeczenie, można zmusić byłego lokatora do wyprowadzki. Pozew o opróżnienie lokalu składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego. Opłata sądowa wynosi 200 zł (nie ma znaczenia wartość lokalu oraz wielkość zadłużenia).

Prawo zabrania eksmisji na bruk. Gdy były najemca nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, sąd może przyznać mu w wyroku eksmisyjnym prawo do lokalu socjalnego. Dostarcza go gmina. Niestety często trwa to latami. Właściciel ma prawo wystąpić do gminy o odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki mógłby osiągnąć, wynajmując lokal komuś innemu. Gdy sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, a były lokator nie ma się dokąd wyprowadzić, komornik nie eksmituje go, dopóki nie znajdzie się pomieszczenie tymczasowe. Szuka go sam lokator, wynajmujący, a także komornik. Właściciel nie ma wtedy prawa wystąpić do gminy o odszkodowanie.

Także ściągnięcie zaległego czynszu może nie być prostą sprawą. Jeżeli próby polubownego załatwienia sporu nie przyniosły oczekiwanych skutków, może Pani wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę. Pozew składa się na urzędowym formularzu. Wysokość opłaty sądowej zależy od wartości długu. Do 2,5 tys. zł wynosi 30 zł, od 2,5 do 5 tys. zł – 100 zł, od 5 do 7,5 tys. zł – 250 zł, powyżej 7,5 tys. zł – 300 zł. Jeśli zaś zaległość wynosi ponad 10 tys. zł, wpis sądowy stanowi 5% roszczenia. Zasadniczo powinna Pani uzyskać bez formalnego postępowania sądowego tzw. nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, który, jeżeli nie zostanie zaskarżony, uzyska moc normalnego, prawomocnego wyroku. Wtedy można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie do komornika. Ten, na podstawie przekazanych informacji o majątku dłużnika lub tych, które sam zdobędzie, może ściągnąć dług np. z konta czy z wynagrodzenia za pracę.

Pozew należy wnieść do sądu rejonowego, wydziału cywilnego bądź to miejsca zamieszkania najemcy, bądź to miejsca położenia wynajmowanego lokalu – wedle Pani wyboru. Będzie Pani obowiązana uiścić opłatę sądową. Można to zrobić na kilka sposobów:

1. nabyć w kasie dowolnego sądu tzw. znaki opłaty sądowej za 30 zł i nakleić je w przewidzianym po temu miejscu na formularzu pozwu dla sądu (moim zdaniem najwygodniejszy sposób);
2. przelewem na rachunek bankowy dochodów budżetowych właściwego (tego gdzie wnosi się pozew) sądu (potwierdzenie przelewu załącza się do pozwu);
3. gotówką w kasie właściwego sądu (potwierdzenie wpłaty załącza się do pozwu).

Sądy wydają nakazy zapłaty w różnych terminach uzależnionych od ilości spraw. Sądzę jednak, że do miesiąca nakaz zapłaty powinien zostać wydany. Otrzyma go Pani i najemca. Niezłożenie przez tego ostatniego sprzeciwu w terminie 14 dni od doręczenia mu nakazu zapłaty spowoduje uprawomocnienie się nakazu zapłaty.

Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty może Pani wysłać do sądu oryginał tego nakazu z załączonym wnioskiem o opatrzenie nakazu zapłaty klauzulą wykonalności, co nie podlega opłacie sądowej lub nie wysyłając do sądu otrzymanego wcześniej nakazu zapłaty, złożyć sam wniosek o nadanie nakazowi klauzuli wykonalności i przesłanie Pani dokumentu – opłata kancelaryjna (regulowana jak opłata sądowa) – 6 zł za każdą stronę dokumentu. Każdy z wyżej wymienionych wniosków składa się do sądu, który wydał nakaz zapłaty w sprawie. Czas oczekiwania na realizację takiego wniosku to około dwóch tygodni.

Wniosek egzekucyjny może Pani złożyć do każdego komornika w kraju, ale najlepiej zrobić to u komornika miejsca zamieszkania dłużnika. Jeżeli komornik nie będzie musiał jeździć za dłużnikiem przez pół Polski, niższe będą koszty postępowania i krótszy czas egzekucji.

Czas egzekucji uzależniony jest od całej gamy elementów, w tym zwłaszcza sprawności komornika i majętności dłużnika. Egzekucja może trwać tydzień, a może rok – nie ma w tym zakresie żadnej zasady.

Wszystkie koszty zarówno postępowania sądowego jak i komorniczego będzie Pani miała prawo ściągnąć od dłużnika, co jednak oczywiście będzie praktycznie możliwe tylko wtedy, gdy ten będzie miał majątek.

Skierowanie sprawy do sądu warto poprzedzić wezwaniem do zapłaty ze wskazaniem zamiaru wystąpienia na drogę sądową.

Jeżeli prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, Pani roszczenia przedawniają się z upływem 3 lat od daty płatności czynszu, jeżeli takiej działalności Pani nie prowadzi – z upływem 10 lat od daty płatności czynszu.

Co do możliwości zabezpieczenia się na przyszłość przed podobnymi sytuacjami, stwierdzić trzeba, że są one bardzo różne. Kaucja zabezpieczająca jest jedną z nich. Może Pani zażądać od lokatora podpisania weksla in blanco lub zastrzec w umowie karę umowną w określonej kwocie na wypadek konieczności rozwiązania przez Panią umowy najmu za wypowiedzeniem z winy najemcy. Poza tym przypominam, że zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Może Pani postraszyć tym lokatora jak również odcięciem mu mediów (proszę jednak nie robić tego na piśmie, żeby nie zarzucono Pani gróźb karalnych), aby skłonić lokatora do porozumienia.

Oceń przydatność tekstu: Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu: Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku