Opublikowane: 17.09.2009

Autor: Monika Cieszyńska

Jak pozbyć się niechcianego najemcy?

W artykule omówione zostały zasady rozwiązywania umowy najmu i postępowania na wypadek niewydania lokalu przez najemcę.

Najem, w tym najem lokalu, został uregulowany w art. 659-692 Kodeksu cywilnego.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ustna umowa najmu jest ważna i wiążąca.

Wyróżniamy dwa sposoby rozwiązania umowy najmu, tj.

1. w trybie natychmiastowym bez wypowiedzenia albo
2. za wypowiedzeniem.

Strony na zasadzie swobody umów mogą same w umowie przewidzieć warunki rozwiązania umowy najmu z pewnymi jednak ograniczeniami, o czym będzie jeszcze mowa.

Kodeks cywilny przewiduje następujące przyczyny wypowiedzenia umowy najmu:

• zwłoka z zapłatą czynszu,
• nabycie lokalu z najemcami,
• wypadki określone w umowie.

Zwłoka z zapłatą czynszu uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu, jeśli najemca zalega z zapłatą za co najmniej dwa pełne miesiące.

W razie zbycia rzeczy najętej nabywca staje się stroną trwającego w dniu nabycia stosunku najmu i to niezależnie od tego, czy wiedział o jego istnieniu. Tym samym umowa najmu zawarta z poprzednim właścicielem w chwili zbycia lokalu automatycznie nie wygasa, lecz trwa nadal na niezmienionych warunkach.

Jeśli jednak nabywca nie chce być związany danym stosunkiem najmu, może umowę rozwiązać, ale z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy tylko w dwóch przypadkach, po pierwsze, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (chodzi tu o umowę zawartą w formie pisemnej z datą notarialnie poświadczoną), a rzecz została najemcy wydana; po drugie, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a najem został ujawniony w księdze wieczystej przed zbyciem.

Powyższych zasad nie stosuje się do przypadków nabycia nieruchomości przez zasiedzenie; w przypadku zasiedzenia nieruchomości przez inną osobę stosunek najmu gaśnie, bowiem osoba, która uzyskała na swoją rzecz postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia nie wchodzi w dotychczasowe stosunki najmu.

Należy także pamiętać, iż umowa najmu nie wygasa w razie śmierci najemcy, jeśli pozostawił on osoby bliskie, które w chwili jego śmierci stale z nim zamieszkiwały w tym lokalu. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (chodzi tu o związki nieformalne, konkubinaty). Dopiero w razie braku takich osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Terminy wypowiedzenia stosunku najmu zależą od sposobu uiszczania czynszu:

• gdy czynsz jest płatny miesięcznie lub w dłuższych odstępach czasu, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Przepisy o ustawowych terminach wypowiedzenia nie są jednak przepisami bezwzględnie wiążącymi – z jednym zastrzeżeniem. Mianowicie strony w umowie mogą przewidzieć inne terminy wypowiedzenia, jednakże, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu przynajmniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Odstępstwo od tej reguły ustawodawca przewidział zatem tylko w jedną stronę: strony mogą przewidzieć w umowie dłuższy (ale już nie krótszy) termin wypowiedzenia.

Umowa najmu może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym, jeśli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 K.c.). Wynajmujący może rozwiązać najem bez wypowiedzenia także w przypadku zalegania najemcy z zapłatą czynszu przynajmniej za dwa pełne miesiące, pod warunkiem zachowania dwóch wymogów, a mianowicie musi uprzedzić najemcę, iż zamierza rozwiązać z nim stosunek najmu bez wypowiedzenia oraz udzielić mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Najemca po rozwiązaniu stosunku najmu powinien zwrócić wynajmującemu lokal. Niemniej często niestety zdarza się, że najemca dobrowolnie nie chce się wyprowadzić. Sytuacja ta może okazać się dla wynajmującego dużym problemem, zwłaszcza w obliczu faktu, iż w aktualnym polskim systemie prawnym nie ma eksmisji na bruk.

W celu pozbycia się nieuczciwego lokatora, który po zakończeniu najmu nie chce wydać lokalu, należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego poprzez wniesienie pozwu o opróżnienie i opuszczenie lokalu (tzw. pozew o eksmisję).

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie sąd rejonowy wydział cywilny, w okręgu którego znajduje się nieruchomość. Pozew musi być opłacony – opłatą sądową w kwocie 200 zł, w przeciwnym razie zostanie zwrócony. Jeśli wynajmującego nie stać na poniesienie tych kosztów, może złożyć do sądu wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych z uwagi na to, że nie może ich ponieść bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania siebie i rodziny. Do wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych powinno być dołączone oświadczenie obejmujące szczegółowe dane o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby ubiegającej się o zwolnienie od kosztów. Oświadczenie sporządza się według ustalonego wzoru, który otrzymać można w sekretariacie sądu; wzór oświadczenia dostępny jest także na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem www.ms.gov.pl.

W pozwie należy wnieść o:

• nakazanie pozwanemu opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu oraz
• o obciążenie pozwanego kosztami sądowymi według norm przepisanych (sąd w razie orzeczenia eksmisji może zasądzić zwrot wspomnianego wyżej wpisu sądowego).

Oprócz tego w pozwie trzeba opisać wszelkie okoliczności faktyczne związane z tym stosunkiem najmu, np. podnieść fakt zalegania z opłatami za czynsz, nadużywania przez najemcę alkoholu, postępowanie wbrew zasadom współżycia społecznego, a przede wszystkim fakt zajmowania przez byłego najemcę lokalu bez tytułu prawnego.

Nadto do pozwu należy dołączyć kopię wypowiedzenia stosunku najmu czy oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia wraz z wezwaniem do opuszczenia lokalu oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ilu jest pozwanych plus jeden egzemplarz dla sądu.

Sąd, orzekając eksmisję, musi orzec, czy pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeżeli sąd przyzna im to prawo, wykonanie eksmisji zostanie wstrzymane do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego. Do tego czasu były najemca będzie mógł korzystać z naszego lokalu, opłacając nam co miesiąc tzw. odszkodowanie. Dopiero po dostarczeniu lokalu socjalnego były najemca winien opuścić lokal i wydać go właścicielowi. Jeśli jednak tego dobrowolnie nie uczyni, wówczas właściciel będzie musiał wykonać eksmisję za pomocą komornika. Należy przestrzec, iż właściciel w zasadzie nie powinien nic czynić na własną rękę. Przymusowego usunięcia niechcianego lokatora może dokonać tylko i wyłącznie komornik, do którego winniśmy skierować wniosek o wszczęcie egzekucji o opróżnienie lokalu.

Orzeczenie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego niestety nie oznacza, iż wraz z uprawomocnieniem się wyroku będziemy mogli z dnia na dzień usunąć niechcianego lokatora i zmienić zamki w drzwiach. Nawet jeśli sąd uzna, iż pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, aż gmina wskaże mu tymczasowe pomieszczenie lub gdy sam lokator znajdzie takie pomieszczenie (np. wskaże mu je właściciel lokalu, aby się go pozbyć).

Tymczasowe pomieszczenie musi spełniać pewne warunki, a mianowicie:

1. nadawać się do zamieszkania;
2. zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

Tym samym, jeśli lokator nie zechce dobrowolnie wydać nam lokalu, droga do wykonania eksmisji jest długa.

Reasumując, w celu odzyskania lokalu właściciel winien dokonać następujących czynności:

• po pierwsze: rozwiązać stosunek najmu i wezwać najemcę do opuszczenia lokalu;
• po drugie: skierować pozew o eksmisję.

Następne czynności, które będzie trzeba przedsięwziąć, zależą od tego, czy sąd przyzna pozwanym prawo do lokalu socjalnego.

W przypadku wyroku z lokalem socjalnym należy poczekać, aż gmina taki lokal dostarczy. Jeśli po zaoferowaniu lokalu socjalnego lokator nadal będzie przebywał w naszym lokalu, trzeba skierować sprawę do komornika. Jeśli natomiast zapadł wyrok bez lokalu socjalnego, celowe jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego o opróżnienie lokalu, dopiero jeśli lokator będzie miał zapewnione pomieszczenie tymczasowe.

Przed wszczęciem postępowania komorniczego właściciel lokalu winien wystąpić do sądu, który wydał wyrok eksmisji, o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności (patrz: http://www.eporady24.pl/Jak_wyegzekwowac_od_dluznika_zasadzone_swiadczenie,
artykuly,4,83,717.html)

Oceń przydatność tekstu: Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu: Ocena zrozumienia tekstu:

poleć artykuł znajomemu     wersja do druku