Opublikowane: 17.09.2009

Autor: Łukasz Poczyński

Jak zabezpieczyć wierzytelności na hipotece?

Wykonałem prace budowlane dla generalnego wykonawcy, który zbankrutował, ponieważ developer nie zapłacił mu za część robót. Chcę wystąpić przeciwko nim do sądu o zapłatę solidarnie. Developer zaczął bardzo szybko sprzedawać wybudowane przez nas domy. Czy istnieje jakaś możliwość prawna zabezpieczenia dochodzonych przez nas kwot na wybudowanych przez nas domach (nieruchomościach) do czasu rozstrzygnięcia przez sąd? Czy można dokonać jakichś zapisów w hipotekach?

Zakładam, że w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki umożliwiające dochodzenie zapłaty należności na zasadzie solidarności od inwestora i głównego wykonawcy. Mam tu na myśli przede wszystkim wymóg z art. 647¹ Kodeksu cywilnego, tj. to, że inwestor wyraził zgodę na powierzenie robót budowlanych podwykonawcy.

W zaistniałej sytuacji radzę przede wszystkim jak najszybciej wnieść do sądu pozew o zapłatę zarówno przeciwko inwestorowi, jak i generalnemu wykonawcy.

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że jedynym majątkiem, na którym można ustanowić zabezpieczenie, są nieruchomości dewelopera.

Kwestię zabezpieczenia roszczeń w sprawach cywilnych regulują przepisy części II Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Zgodnie z art. 730 K.p.c. można żądać udzielenia zabezpieczenia w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub przez sąd polubowny.

W K.p.c. określono wyraźnie, że udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Interes prawny istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

Z reguły nie ma problemu z uprawdopodobnieniem roszczenia, natomiast mogą pojawić się problemy z uprawdopodobnieniem interesu prawnego. Pomocne w uprawdopodobnieniu interesu mogą być takie dokumenty, jak: wyroki w innych sprawach przeciwko dłużnikowi, informacje prasowe o jego złej kondycji finansowej, dokumenty wskazujące na wyzbywanie się mienia przez dłużnika itp.

Decyzję, czy wniosek uprawnionego uwzględnić, czy też oddalić, podejmuje sąd na podstawie zebranych w sprawie materiałów i informacji.

Z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia można wystąpić przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Nie ma przeszkód, aby wniosek o zabezpieczenie zawrzeć w pozwie.

Zgodnie z art. 747 pkt 2 K.p.c. jednym ze sposobów zabezpieczenia roszczeń pieniężnych jest obciążenie nieruchomości obowiązanego hipoteką przymusową.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: „Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa)”. W praktyce najczęściej takim tytułem wykonawczym jest prawomocny wyrok sądowy (nakaz zapłaty) opatrzony klauzulą wykonalności lub ugoda zawarta przed sądem, również zaopatrzona w klauzulę wykonalności.

W przedmiotowej sprawie nie można jednak czekać aż do prawomocnego zakończenia sprawy w sądzie. Trzeba działać jak najszybciej.

Szansę daje tutaj art. 110 wspomnianej ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z którego wynika, że ustanowienie hipoteki przymusowej możliwe jest też na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu (aktualnie postanowienia sądu wydawanego w postępowaniu zabezpieczającym).

Dodam jeszcze, że hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter:

1. może zabezpieczać wierzytelność o oznaczonej wysokości – hipoteka przymusowa zwykła,
2. może zabezpieczać wierzytelność o wysokości nieustalonej, do oznaczonej sumy najwyższej – hipoteka przymusowa kaucyjna. Taka hipoteka wchodziłaby w grę w Pana sytuacji.

Na podstawie postanowienia sądu ustanawiającego zabezpieczenie w postaci hipoteki przymusowej kaucyjnej będzie można złożyć wniosek do sądu o wpis hipoteki przymusowej.

Można też uzyskać wpis hipoteki kaucyjnej w inny sposób. Mianowicie należy skierować pozew o zapłatę z wnioskiem o rozpoznanie sprawy w postępowaniu nakazowym.

Zgodnie z art. 485 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: „Sąd wydaje nakaz zapłaty, jeżeli powód dochodzi roszczenia pieniężnego albo świadczenia innych rzeczy zamiennych, a okoliczności uzasadniające dochodzone żądanie są udowodnione dołączonym do pozwu:

1. dokumentem urzędowym,
2. zaakceptowanym przez dłużnika rachunkiem,
3. wezwaniem dłużnika do zapłaty i pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu,
4. zaakceptowanym przez dłużnika żądaniem zapłaty, zwróconym przez bank i niezapłaconym z powodu braku środków na rachunku bankowym".

Jeśli więc posiada Pan np. faktury zaakceptowane przez dewelopera, może Pan spróbować uzyskać nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Na podstawie takiego nieprawomocnego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym również może Pan dochodzić wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej.

W uchwale z dnia 2 grudnia 2003 r. (III CZP 92/03) Sąd Najwyższy stwierdził, że nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym bez klauzuli wykonalności stanowi podstawę wpisu przymusowej hipoteki kaucyjnej. Sąd Najwyższy zauważył, że już sam nakaz zapłaty stanowi podstawę zabezpieczenia zgodnie z art. 492 § 1 zd. pierwsze. Wierzyciel natomiast zgodnie z art. 492 § 2 powinien wskazać formę zabezpieczenia, jaką wybiera – w tym możliwa jest hipoteka. Sąd Najwyższy stanął również na stanowisku, że nakaz zapłaty sam w sobie jest równoznaczny z zarządzeniem tymczasowym sądu, a na podstawie art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipotekę można wpisać na podstawie zarządzenia tymczasowego. Zatem skoro nakaz zapłaty ma tę samą doniosłość prawną co zarządzenie tymczasowe sądu, to spełnione są przesłanki umożliwiające wpisanie hipoteki.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie ma Pan niejako dwie drogi uzyskania zabezpieczenia:

1. poprzez uzyskanie stosownego postanowienia sądu wydanego na skutek odrębnego wniosku o zabezpieczenie złożonego w pozwie,
2. poprzez uzyskanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym (oczywiście jeśli zostaną spełnione określone warunki).

Na koniec radzę też niezwłoczną wizytę w sądzie wieczystoksięgowym celem dokładniejszego zbadania stanu prawnego nieruchomości, na których ma być ustanowiona hipoteka.

Oceń przydatność tekstu: Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu: Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku